Se vând din nou proiectele pe planşetă

Se vând din nou proiectele pe planşetă

Dezvoltatorii preferă să cumpere terenurile care au deja planurile urbanistice făcute şi autorizaţiile obţinute, decât să se mai implice în proiecte greenfield. Vânzarea de proiecte off-plan a fost îngheţată pentru câteva luni.Lucrurile au rămas la fel în cazul cumpărătorilor finali. Nu şi în privinţa developerilor.

„Eurocredit, dezvoltatorul ansamblului Mediterano Mamaia Rezidenţial scoate la vânzare în regim off-plan proiectul imobiliar de pe litoral”.

Un anunţ sec postat pe un site imobiliar. Cu toate acestea, dezvoltatorul nu acceptă să dea proiectul despre care spera să îi aducă succesul în afaceri pe „te miri ce şi mai nimic”. Preţul solicitat pentru complexul situat la 800 de metri de cunoscuta staţiune este de 4.200.000 de euro. „Sunt mai mulţi cumpărători interesaţi, dar nici unul nu oferă preţul cerut, astfel încât discuţiile sunt la faza de tatonări”, spune Laurenţiu Bosoc, acţionarul societăţii care deţine proiectul.

Autorizaţia de constructie a fost deja obţinută, şi, mai mult, ea s-a prelungit până în septembrie 2010. Proiectul poate fi modificat sau transformat în ansamblu hotelier, deşi actele actuale presupun blocuri cu apartamente de una până la trei camere şi 1.208 de metri pătraţi de spaţii comerciale.

Din cele 246 de unităţi locative, opt sunt penthouse. În plan mai sunt prevăzute 22 de parcări exterioare şi 122 de locuri de parcare interioare. Suprafaţa terenului este de 7.118 metri pătraţi.

Deşi Bosoc îşi făcuse planuri mari cu privire la rentabilitatea acestui proiect, fiind sigur că va face o afacere bună, acum este nevoit să îl vândă „la pachet” încă din stadiul off-plan, pentru ca nu mai are finanţare să se apuce efectiv de lucru.

Proiecte de vânzare la pachet

Un alt dezvoltator ale cărui planuri au fost date peste cap de evoluţia pieţei este Terra Nova Construct, care vrea să vândă un proiect rezidenţial aflat în construcţie. Ansamblul ar urma să cuprindă 240 de locuinţe, preţul solicitat fiind de 8,1 milioane de euro, fără TVA. Complexul are autorizaţie de construcţie pentru 12 blocuri cu patru etaje şi două imobile comerciale, acestea din urmă neîncepute. Suprafaţa construită a complexului din Popeşti Leordeni este estimată la 16.000 de metri pătraţi.

O modalitate ingenioasă de a ieşi din criza economică au găsit cei de la Euroland Invest Construct.  Compania vinde dezvoltatorilor loturi de teren la pachet cu proiectul aferent, iar clienţilor finali, persoane fizice sau juridice –locuinţe aflate în diferite stadii de finalizare. 

Există două proiecte de acest tip situate pe Şoseaua Olteniţei, Euroland 1 şi Euroland 2. Primul este finalizat şi valorificat în proportie de 95 % , iar la al doilea lucrările de conectare la utilităţi sunt în derulare. „Imobilele deja construite în cadrul ansamblului Euroland 1 nu sunt ridicate de noi. Un exemplu este minicartierul Alegria, acesta fiind dezvoltat de un investitor pe un număr de loturi achiziţionate în proiectul nostru”, explică Gabriel Tanasă, consilier imobiliar Euroland Invest.

Promoţii pentru dezvoltatori

Euroland 1 este compus din 500 de loturi de teren şi se desfăşoară pe o suprafaţă de 60 de hectare. În cadrul proiectului au fost construite aproximativ 110 spaţii locative, case şi vile, de către diverşi antreprenori. În acest moment sunt disponibile pentru vânzare încă 80 loturi de teren cu suprafeţe între 560 şi 750 de metri pătraţi şi 30 de case cu suprafeţe cuprinse între 96 şi 200 de metri pătraţi.

Ansamblul dispune de o suprafaţă de 20 de hectare de spaţii adminstrative şi două hectare de spaţii de agrement. Finalizarea lucrărilor este preconizată pentru acest an, valoarea investiţiei fiind de 20 de milioane de euro. Euroland 2 este compus din 200 de loturi de teren cu suprafeţe  cuprinse între 350 de metri pătraţi şi 650 de metri pătraţi şi se desfăşoară

pe o suprafaţă de 20 de hectare. Complexul beneficiază de trei hectare de spaţii administrative sau de agrement.

Lucrările se vor definitiva in 2010, vânzarea loturilor preconizându-se a demara la începutul anului viitor. Valoarea totală a investiţiei este de 15 milioane de euro.

„Proiectele au fost concepute chiar pentru a fi vândute”, spune Gabriel Tanasă. Procedura a fost destul de simplă. După achiziţionarea unor suprafeţe mari de teren, s-a trecut la parcelarea lor prin efectuarea unui Plan Urbanistic Zonal, apoi s-a făcut trecerea în intravilan, s-au adus toate utilităţile la fiecare lot în parte, urmând vânzarea parcelelor către investitori persoane juridice sau private.

Preţul pentru loturile cu destinaţia rezidenţial sau comercial - administrativ este cuprins între 70 şi 100 Euro pe metru pătrat. Pentru a fi mai atractive pentru investitori, pentru care până la urmă fiecare metru pătrat de teren contează, reprezentanţii Euroland au chiar şi promoţii speciale: un lot suplimentar, pregătit pentru construirea unui imobil, racordat la toate utilităţile, cu un certificat de urbanism corespunzător.

Investitorii aşteaptă chilipirurile

Cu toate că reprezentanţii Euroland spun că randamentele investiţiilor sunt într-o uşoară revenire comparativ cu începutul anului 2009, au şi ei în portofoliu un proiect pe care îl dezvoltă cu un alt partener şi care se află în aşteptare pentru aproximativ două luni.

„Lipsa lichidităţilor din piaţă şi imposibilitatea contractării unei linii de credit necesare finalizării proiectului şi declinul preţurilor de pe piaţa imobiliară cauzat de criza financiară internaţională sunt principalele motive pentru vânzarea unui număr impresionant de proiecte”, crede Tănasă.

Totuşi, dezvoltatorii nu se grăbesc să cumpere proiectele off-plan dacă nu sunt siguri că preţul cerut a ajuns la minimumul posibil. „Preţurile cu adevărat bune nu au ieşit încă pe piaţă”, spune Ilias Papagiorgiadis, CEO More Real Estate Services. El crede că numărul tranzacţiilor este încă foarte scăzut pentru că „preţurile ofertelor nu se întâlnesc cu preţurile cererilor”. În plus, nu se aşteaptă ca lucrurile să se schimbe prea mult în următoarele şase luni, chiar până anul viitor, mai ales în condiţiile în care proprietarii nu sunt forţaţi să scadă preţurile.

Profitul, pasăre rară

Puţini sunt cei care au vândut proiectele cu un profit real. Un astfel de exemplu este cel al complexului rezidenţial de lux Lake&Forest, care s-a vândut, în stadiu de proiect, cu 1,8 milioane de euro. Vânzătorul, compania Ecsif Properties a obţinut o marjă de profit de 15%. Cumpărătorul este, potrivit lui Constantin Dumitrescu, partener al companiei vânzătoare, un dezvoltator imobiliar spaniol, specializat pe astfel de proiecte, cu care ECSIF este în discuţii încă din septembrie 2008, când s-a încheiat precontractul.

Proiectul,  situat în apropiere de Palatul Ghica, are autorizaţii pentru 21 de vile, un hotel, sală de gimnastică, restaurante şi o punte pentru ambarcaţiuni şi va fi amplasat pe o suprafaţă de 17.500 de metri pătraţi.

Tot Escif Properties a vândut şi proiectul pentru sosia din Mamaia a hotelului Burj al Arab din Dubai. Black Pearl va cuprinde 17 camere, urmând să aibă o suprafaţă construită de 1.600 de metri pătraţi. În pierdere a vândut în schimb fondul de investitii Equest Investment Properties care a renunţat la mallul Shopping Center din Târgovişte în favoarea unui dezvoltator imobiliar internaţional reprezentat de către Valentin Vişoiu, care deţine grupul Conarg, cu afaceri în construcţii şi imobiliare, potrivit unor surse din piaţă.

Oportunităţile pentru achiziţia de proiecte comerciale de dimensiuni mici sau de spaţii de birouri sunt atractive şi pentru Onur Takmak, preşedinte al companiei de investiţii imobiliare Rhea Investments. „Nu mă interesează în momentul de faţă proiecte rezidenţiale, pentru că România este una dintre ţările care va ieşi ceva mai târziu din criza economică decât alte ţări din regiune”, explică preşedintele companiei din Turcia motivele pentru care  nu este interesat şi de segmentul
rezidenţial.

Preluările, avantajoase

Immoeast rămâne campionul preluărilor din acest an, după ce a semnat achiziţia a patru proiecte imobiliare pentru 500 de milioane de euro, respectiv Livada de Meri, Meteo Business City, Roua Shopping Park şi IUS din Brasov.

Cel mai mare dintre proiectele cumpărate de Immoeast este cel de pe terenul de 6,1 hectare al fabricii de unelte şi scule IUS din Braşov, unde este planificată dezvoltarea unui proiect mixt cu o suprafaţă de 150.000 de metri pătraţi, format din mall, hotel, centru de afaceri şi locuinţe, în urma unei investiţii anunţate de 240 de milioane de euro.

Cel de-al doilea proiect din Braşov prevede construcţia unui parc de retail cu o suprafaţă de 60.000 de metri pătraţi. Proiectele din Bucureşti, în zona Jandarmeriei, presupun construcţia a 350 de apartamente în cadrul complexului Livada de Meri, respectiv 50.000 de metri pătraţi de birouri în parcul de afaceri Meteo Business City.

EFG începuse anul trecut lucrările de construcţie la proiectele Meteo Business City şi la parcul de retail din Braşov, însă le-a stopat în iarnă pentru că nu a mai putut obţine credite pentru continuarea lucrărilor.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Unul dintre cele mai mari site-uri de tranzacţii business to business din lume, businessforsale.com, are listate peste 23.000 de proiecte imobiliare offplan sau în stadii incipiente de construcţie.

Dezvoltatorii vând proiecte în construcţie pentru că nu mai pot obţine finanţări pentru finalizare

Un proiect desfăşurat pe 2,4 hectare de teren din Maroc a fost scos la vânzare pentru suma de şase milioane de euro, cu reducere 10%. Un alt proiect prevăzut să fie dezvoltat pe 10 hectare în Tailanda poate fi achiziţionat cu opt milioane de euro, dintre care 60% avans şi restul în trei rate lunare.  Cu astfel de promoţii încearcă proprietarii de proiecte imobiliare să atragă dezvoltatorii care au bani lichizi.

Unul dintre cele mai scumpe proiecte scoase la vânzare pe piaţa internaţională în momentul de faţă este „city within a city” din Milano, Italia, pentru care proprietarul cere două miliarde de euro. Complexul este parţial finalizat şi conţine locuinţe de lux, spaţii comerciale, cinematografe, cafenele şi o serie de magazine dedicate unor branduri de lux.