Oferta imobiliară de toamnă

Cei care îşi caută o locuinţă de închiriat în această perioadă pot profita de schimbările de pe piaţă: preţurile au scăzut, iar oferta de imobile a crescut. Chiriile s-au micşorat cu circa 20% în septembrie anul acesta faţă de aceeaşi perioadă din 2009, iar numărul locuinţelor scoase la închiriere s-a dublat în ultimii trei ani.

„Sunt nevoit să-mi găsesc o altă locuinţă după ce am stat trei ani într-un apartament de două camere în zona Piaţa Victoriei. Nu plăteam mult pentru acea zonă, chiria lunară era de 400 de euro, sumă la care contribuia şi prietena mea. Dar proprietarul a decis să-l scoată la vânzare, pentru că avea nevoie urgent de o sumă mare. N-am reuşit să-l conving, chiar dacă aş fi plătit mai mult", spune Mihai N., un student din Bucureşti, angajat în domeniul IT. El mărturiseşte că se obişnuise cu zona respectivă şi că regretă că va trebui să se mute, dar nu este dispus să renunţe la zona centrală. Ar oferi acelaşi preţ pentru o garsonieră, cu condiţia să respecte criteriul locaţiei.

Citiţi şi:

Bloc cu bulină roşie, demolat de propriii locatari

La târgul TIMON, fetele goale îţi vând apartamente şi case

Mihaela G, studentă în anul al II-lea la Facultatea de Drept, spune că anul acesta a decis să închirieze un apartament de trei camere împreună cu alte două colege în cartierul Drumul Taberei. „Nu mă mai zbat pentru un loc în cămin, ca anul trecut. Costă prea mult şi nu îmi permit, în condiţiile în care şpaga ajunge şi la câteva sute de euro. În plus, nu merită alergătura. După ce ne-am făcut calculele, ne-am hotărât că ieşim mai în avantaj dacă punem fiecare câte 120 de euro lunar", explică ea. Mihaela a negociat cu proprietarul să plătească, împreună cu colegele de apartament, chiria în avans pe două luni, urmând ca acesta să scadă suma pe parcurs.

Oferte mai multe, preţuri mai bune

„Dacă până în 2007 exista un vârf de creştere a preţurilor, de circa 25%, în lunile septembrie şi octombrie, odată cu venirea studenţilor în centrele universitare, în 2008 această creştere a fost de doar 10-15%, iar în 2009, de doar câteva procente", spune analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu.
El pune absenţa creşterii de anul acesta pe fondul unei oferte mai mari, dar şi pe seama lipsei de cerere determinată de faptul că studenţii preferă să împartă apartamentele închiriate.

Datele furnizate de portalul imobiliar magazinuldecase.ro arată că în Capitală, în septembrie 2010, se înregistrează o scădere de 18% a preţului mediu la chirii, distribuită astfel: 16% în cazul garsonierelor, 19% în cazul apartamentelor cu 2 camere şi 20% în cazul apartamentelor cu 3 camere.

La Constanţa, preţurile de închiriere scad în septembrie 2010 cu aproximativ 13% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2009, iar la Braşov, cu circa 16%, scădere valabilă şi în cazul Timişoarei şi al Clujului, alte două importante centre universitare. Şi la Iaşi înregistrează o scădere de circa 15%.

Chiriaşii sunt avantajaţi şi de contextul în care şi cursul valutar pentru euro a înregistrat o scădere în raport cu leul în septembrie 2010 comparativ cu septembrie 2009 (4,23 lei faţă de 4,26 lei).

Cum funcţionează piaţa

Experţii în domeniul imobiliar spun că această scădere a preţurilor chiriilor face parte din contextul pieţei imobiliare din prezent şi a evoluţiei din ultima perioadă, fiind influenţată de cerere şi de puterea de cumpărare.

Practic, pe de o parte, proprietarii au decis să scoată la închiriere locuinţele pe care nu le-au vândut, şi, pe de altă parte, aceştia, în dorinţa de a-şi asigura un venit lunar sigur, au pornit de la preţuri mai mici decât chiriile deja existente pentru a atrage clienţii. În opinia Ancăi Evseev, PR Manager la portalul magazinuldecase.ro, piaţa se confruntă cu o concurenţă a proprietarilor care vor să închirieze şi a locuinţelor oferite cu chirii mai mici pentru a satisface raportul calitate-preţ. „Există un fenomen care se produce de la începutul crizei încoace, şi anume faptul că proprietarii care nu au mai reuşit să obţină pentru apartamentele lor preţurile pe care şi le doreau le-au scos la închiriere, ceea ce a determinat un plus de ofertă pe această piaţă. Astfel, au fost nevoiţi să scadă preţurile, în condiţiile în care cererea nu a scăzut în aceeaşi măsură", spune specialistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu.

În opinia sa, există o corelaţie strânsă pe piaţă între preţul de închiriere şi preţul de vânzare. „Având în vedere că scăderile de preţuri pe piaţa vânzărilor au fost similare de anul trecut până acum, şi piaţa închirierilor a urmat aceeaşi tendinţă", consideră analistul imobiliar.

Cele mai mici preţuri

Timişoara este oraşul universitar cu cele mai ieftine chirii în această toamnă. Preţul mediu este 210 de euro. Închirierea unei garsoniere aici costă 145 de euro, un apartament de două camere costă, în medie, 220 de euro, iar chiria pentru un apartament de trei camere ajunge la 267 de euro.

Numărul locuinţelor de închiriat s-a dublat în perioada crizei

Impactul puternic pe care îl are criza economică asupra domeniului imobiliar se reflectă în schimbările radicale cu care piaţa în ansamblu s-a confruntat în ultimii trei ani. În ceea ce priveşte chiriile la apartamente şi garsoniere, atât oferta, cât şi cererea şi-au modificat semnificativ structura. În cazul Bucureştiului, în august 2007, numărul ofertelor de apartamente de două camere scoase pe piaţa închirierii era de 629, pentru ca anul acesta, oferta să se dubleze: proprietarii din Capitală au oferit spre închiriere 1.219 apartamente de două camere, potrivit datelor furnizate de anunturiparticulari.ro, care monitorizează presa centrală şi cele mai mari site-uri cu anunţuri imobiliare.

Oferta de apartamente de trei camere a înregistrat, de asemenea, o evoluţie pozitivă, pe parcursul ultimilor trei ani: în august 2007, oferta era de 347, în august 2008, a fost de 463, iar anul trecut, 567. În 2010 oferta s-a dublat faţă de acum trei ani, înregistrându-se 611 oferte. În ceea ce priveşte garsonierele de închiriat, Capitala a avut în august 2007 circa 563 de oferte, în timp ce în august 2010, numărul acestora s-a mărit semnificativ, până la circa 1.000 de garsoniere de închiriat. Oferta totală de locuinţe de închiriat (garsoniere, apartamente de două camere, apartamente de trei camere şi apartamente de patru camere) aproape că s-a dublat pe parcursul a trei ani: dacă în 2007, pe piaţă erau disponibile puţin peste 1600 de locuinţe, anul acesta proprietarii din Bucureşti au scos la închiriere circa 3.000 de locuinţe.

Cum negociezi preţul chiriei

Proprietarii îşi conving clienţii prin preţurile mici

Înainte de a căuta o locuinţă de închiriat, doritorii trebuie să se intereseze în legătură cu preţul zonei în care doresc să se mute. Acest preţ indică valoarea apartamentului, atât din punct de vedere al zonei, cât şi al îmbunătăţirilor. „Dacă este un apartament cu nişte caracteristici superioare - zonă bună, aer condiţionat, termopane, bloc îngrijit, etc. - plăteşti mai mult", spune Ruxandra Cleciu,preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI). Suprafaţa nu este un argument decisiv, ca în cazul pieţei vânzărilor.

Viitorul chiriaş are sarcina de a verifica dacă instalaţiile şi echipamentele din locuinţă sunt în stare bună, de a se asigura că liftul funcţionează, dar trebuie să urmărească şi lista de întreţinere. De asemenea, el trebuie să solicite un estimat al cheltuielilor lunare (întreţinerea, lumina, gazele etc). De obicei, negocierea presupune plata pe mai multe luni, cu condiţia obţinerii unui preţ lunar mai mic, sau plata unui avans, pe care proprietarul o compensează cu ultimele luni de chirie. Un alt aspect important este contractul. „Trebuie să existe clauze de încetare clare, un termen de preaviz, dar şi un proces verbal de predare-primire", spune Cleciu. Preşedintele ARAI afirmă că legea (nota red. Legea locuinţei nr 114/1996) protejează chiriaşul, în cazul în care acesta rămâne dator.

Rată la bancă sau la proprietar?

Înainte de declanşarea crizei, cei care sperau să aibă propria locuinţă alegeau să plătească la bancă o rată de valoare apropiată cu plata unei chirii. În prezent, varianta Prima Casă oferă o rată similară cu preţul unei chirii. Este, deci, mai rentabil să cumperi acum sau să stai cu chirie?

Specialiştii spun că nu sunt mulţi cei care se încadrează pentru programul Prima Casă, mai ales în condiţiile în care, pentru a fi solvabili, doritorii au nevoie de fluxuri mari de venituri, iar, în situaţia actuală, mulţi au au fost afectaţi de scăderea salariilor.

În plus, achiziţia unei locuinţe înseamnă un cost în plus (pe care chiriaşul nu-l suportă): impozite, diferite reparaţii etc. Dar, cei care au posibilitatea, sunt sfătuiţi să cumpere. Expertul imobiliar Liviu Ureche este de părere că cel mai rentabil este în continuare să cumperi, deoarece momentul este cel mai bun pentru o investiţie imobiliară. „Prima Casă, un proces care sunt convins că poate relansa piaţa imobiliară, este, totuşi, prea puţin dacă băncile nu lansează noi produse paralele de încurajare a investiţiilor.

Un exemplu pentru cei care au calculat greşit impactul programului, expunând doar cifrele raportate de către Fondul Naţional de Garantare (FNGCIMM, n. red.), este că o parte din cei care au vândut un apartament cu două camere au putut, cu o diferenţă mică, să-şi achiziţioneze trei camere, pentru că preţurile nu au un decalaj foarte mare între numărul de camere", explică Ureche.