Adevarul.ro

În lipsa cumpărătorilor, proprietarii pensiunilor sunt dispuşi să cedeze drepturile de administrare ale proprietăţilor pentru o chirie fixă, plătită lunar. Segmentul proprietăţilor de lux este perceput drept unul neafectat în aşa mare măsură de recesiune. În cazul pensiunilor de lux, lucrurile nu stau aşa.

Pensiunea Orizont din Poiana Braşov a fost scoasă la vânzare în urmă cu câteva luni. Proprietarii cereau peste două milioane de euro. Deşi au scăzut preţul sub această valoare, nu au primit nicio ofertă concretă. „Au venit mai mulţi potenţiali cumpărători, dar niciunul suficient de hotărât încât să se aşeze la masa de negocieri”, spune Mihaela Oproiu, administratorul pensiunii.

Vrea să vândă din motive personale. În urmă cu câţiva ani s-a mutat din Bucureşti în zona montană, iar acum îşi doreşte să se întoarcă în Capitală. Dacă nu va găsi un cumpărător, va accepta în cele din urmă şi varianta închirierii pensiunii. A primit câteva astfel de propuneri, dar preferă să mai cerceteze piaţa înainte de a lua o decizie.

Reducerile nu atrag cumpărătorii

Valea Prahovei, una dintre cele mai cunoscute zone turistice din România, este pe primul loc în ceea ce priveşte numărul pensiunilor de patru-cinci margarete scoase la vânzare. După ce au investit în anii trecuţi sute de mii de euro în extinderea şi dotarea ultramodernă a capacităţilor de cazare, proprietarii acestora se văd nevoiţi să le vândă pentru a-şi achita creditele bancare făcute în acest scop.

Totuşi, conform reprezentanţilor a două agenţii imobiliare din Braşov, nu se vinde nimic, chiar dacă preţurile cerute au scăzut semnificativ faţă de începutul anului. „În 2009 nu am vândut niciun fel de proprietate care să depăşească valoarea de 200.000 de euro, deşi ofertele sunt din ce în ce mai bune”, explică Ovidiu Hârşan, directorul Euro Dome Imobiliare.

De aceeaşi părere este şi unul dintre brokerii agenţiei imobiliare Decent Real Estate, care spune că „majoritatea cumpărătorilor sunt dispuşi să cheltuiască între 150.000 şi 200.000 de euro, chiar dacă, cu 100.000 de euro în plus ar putea achiziţiona o casă care anul trecut costa dublu”.

Preţul chiriei, constant indiferent de încasări

Astfel, singura soluţie a proprietarilor de pensiuni de lux rămâne închirierea acestora către un administrator contra unei sume fixe. Algoritmul după care se calculează chiria este unul standard. Numărul de camere închiriabile se înmulţeşte cu un tarif mediu şi cu numărul de nopţi dintr-o lună.

Se ia în calcul un grad de ocupare de 50%, iar suma obţinută se împarte la doi, pentru că administratorul pensiunii trebuie să rămână cu bani suficienţi pentru diverse cheltuieli, dar şi cu un oarecare profit. De exemplu, conform acestei ecuaţii, o pensiune cu zece camere se poate închiria pentru 2.000 de euro pe lună.

Aceasta a fost modalitatea după care Decent Real Estate a intermediat încheierea a două contracte de închiriere în această toamnă. Reprezentantul agenţiei spune că zona are încă potenţial şi că „de vândut, vând doar cei care nu ştiu să facă turism şi să se promoveze”. La vânzare sunt scoase însă şi multe proprietaţi aflate în executare silită.

„Singurele case de lux care se mai vând sunt cele puse sub sechestru şi se dau la un preţ mult sub valoarea pe care o au”, spune Ovidiu Hârşan. O astfel de pensiune, pentru care anul trecut proprietarul cerea 600.000 de euro, deşi ar fi putut-o vinde fără probleme în acea perioadă cu 400.000 de euro, s-a vândut în 2009 cu 180.000 de euro.

Trend imobiliar

Investitorii în pensiuni de lux sunt dispuşi să scoată bani din buzunar doar dacă proprietarii sunt de acord să negocieze peste 50% din preţul cerut. Asta, în condiţiile în care site-urile de imobiliare au sute de oferte de astfel de proprietăţi în zone turistice. Promovate sunt încă doar 20-30 de pensiuni de patru-cinci margarete, care sunt situate în zone foarte bune, au dotări ultramoderne şi un potenţial deosebit.

Dacă în cazul locuinţelor individuale, unii analişti imobiliari vorbesc despre faptul că s-a ajuns la un minim istoric, în cazul caselor de vacanţă de lux, această teorie nu este valabilă.

Cerere există doar pentru locuinţe ieftine sau pentru loturi de teren de dimensiuni mici, care au acces la utilităţi, conform agenţiilor imobiliare din Braşov. Preţul acestora este cu 50% mai mic faţă de anul trecut.