Cum îţi iei o casă scoasă la licitaţie de bancă

Cum îţi iei o casă scoasă la licitaţie de bancă

Pentru a participa la vânzările publice trebuie să depui în contul instituţiei care organizează executarea silită o cauţiune în valoare de 10% din preţul de pornire. Dispui de bani gheaţă, dar încă insuficienţi pentru preţurile actuale ale locuinţelor? Stai cu ochii pe proprietăţile licitate pentru executare silită de instituţiile de credit!

Tot mai mulţi români sunt copleşiţi de ratele creditelor ipotecare: de la începutul anului, restanţele lor s-au dublat. Deprecierea leului, creşterea dobânzilor, disponibilizările în masă şi puterea de cumpărare în cădere liberă i-au inclus, în numai câteva luni, în categoria rău-platnicilor.

În aceste condiţii, cu toate că nu este cea mai bună soluţie pentru ele, băncile au început să-i execute silit pe debitorii cu sume restante foarte mari şi să scoată la licitaţie bunurile ipotecate, de cele mai multe ori imobile.

Preţul de pornire în licitaţie coboară până la 70-80% din valoarea actuală de piaţă a proprietăţii, şi mult mai jos comparativ cu valoarea creditului acordat în anii anteriori, când aceeaşi proprietate costa aproape dublu. Astfel, necazul unui restanţier poate reprezenta o oportunitate pentru cei care doresc să-şi cumpere o casă. Totuşi, dispui de bani lichizi?

Fără credite pentru licitaţii

Vânzarea prin credit este aproape imposibil de realizat. „Persoana care câştigă licitaţia trebuie să depună preţul imobilului înainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca ar trebui să elibereze banii din credit înainte de a se constitui ipoteca în favoarea sa, ceea ce nu este posibil“, explică Traian Stancu, directorul departamentului juridic al brokerului de credite Kiwi Finance.

Deşi există unele pârghii legislative care permit acest lucru, pentru a evita eventualele situaţii conflictuale generate de contestaţii la executare, băncile nu acceptă asemenea imobile în garanţie decât după trecerea unui anumit termen. Aşadar, criza oferă o oportunitate în plus românilor care deţin cash şi caută o locuinţă.

Totul este să urmăreşti cu atenţie licitaţiile organizate de bănci. Poţi găsi anunţul de vânzare afişat la sediul organului de executare şi al instanţei de executare, la primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul şi, în egală măsură, la adresa imobilului urmărit.

 De asemenea, executorul poate să anunţe licitaţia şi prin intermediul altor mijloace de comunicare (de exemplu, anunţurile la mica publicitate). Cu toate acestea, doar pe site-urile a trei bănci (Raiffeisen Bank, Bank Leumi şi Banca Românească) poţi găsi, în momentul de faţă, oferta de imobile ce urmează să fie licitate. BRD şi instituţia financiară nebancară Domenia Credit au preferat să posteze anunţurile în ziarele şi site-urile de profil.

Pas cu pas

Dar care sunt etapele pe care trebuie să le parcurgi? Dacă vrei să participi la o astfel de licitaţie, trebuie să transmiţi executorului bancar o ofertă de cumpărare. În plus, trebuie să depui în contul de consemnare, deschis la banca ce execută sau la o altă bancă indicată, o cauţiune în valoare de 10% din preţul de pornire a licitaţiei pentru imobilul respectiv. În cazul în care nu câştigi licitaţia, poţi recupera suma depusă în urma unei cereri adresate executorului. Fireşte, câştigă cel care oferă cel mai mare preţ.

Dacă participi la prima licitaţie pentru imobilul respectiv, preţul de adjudecare trebuie să nu fie mai mic decât cel de evaluare. În caz contrar, vânzarea se amână la un alt termen, de cel mult 60 de zile. La noua licitaţie, preţul de pornire va coborî la 75% din cel la care a fost evaluat. „Vânzarea se va putea realiza chiar dacă la licitaţie participă o singură persoană care oferă preţul de pornire“, spune Stancu.

În Capitală, un apartament cu trei camere se vinde începând cu 42.000 de euro prin licitaţie Foto: Lucian Muntean

Dacă ai făcut cea mai bună ofertă şi ai câştigat licitaţia, ai la dispoziţie 30 de zile să depui suma propusă pentru cumpărarea acelei locuinţe, ţinându-se cont de cauţiunea de 10% pe care ai virat-o anterior. „La cererea adjudecatarului (n.r. – cel care a câştigat licitaţia) şi cu acordul băncii, executorul va putea stabili plata în rate“, a precizat directorul departamentului juridic al Kiwi Finance.

După plata integrală şi după trecerea unui termen de 15 zile, în care debitorul executat poate depune contestaţie, executorul bancar va întocmi actul de adjudecare ce serveşte ca titlu de proprietate şi va fi înscris în Cartea Funciară. Prin intabulare, vei dobândi dreptul de a dispune de imobilul cumpărat.

Procedura poate fi una destul de îndelungată, durata depinzând de termenele în care executorul îndeplineşte formalităţile impuse de lege şi de eventualele contestaţii la executare pe care le poate depune debitorul. Trecând peste inconvenientele unor proceduri greoaie şi de durată, preţul reprezintă un motiv mai mult decât suficient pentru a porni la „vânătoarea” unei locuinţe scoase la licitaţie de instituţiile de credit.

Chilipiruri imobiliare prin executare silită

Condiţii dificile de piaţă, riscuri de pierdere a locului de muncă şi probabilitatea de a intra în incapacitate de plată. Aceştia sunt factorii de risc cărora se expune o persoană care şi-a cumpărat o locuinţă prin credit imobiliar. Ce se întâmplă dacă nu-ţi mai poţi plăti ratele? Banca scoate locuinţa la licitaţie pentru a-şi recupera investiţia. Cum pot fi achiziţionate aceste bunuri imobiliare ? Foarte greu.

Chiar şi în condiţiile în care banca este obligată să facă publice anunţurile cu imobilele scoase la vânzare prin licitaţie, majoritatea tranzacţiilor de acest tip se desfăşoară tot „cu uşile închise“. „De obicei, aceste oportunităţi sunt «absorbite» de persoanele din anturajul băncilor, care, informaţi fiind, aşteaptă asemenea oferte“, subliniază Mihai Rădulescu, broker imobiliar al agenţiei Forti Imob din Braşov.

Prin urmare, explică brokerul, cei care cumpără imobilele scoase la licitaţie ies în câştig, pentru că licitaţia porneşte, în general, de la preţuri ce reprezintă aproximativ 75% din valoarea de evaluare. „Din păcate, însă, de cele mai multe ori, aceste oferte nu ajung să fie cunoscute publicului larg“, mai spune Rădulescu.

Clasa medie, ţinta licitaţiilor

Licitaţiile sunt recomandate, cel puţin în teorie, clasei medii. „Clasa medie ar trebui să beneficieze de acest tip de vânzare, întrucât în aceste condiţii ar putea să-şi permită achiziţionarea unei locuinţe. De obicei, însă, nu se întâmplă asta“, explică Delia Szabo, manager al agenţiei Cardell Imobiliare din Oradea.

Diferenţele de preţ faţă de apartamentele similare de pe piaţă sunt de obicei considerabile în astfel de cazuri. Ele sunt cuprinse între 5.000 şi 20.000 de euro. Există însă şi excepţii. În Arad, spre exemplu, un apartament cu trei camere, cu o suprafaţă de 101 metri pătraţi, situat într-o zonă periferică a oraşului, a fost scos la licitaţie la preţul de aproximativ 50.000 de euro.

„O astfel de locuinţă nu poate depăşi 25.000 de euro în Arad. Aceste preţuri foarte mari vin din nevoia băncii de a-şi recupera suma creditată, iar evaluatorii au mână liberă. Aşa cum evaluau în 2008 la supravalori, aşa fac şi în prezent, în favoarea băncilor“, susţine Monica Platon, administrator al agenţiei imobiliare Euromon din Arad.

Unii jucători din piaţă merg şi mai departe şi susţin că locuinţele scoase la licitaţie sunt cumpărate de persoane cu intenţii speculative. „În primul rând este regretabil să se ajungă în aceste situaţii pentru cei care au creditele imobiliare. Cred însă, în acelaşi timp, că sunt foarte multe persoane care au capital şi urmăresc asemenea tranzacţii în scopuri speculative“, susţine Maricel Maxim, director al Credit Imob Botoşani. 

Restanţele la credite, în cifre

-Valoarea restanţelor de peste 30 de zile înregistrate de populaţie şi firme la credite a ajuns la 5,9 miliarde de lei (1,4 miliarde de euro) la finele lunii iulie, dublându-se de la începutul anului.

-Ponderea restanţelor în totalul împrumuturilor contractate de la bănci a ajuns la 2,97% în iulie, de la 1,44% la finele anului.

-Cele mai multe restanţe la credite aparţin bucureştenilor şi firmelor din Capitală, de 1,78 miliarde de lei (420 de milioane de euro), însă cei mai îndatoraţi, ca pondere în total credite contractate (aproape 4%), sunt bănăţenii. Tot bănăţenii şi bucureştenii au înregistrat cel mai alert ritm de creştere a sumelor restante.

-Peste 600.000 de persoane fizice împrumutate la bănci înregistrează 880.000 de restanţe mai vechi de 30 de zile, în valoare cumulată de 1,83 miliarde de lei (435 de miliarde de euro).

-Sunt debitori care nu şi-au plătit ratele la timp la două sau chiar la mai multe împrumuturi.

-Cele mai multe întârzieri ale populaţiei la plata ratelor sunt pentru creditele în lei, urmate de cele la împrumuturile în euro, franci elveţieni şi dolari. 

-Cele mai multe restanţe înregistrate de populaţie, de peste 1,5 miliarde de lei (357 de milioane de euro), au întârzieri de peste 90 de zile, iar cele scoase în afara bilanţului depăşesc 102 milioane de lei (24,3 milioane de euro).

PRO
PREŢUL

Preţul mai mic comparativ cu cel al unui imobil similar achiziţionat printr-o tranzacţie clasică de vânzare-cumpărare. Un imobil licitat poate fi mai ieftin cu până la 30%.

CONTRA
DIFICULTĂŢI

Debitorul poate achita datoria pe ­parcursul procedurilor, iar executarea silită încetează. În plus, evacuarea din imobil a persoanelor executate poate genera dificultăţi.