Evaluatorul bate de două ori la uşă

Recalcularea valorii locuinţei ipotecate la un interval de la contractarea creditului poate determina creşterea costului împrumutului. Preţurile caselor luate prin credit în perioada de boom imobiliar au coborât sub nivelul garanţiilor. Astfel, s-a ajuns la situaţia în care garanţia nu mai acoperă creditul.

În condiţiile în care valoarea apartamentelor ipotecate s-a redus, în medie, la jumătate faţă de maximele atinse în urmă cu doi ani, este greu de crezut că măsura nu va avea vreo consecinţă şi asupra clienţilor.

Citiţi şi:

„Prima Casă": Primul restanţier ar putea fi executat silit
Merită să-mi scot locuinţa la licitaţie?

Preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor, Radu Gheţea, recunoaşte că, în condiţiile în care garanţiile sunt mai mici, băncile vor fi obligate să pună mai mulţi bani deoparte în provizioane, iar asta va genera o reducere a profiturilor sau chiar pierderi.

În acest context, băncile vor căuta să recupereze aceste pierderi. Iar cea mai la îndemână cale de creştere a veniturilor o reprezintă majorarea dobânzilor bancare.

GARANŢII NOI

Pe de altă parte, în cazul împrumuturilor care nu mai sunt acoperite de garanţii, este foarte posibil ca banca să-i ceară clientului să pună gaj pe alte bunuri. „Automobilul, depozitul bancar, un alt bun imobiliar în afara celui ipotecat ori un codebitor care să îşi asume plata ratelor" sunt variantele enumerate de Daniel Wettenstein, de la firma de evaluare Mediator Group.

Cei care nu au posibilitatea să completeze garanţia se pot confrunta cu o majorare a dobânzilor, pe principiul creşte riscul, urcă şi dobânda. Un contract în derulare poate fi modificat doar prin întocmirea unui act adiţional. Atenţie, deci, la ce semnaţi! „Banca nu poate cere garanţii noi, neavând o clauză în acest sens", avertizează Traian Stancu, şeful departamentului juridic al brokerului de credite Kiwi Finance.

Până acum, cele mai multe garanţii suplimentare s-au solicitat în procesul de restructurare a creditelor pentru că acesta a fost practicat masiv în ultimul an de către bănci.

Situaţia s-ar putea schimba în perioada imediat următoare (trei-patru luni) în urma aplicării procedurii de reevaluare a colateralului (garanţiile deţinute în cadrul contractelor de credit), mai ales că sunt foarte multe cazurile în care deprecierea activelor aduse de clienţi nu mai acoperă sumele rămase de rambursat.

Pe de altă parte, modul în care se face reevaluarea unei locuinţe ridică unele semne de întrebare asupra corectitudinii preţului.

PREŢUL CORECT

Când stabilesc valoarea unui imobil, evaluatorii se ghidează după preţurile de vânzare de pe piaţa liberă. Dar aceasta este o metodă care ar putea da greş în condiţiile în care se fac foarte puţine tranzacţii de vânzare-cumpărare. Altfel spus, nu există un reper credibil pentru aceste evaluări. În prezent, există trei metode de stabilire a valorii un imobil.

Prima este metoda comparaţiei directe, prin care estimarea se face luând în calcul preţul de vânzare a unor proprietăţi similare. A doua este metoda costurilor, în urma căreia se calculează diferenţa pe care o percepe cumpărătorul între proprietatea evaluată şi o clădire nou construită. Ultima este metoda randamentului prin care proprietatea este privită ca o investiţie generatoare de venituri prin închiriere.

Dragoş Lupu, care lucrează ca expert evaluator de mai bine de 15 de ani, se bazează cel mai mult pe prima metodă. Prin ochii lui au trecut de la începutul anului câteva zeci de locuinţe în cadrul procesului de reevaluare a garanţiilor. Înarmat cu un aparat de fotografiat şi cu un formular, el a bătut la uşile a 180 de persoane pentru a recalcula preţul imobilului cumpărat prin credit bancar. Este evaluator încă din 1995 şi a fost martor la creşterea spectaculoasă a pieţei între anii 2007 şi 2008 şi căderea acesteia în perioada ce-a urmat. Ba chiar se laudă că şi-a făcut şi un grafic al evoluţiei preţurilor din Capitală pe baza evaluărilor sale.

„Faţă de maximele din martie 2008, preţurile au scăzut în medie cu 45% la apartamentele vechi, construite înainte de 1990, iar la cele noi deprecierea este în medie de 35%", spune Dragoş Lupu.

Băncile au ocolit regulamentul BNR

Regulamentul privind reeva­luarea anuală a garanţiilor este în vigoare încă din 2006, însă băncile l-au ocolit cât au putut de bine, ce-i drept ajutate şi de condiţiile din piaţă. Până anul trecut, sectorul imobiliar s-a aflat în continuă creştere, iar instituţiile de credit nu s-au confruntat cu problema deprecierii activelor aduse drept garanţie. Odată cu prăbuşirea pieţei, băncile au fost nevoite să pună în aplicare ordinul BNR care prevede ca reevaluările să se facă o dată la trei ani sau anual în situaţia în care piaţa suferă modificări substanţiale. Deocamdată nu există o statistică referitoare la numărul băncilor care şi-au reevaluat portofoliile.

„Cert este că nivelul garanţiilor este mai mic, iar impactul se vede în creşterea provizioanelor", afirmă Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei de Supraveghere din BNR. La sfârşitul lunii februarie, băncile raportaseră provizioane totale de 16,15 miliarde de lei, cu aproape 68% mai mult decât în urmă cu un an. Dintre acestea, peste 14 miliarde de lei, adică 87%, erau clasificate drept pierderi.

Deşi recunosc doar cu jumătate de gură, bancherii nu sunt deloc dispuşi ca aceste pierderi să le suporte singuri. Procesul de reactualizare a valorii colateralului presupune pentru bănci cheltuieli mai mari cu provizioanele şi, automat, profituri mai mici. Pentru clienţi, măsura se va reflecta în costul creditului deja existent.

Atenţie ce semnaţi!

Fie că solicitaţi un credit bancar, fie că banca vă propune un act adiţional, citiţi contractul cu mare atenţie. „Clientul trebui să înţeleagă că prin semnarea documentului îşi asumă şi un set de obligaţii", avertizează Traian Stancu de la Kiwi Finance.

Un contract în derulare nu poate fi modificat decât prin negociere şi prin semnarea unui act adiţional. De asemenea, banca nu te poate obliga să accepţi clauze noi. Orice modificare, precum suplimentarea garanţiilor, modalitatea de calcul a ratelor, modificările de dobândă, trebuie prevăzută explicit în contract. Înainte de semnarea actului, clientul poate cere negocierea şi modificarea clauzelor contractuale.

În plus, toţi finanţatorii au obligaţia de a pune la dispoziţia clientului contractul de credit cu câteva zile înainte de semnarea acestuia. Astfel, solicitantul nu mai este pus în situaţia în care are la dispoziţie doar câteva minute în care trebuie să parcurgă contractul şi să-l semneze, aşa cum se întâmpla în anii trecuţi.