Forbes Pensii: Visul american al lui Ovidiu Demetrescu

Profită de scăderea preţurilor de pe piaţa imobiliară americană şi cumpără o casă de vacanţă în State. 

Dacă eşti în căutarea unui loc ideal pentru a două tinerețe, acum ar fi momentul să investeşti într-o locuinţă în Statele Unite ale Americii. Prețurile proprietăților au înregistrat în unele state scăderi de peste 50%. Practic, ai șansa să-ți completezi portofoliul cu o investiție imobiliară pe care să te bazezi la pensie. Totuşi, nu te aştepta să găseşti casa de vis la preţul dorit. Nu poţi pleca la vânătoare fără să ai în cont minimum 200.000 de dolari. Prin urmare, trebuie să faci parte din categoria pensionarilor înstăriţi sau a investitorilor care se gândesc din timp la cum și unde vor
să-şi petreacă a doua tinereţe.

CEL MAI BUN MOMENT. Ovidiu Demetrescu (45 de ani), director general London Brokers, s-a îndrăgostit de „țara tuturor posibilităților" la începutul anilor 1990, când a absolvit cursul de administrarea afacerilor MBA din Columbia, Carolina de Sud. S-a întors periodic în State pentru afaceri cu gândul că la un moment dat ar putea să cumpere o proprietate aici. Cu toate că mai are aproape 20 de ani până la vârsta legală de pensionare, Ovidiu nu a putut să rateze cel mai bun moment din 1940 încoace, de a cumpăra o proprietate în SUA. A început prin a testa piața caselor preluate de bănci de la datornici, dar acestea, chiar dacă sunt ieftine, se află, spune el, în cartiere modeste în care este mai greu să vinzi ulterior, dacă ceva nu merge bine sau pur și simplu dacă te răzgândești. În schimb, Valentin Sotir, președinte la Consumer Capital Solutions din New York, are altă viziune. El cumpără pachete de proprietăți de la bănci tocmai din acele zone cu probleme, le îmbunătățește și le vinde. „Motivul pentru care aceste zone sunt atractive pentru investitori este prețul de vânzare. Este un preț destul de mic, maximum 450.000 de dolari, iar cumpărătorul are șanse mari de a se califica la un împrumut ipotecar", spune el. Oamenii de afaceri din America Latină, de exemplu, sunt destul de interesați de aceste oferte pe care le consideră „investiții sigure".

DESTINAŢIE FLORIDA. Ovidiu însă avea alte planuri și alți bani de investit. Proprietatea vizată de el trebuia să fie într-o zonă cu potențial turistic și de afaceri, dar să nu fie foarte mare și foarte scumpă. Adică să nu depăşească circa 250.000 de dolari. „Florida are o climă foarte bună, m-am gândit și la viitorul copiilor, mi-aș dori să facă studii acolo", spune el. A pus ochii pe un condominium (n. red: tip de proprietate imobiliară în care porțiuni din aceasta se află în  proprietate comună dimensionată în cote-părți indivize aparținând proprietarilor, iar celelalte porțiuni se află în proprietatea individuală) dintr-un complex imobiliar din Orlando, aproape de cel mai mare centru de conferințe din zonă. Apartamentul (trei camere, două băi, bucătărie și zonă de relaxare) avea un preț de vânzare de 225.000 de dolari, proprietarul anterior plătind pentru aceasta aproximativ 400.000 de dolari. Prin urmare, Ovidiu nu a stat prea mult pe gânduri și a cumpărat apartamenul care întrunea toate așteptările. El își petrece împreună cu familia cel puțin o lună pe an în Orlando. În perioadele în care locuiesc în România, apartamentul este închiriat. „Asociația de proprietari este foarte activă, mi-a fost ușor să închiriez, am ales varianta pe termen scurt", adaugă el. Gradul de ocupare, până în prezent, este de 50%, iar prețul de închiriere variază între 90 și 150 de dolari pe zi, în regim hotelier. „Orlando are peste 60 de milioane de vizitatori anual, iar în apropiere se află cinci parcuri Disneyland și patru Universal Studio, deci și potențialul turistic e mare", arată Ovidiu.

În total, Ovidiu a plasat pe piața imobiliară din România și cea americană un milion de euro. Dacă piața imobiliară din State este mult mai mare și mai lichidă, pentru România nu întrevede o deblocare mai devreme de trei-cinci ani. „Cred că dacă vreau să vând și să scot locuința din Orlando pe piață, într-o lună-două reușesc să recuperez investiția, în timp ce la București lucrurile sunt mai complicate", spune Ovidiu. De la New York, Sotir îi dă dreptate și spune că singura piață care se mișcă este  „low income market".  În schimb, dacă ai o casă mare, poți să stai la vânzare și un an.  „Majoritatea europenilor sau americanilor înstăriți au pretenții foarte mari. Caută case de milioane pe care să le cumpere la 300.000-400.000 de dolari. Iar asta este imposibil!", punctează el.

LOCURI ACCESIBILE. Așadar, dacă nu te-ai gândit unde te vei retrage la pensie ai putea lua în calcul câteva destinații considerate în trecut ca fiind foarte scumpe. „Acestea sunt accesibile acum și pentru români", crede Ovidiu. Totuși, înainte de a alege o destinație pentru pensionare trebuie să luați în calcul mai mulți factori. Prin urmare, nu luați decizia de a cumpăra o locuință într-o altă țară sau pe un alt continent, fără o documentare aprofundată. Aflați care este nivelul de trai în regiunea respectivă (cu alte cuvinte, ce presupune costul vieții), testați cultura locală, nivelul taxelor și sistemul de sănătate. „Nu trebuie neapărat să apelați la destinațiile standard pentru pensionare", spune Ovidiu. Pentru cei care apreciază cultura vinului și stilul de viață retras, Napa (California) poate fi o alternativă pentru a doua tinerețe. Prețul mediu al locuințelor este de 250.000 de dolari, cu 50% mai puțin decât în anii trecuți, iar studiile arată că prețurile din zonă ar putea să mai coboare cu încă 13%. „Dacă totuși preferați statul Florida, puteți să luați în calcul o altă destinație: Palm Coast", spune Demetrescu. Prețul mediu al unei case, anul trecut, a fost de 140.000 de dolari, în scădere cu peste 40% de la vârful înregistrat în urmă cu cinci ani. Analiștii imobiliari se așteaptă la o scădere de încă șapte procente. „Aici mai mult de o treime din locuitori au peste 50 de ani, dar este vorba despre pensionari activi, cu un stil de viață dinamic", explică Ovidiu. Rețineți că locuitorii din Palm Coast beneficiază de taxe reduse la înmatricularea mașinilor și nici nu se plătesc impozite pe venit.

VIAŢĂ DE AMERICAN. Forbes SUA arată că toate statele americane şi multe administraţii locale aplică scutiri de taxe imobiliare pentru persoanele în vârstă. Dar aceste programe sunt deseori destinate proprietarilor de locuinţe cu venituri mici şi beneficiază doar de un ajutor limitat sau neatractiv. În unele cazuri - California fiind cel mai notabil exemplu - capitalul din creşterea taxei pe proprietate îi protejează pe rezidenţii pe termen lung în detrimentul nou-veniţilor. Deci, dacă te muţi în California acum, e posibil să plăteşti de două sau trei ori mai mult decât plăteşte vecinul tău. Reversul este că, odată mutat acolo, eşti protejat, de asemenea, de creşterile viitoare.

Probabil că mai îngrijorător pentru pensionari este perspectiva majorării destul de substanţiale a taxelor pentru imobiliare. Există însă inclusiv perspectiva ca garanţiile mari pentru pensiile nefinanţate să forţeze creşteri, indiferent de politicienii care sunt la putere. În ultimul deceniu, câteva dintre oraşele din statul New Jersey au dublat cotizaţia pentru imobiliare la 4% pe an pentru fiecare proprietate, cu minimă protecţie pentru posesorii actuali de locuinţe. De fapt, state precum New Jersey  îi storc pe plătitorii de taxe de toate vârstele (cu precădere pe cei bogaţi) cu impozite pe venituri mari, proprietăţi imobiliare, vânzări şi bunuri. New Hampshire, care nu are impozit pe vânzări şi are un impozit mic pe venit, are însă printre cele mai grele poveri fiscale pe proprietăţi imobiliare din ţară.

Citiţi mai multe despre strategiile de investiţii profitabile pentru a doua tinereţe, precum şi despre modul în care poţi începe de pe-acum să-ţi construieşti planul pentru o bătrâneţe sănătoasă şi profitabilă, în suplimentul Forbes Pensii, oferit gratuit împreună cu numărul 35 al revistei Forbes România.