Pipera, un paradis imobiliar în agonie

Proprietăţile imobiliare din nord-estul Capitalei au preţuri chiar şi cu 50% mai mici faţă de cele practicate în urmă cu trei-patru ani. Dacă în anii trecuţi mulţi visau să-şi cumpere o casă în Pipera, în prezent nici măcar cei cu bani nu sunt tentaţi să achiziţioneze proprietăţi aici.

Zona Pipera este împânzită cu anunţuri de vânzare postate pe vile sau la stradă. Deşi proprietarii cer, la o primă discuţie, preţuri care par ameţitor de mari, aceştia sunt dipuşi să scadă drastic în procesul de negociere, mai ales dacă au de-a face cu un client care ar putea să achite cash.

Mai citiţi şi:

„Prima Casă“ nu mai are succesul de anul trecut

Aproape o treime din poliţele noi încheiate la ING Asigurări de Viaţă sunt pentru copii

Însă, contrar aşteptărilor, ieftinirea acestor proprietăţi nu a adus avalanşa de clienţi anticipată probabil de proprietarii din Pipera, şi asta deoarece zona are în continuare o infrastructură care lasă de dorit. Pe de altă parte, nu sunt puţini aceia care văd mutarea în Pipera drept o greşeală, din pricina accesului dificil dinspre şi înspre casă.

„În multe zile, căile de acces către Pipera sunt blocate de coloane de maşini care se întind pe sute de metri, mai ales dacă vorbim de şoseaua traversată de calea ferată, punct unde se formează frecvent ambuteiaje", ne-a povestit Alexandru, un tânăr rezident al cartierului în cauză.

Pe de altă parte, aşa cum susţin unii experţi imobiliari, în Pipera s-a construit haotic, fără un plan urbanistic bine pus la punct, astfel că, în prezent, este uşor de sesizat faptul că multe case sunt practic lipite de cele vecine, multe terenuri disponibile fiind folosite de proprietari în vederea ridicării unei construcţii cât mai impunătoare.

Case la jumătate de preţ

Pa parcursul anului trecut, preţurile caselor şi terenurilor din Pipera au scăzut, în unele cazuri, chiar şi cu 60-70%, potrivit lui Claudiu Manolache, agent imobiliar care îşi desfăşoară activitatea în zona amintită. „Vorbim de oferte de sub 100.000 de euro pentru case cu suprafeţe de 150-250 de metri pătraţi, un preţ de aproape două ori mai mic faţă de valoarea proprietăţii în 2008", exemplifică agentul.

„Vând vilă, situată la Şoseaua Pipera-Tunari, cu parter, construită în 2008, cu cinci camere, trei băi, două balcoane, terasă si suprafaţă utilă de 150 de metri pătraţi, preţ 300.000 de euro, telefon 0722..........". Aşa se prezintă unul din zecile de anunţuri de pe site-urile de specialitate. Sunăm la numărul respectiv şi ne răspunde un domn, Adrian P., agent imobiliar.

Întrebăm direct dacă din preţul afişat se mai poate negocia ceva. Răspunsul pare condiţionat de forma plăţii, aşadar ne manifestăm intenţia de a achita cash, situaţie în care aflăm că am mai putea obţine un discount de aproximativ 10-15%, în timp ce, pentru varianta finanţării bancare, pro­cen­tul scade. Inter­locutorul nostru ne mai spune că vila valora, în urmă cu doi ani, aproape un milion de euro, dar că proprietarul doreşte să o vândă, „sincer, din lipsă de lichidităţi".

Scenariul se repetă şi la următoarea conversaţie, de data asta subiectul fiind o proprietate „chilipir", cum este ea prezentată de agentul respectiv, de „numai 600.000 de euro". În cazul variantei cash, putem deveni proprietarii ei achitând aproximativ 500.000 de euro. Motivul? Acelaşi: proprietarul doreşte să intre în posesia unor lichidităţi.

Rezidenţial, tranzacţii aproape inexistente

Dacă vorbim de valoarea terenurilor din Pipera, aceasta a revenit, potrivit Ştefaniei Baldovinescu, Manager Consulting Division în cadrul Colliers International, la nivelul aproximativ din 2005-2006, înregistrând scăderi medii de 40-60% faţă de preţurile din perioada de boom imobiliar. În prezent, precizează expertul, preţurile cerute variază între 200 şi 250 de euro pe metru pătrat, pentru loturile de case sau vile, şi 450-550 de euro pe metru pătrat pentru terenurile potrivite dezvoltării imobiliare.

„Către sfârşitul anului trecut au apărut primele terenuri de tip distress, proprietăţi bune la preţuri foarte mici, chiar şi sub 100 de euro pe metru pătrat, scoase la vânzare de proprietari cu dificultăţi financiare", explica Sânziana Oprea, broker Land Division în cadrul Colliers International. Totuşi, cererea a fost destul de redusă, iar tranzacţiile încheiate au fost în număr limitat. Piaţa rezidenţială din zona Pipera a traversat o perioadă de activitate lentă.

Volumul tranzacţiilor s-a situat între 0 şi 2 apartamente pe lună, în medie, în 2009, faţă de 4-8 apartamente, în medie, în 2007. În 2010 situaţia este şi mai gravă, iar în unele luni nu a fost raportată nicio tranzacţie, spune Claudiu Manolache. „Criză şi blocaj în piaţa imobiliară, pe zona tranzacţiilor, există mai peste tot, însă în zone precum Pipera, unde preţurile au fost pur şi simplu umflate artifical de-a lungul a câţiva ani, prăbuşirea este şi mai gravă", precizează Manolache.

Mai mult, unii dintre proprietarii care se plâng astăzi că nu reuşesc să găsească clienţi ar trebui să privească înapoi, la momentul achiziţiei casei sau terenului în cauză şi să se întrebe de ce au acceptat să plătească un preţ uriaş, pe care nu îl vor mai recupera poate niciodată, adaugă agentul. Preţurile la tranzacţii pentru apartamente noi, respective preţurile de listă plus marja de negociere, au scăzut cu 20-30% faţă de preţurile de tranzacţie din decembrie 2007, moment în care a fost înregistrat preţul maxim pe piaţa de apartamente, potrivit Ştefaniei Baldovinescu.

Cât priveşte anul curent, experţii se aşteaptă ca numărul de apartamente vândute în această zonă să se menţină, în continuare, la un nivel scăzut. „În condiţiile unei supraoferte pe piaţa de apartamente, Pipera va avea de suferit din cauza problemelor de infrastructură şi a lipsei unui plan de dezvoltare în zonă. Ca efect al supraofertei, corelate cu cererea scăzută din această zonă, preţurile vor continua să scadă în lunile ce urmează", concluzionează Ştefania Baldovinescu.

Privire de ansamblu

În privinţa dotărilor cu utilităţi tehnico-edilitare putem spune că acestea se găsesc cu preponderenţă în vatra veche a comunei şi în şoseaua Iancu Nicolae. Zonele mai nou dezvoltate beneficiază doar de reţele electrice, gaze şi fose septice, iar majoritatea locuinţelor dispun de puţuri forate care asigură apa curentă, foarte puţine având canalizare şi apă de la reţeaua localităţii.

Dacă vorbim de centre de educaţie, aici îşi desfăşoară activitatea o grădiniţă, o şcoală şi o universitate. În privinţa deficitului centrelor comeciale acesta a fost rezolvat în mare parte de apariţia zonei comerciale Băneasa, dar şi a celor două supermaket-uri şi a unui mall care funcţionează în centrul urbei.

Rămâne totuşi problema pieţelor, cele mai apropiate fiind Piaţa Băneasa şi Aviaţiei. Mai sunt prezente două unităţi bancare, un showroom auto, o benzinărie şi câteva clinici private şi cabinete medicale.

Un efect pozitiv asupra zonei îl manifestă atât lărgirea şoselei DN1 şi avansarea complexului comercial Băneasa, cât şi proiectul noii linii de metrou din zona Băneasa.

Extindere haotică

Chiar dacă preţurile au scăzut considerabil, vilele şi terenurile din zona amintită nu îşi găsesc clienţi. Aceştia preferă zone mai aerisite şi mai dezvoltate din punct de vedere al infrastructurii. În plus, din punct de vedere estetic, Pipera arată ca şi cum fiecare a construit după bunul plac, fără reguli generale, fără un plan gândit pe termen lung, arată Gabriel Maftei, consultant imobiliar.

80% grad de neocoupare pe zona office

Nu doar pe zona de rezidenţial Pipera are probleme, ci şi pe segmentul de office. Companiile nu sunt atrase de ideea închirierii unor spaţii de birouri aici, iar gradul de neocupare, potrivit unor estimări recente, ajunge chiar şi la 80%.

Motivele pentru care companiile aleg alte zone din Capitală sau din apropierea acesteia sunt aceleaşi care-i determină şi pe cumpărătorii persoane fizice să ocolească Pipera şi să opteze pentru alte variante: starea precară a infrastructurii, aglomerarea de clădiri şi accesul dificil.

La toate acestea se mai adaugă şi problema transportului în comun, deoarece, în prezent, există o singură linie care face legătură între Bucureşti şi Pipera, iar cursele au o frecvenţă scăzută.

„Problema transportului este foarte importantă, iar angajaţii unei companii care ar alege să îşi mute sediul în Pipera ar fi în mod sigur nemulţumiţi din acest punct de vedere", explică Claudiu Manolache.

Agentul mai spune că, în rândul managerilor de companii, „Pipera are o reputaţie proastă, de zonă nejustificat de scumpă, care nu prezintă niciun avantaj sau niciun element care ar putea să-i determine pentru o relocare aici a operaţiunilor firmelor pe care le reprezintă".

Ca o concluzie, este de aşteptat ca gradul de neocupare pe segmentul office să continue să scadă până la finele anului în curs. Acest trend să va menţine şi la nivelul anului următor, susţine consultantul imobiliar. Ba chiar rata de neocupare ar putea creşte.

Şantiere părăsite şi investiţii zero

Numărul de şantiere noi în Pipera a scăzut de la o lună la alta în ultimul an şi jumătate. De asemenea, a crescut numărul proiectelor sistate de către investitori, persoane fizice sau companii.

„Am început să-mi construiesc o casă aici în primăvara lui 2009, cu bani împrumutaţi de la bancă şi m-am gândit că voi reuşi, prin vânzarea ei şi a terenului aferent, să achit împrumutul şi să obţin şi un mic profit", povesteşte Dumitru Florescu, proprietar din zonă.

Pipera ar putea deveni curând un oraş-fantomă, al proiectelor abandonate Foto: Lucian Muntean

Scenariul ulterior nu a fost absolut deloc cel anticipat de acesta, în condiţiile în care preţul actual care i se oferă nu acoperă nici măcar valoarea creditului bancar. „Dacă vând acum, nu doar că nu obţin niciun profit, dar îmi achit împrumutul doar parţial şi voi rămâne cu rate la bancă", a mai spus Florescu.

Cazul său nu este unul singular, deoarece Pipera, în urmă cu trei-patru ani, a atras destui investitori, mai mici sau mai mari, care au sperat la un câştig consistent, spune Claudiu Manolache, agent imobiliar.

„Fiecare dintre aceştia se află acum într-o situaţie dificilă, mai ales dacă vorbim de cei care au construit pe credit", explică agentul. Pentru a realiza amploarea fenomenului, am putea spune chiar că nu există stradă în Pipera care să nu aibă cel puţin un proiect de construire abandonat sau sistat pe termen nedeterminat.

Previziuni pesimiste

Dacă prezentul este dificil pentru dezvoltatorii din zona amintită, la fel se anunţă şi viitorul. „Numărul investitorilor care vor alege Pipera pentru dezvoltări imobiliare îl aproximez la zero pentru restul anului 2010, în timp ce preţurile sigur vor mai scădea, lucru care nu va garanta absolut deloc creşterea atractivităţii zonei", crede Manolache.

În prezent, o proprietate, casă sau teren, are o durată de vânzare care depăşeşte frecvent patru-cinci luni, în condiţiile în care, în perioada 2005-2007, o ofertă nu stătea pe piaţă mai mult de două săptămâni.