Merită să-mi scot locuinţa la licitaţie?

Pe piaţa imobiliară a apărut un nou sistem de vânzare al unei proprietăţi: licitaţia. Procedura scurtează timpul necesar găsirii unui client, dar suma obţinută este de cele mai multe ori mai mică decât preţul pieţei.

Preţ de pornire sub cel al pieţei

În primul rând, cei care vor să vândă o proprietate pot apela la casele de licitaţii pentru a găsi un client în aproximativ două săptămâni, şi mai mult, la cel mai „corect" preţ al pieţei.

Participarea este gratuită, iar casa de licitaţii imobiliare va percepe din partea vânzătorului un comision doar în cazul vânzării efective a bunului licitat. Dacă în timpul procedurii nu se ajunge la suma dorită de vânzător, acesta are posibilitatea de a licita el însuşi proprietatea, contra unui comision de 0,5% din preţul de adjudecare, plătit către casa de licitaţii sau poate opri vânzarea. În cazul în care cumpărătorul-câştigător la licitaţie nu-şi onorează promisiunea de cumpărare din timpul licitaţiei, vânzătorul primeşte o sumă de bani, daune calculate procentual la valoarea proprietăţii licitate.

Comisia de evaluare a casei de licitaţii imobiliare stabileşte preţul de pornire, iar cumpărătorii primesc un dosar care conţine datele de identificare ale proprietăţii, descrierea detaliata a acesteia, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal, zilele şi orele de vizionare, valoarea estimată a bunului, realizată de către un expert imobiliar, informaţii cu privire la suma minimă, fotografii şi un film de prezentare. Preţul de pornire al licitaţiei este situat sub cel de piaţă, iar licitaţia este întotdeauna strict ascendentă. La valoarea de adjudecare se adaugă comisioanele organizatorului: 3% din preţul final va fi achitat de către ofertant, iar alt 3% va fi plătit de către vânzător.

Se pot licita terenuri, case individuale sau complexuri rezidenţiale, apartamente, construcţii comerciale, turistice sau industriale.

Cătălina Radu, Legal Advisor Casa de Licitaţii Imobiliare K Group

Dezavantajos pentru vânzător

La licitaţie apelează în general cei care nu-şi mai pot plăti debitele şi sunt executaţi silit. Vânzarea unui bun imobil la licitaţie aduce prejudicii importante proprietarului debitor şi avantaje financiare creditorului şi adjudecatarului (cumpărătorului).

Procedura este destul de anevoioasă. Şi pentru cumpărători există o serie de greutăţi. Deşi adjudecatarul va obţine proprietatea unui imobil la un preţ mai mic decât cel al pieţei, acesta de multe ori nu ştie efectiv ce cumpără, pentru că nu are acces la destule informaţii despre imobil şi, în multe cazuri, nu va putea să-l viziteze decât după ce l-a plătit integral. Deseori, bunurile astfel achiziţionate sunt de o calitate îndoielnică, putând avea vicii ascunse. În multe cazuri, după ajudecare, se constată că în imobil locuiesc tot felul de persoane cu sau fără forme legale, a căror evacuare nu se poate face uşor.

În plus, câştigarea unei licitaţii necesită bani lichizi care se plătesc în cel mult 30 de zile. Nu se acceptă credite bancare. Procedura vânzării la licitaţie este reglementată atât de Codul de procedură civilă, cât şi de Codul de procedură fiscală, în cazul recuperării creanţelor bugetare.

În general se recurge la valorificarea bunurilor prin vânzarea la licitaţie în cazul creditului ipotecar, atunci când instituţia financiară, prin intermediul executorului bancar, execută silit obligaţiile stabilite prin contractele de credit; în procedura insolvenţei, sau în cazul unui partaj judiciar când se poate întâmpla ca niciunul dintre coproprietari să nu fi cerut atribuirea bunului ori, deşi bunul a fost provizoriu atribuit, nu au fost depuse sumele datorate celorlalţi coproprietari.

Mihai Lungu,Cabinet Avocat ML Lungu Lawcenter

Scăderi de preţ de până la 50%

Clienţii licitaţiilor imobiliare sunt în general investitori imobiliari, persoane interesate în achiziţia de bunuri imobile în care văd o oportunitate, un potenţial de creştere a valorii în timp. De obicei, câştigătorii unor astfel de licitaţii ştiu să aducă imediat plus de valoare imobilelor achizitionate prin simpla repoziţionare pe piaţă a bunului imobil.

Principalul dezavantaj pe care îl întâmpină vânzătorul unei proprietăţi care apelează la această variantă este faptul că el poate fi perceput ca fiind într-o situaţie delicată financiar. Pe de altă parte, imobilul poate căpăta un plus de valoare. Cumpărătorul are la rândul lui avantajul că poate să cumpere un imobil mult sub valoarea reală de piaţă.

Băncile sunt cele mai active instituţii care utilizează licitaţia imobiliară ca mod de recuperare a activelor neperformante, rezultate de la debitorii care nu au mai putut să-şi achite creditele. Aceste bunuri imobile sunt scoase la vânzare la ultima valoare stabilită de un evaluator autorizat.

Ulterior, daca activul imobiliar respectiv nu-şi găseste niciun cumpărător, se scade preţul progresiv, cu 25% în a doua etapă a licitaţiei şi cu 50% în a treia etapă. Dacă după aceste trei prezentări de vânzare la licitaţie nu se găseşte niciun cumpărător, se poate trece la negocierea directă cu orice terţ interesat, inclusiv dintre cei care au participat la licitaţiile anterioare.

Proprietarii de imobile pot organiza licitaţii pentru bunurile personale direct sau prin intermediari, în condiţii de transparenţă sau confidenţialitate totală. În primul caz, licitaţia se face cu strigare, se organizează o singură dată şi este adjudecată de către cel care oferă cel mai bun preţ. Pagină realizată de Adina Stroiu

Dragoş Dragoteanu,patron Euroest