Apartamentul-hotel, o nişă profitabilă

Câştigurile aduse de un apartament cu facilităţi hoteliere sunt cu 20% mai mari decât în cazul închirierii. Proprietăţile închiriate în regim hotelier nu sunt o afacere nouă. Până acum însă, sectorul a fost neorganizat. Unii proprietari le închiriază în scopuri promiscue.

Dan Anghelescu a identifcat imobilele închiriate în regim hotelier ca pe o oportunitate bună de afaceri şi a început investiţiile pe acest segment încă din 1996.

În anul 1992, pe vremea când era student, Anghelescu a înfiinţat o companie de turism, La Piovra, care oferea pachete speciale pentru studenţi.

Într-o săptămână cât alţii într-o lună

Patru ani mai târziu, a fost la un târg internaţional de turism. Aici, a descoperit acest concept. Şi tot atunci a cumpărat prima garsonieră în acest scop.

De atunci, proprietarul firmei La Piovra a mai atras şi alţi parteneri în acest business. Astfel, numărul apartamentelor administrate de Dan Anghelescu a ajuns la 100 în 2008. „Şapte dintre acestea sunt ale mele, iar restul ale partenerilor mei. Anul trecut am avut 100 de apartamente, dar dacă în acest an încasările au scăzut cu aproximativ 30% am decis să diminuăm numărul apartamentelor la jumătate“, afirmă el. Câştigul adus de asemenea proprietăţi este unul cu 20% mai mare decât în cazul închirierii clasice, potrivit lui Anghelescu.

„Diferenţa stă în cost. Însă, dacă vrei să faci bine un astfel de business, nu poţi face asta cu una sau două proprietăţi, pentru că atunci nu se vor putea acoperi cheltuielile. Numărul recomandat este de peste zece imobile disponibile, astfel vine şi profitul“, explică Dan Anghelescu. Administratorul La Piovra  închiriază în prezent o garsonieră cu 40 de euro pe noapte.

Un apartament cu două camere costă 50-60 de euro, iar unul cu trei camere poate depăşi 80 de euro pe noapte. Chiria medie pentru garsonierele vechi situate în cartierele Bucureştiului a fost în octombrie 279 de euro, potrivit unui raport realizat de AnunturiParticulari.ro.

Anghelescu scoate aceşti bani într-o singură săptămână din închirierea în regim hotelier a uneia dintre garsonierele sale.

Printre clienţi se numără oameni de afaceri, antreprenori, expaţi, persoane care lucrează la diverse proiecte desfăşurate cu instituţii ale statului, dar şi  turişti în perioada concediilor. „Sunt oameni care cer în mod exclusiv apartamente în regim hotelier în Bucureşti. Ne intersectăm cu hotelurile pe segmentul de consumatori neutri care aleg raportul optim calitate/preţ“, spune Irina Vrabie, reprezentant al firmei RomVision, de asemenea administrator de astfel  de proprietăţi. Potrivit acesteia, faţă de hoteluri, cererea este mai mică.

Care este avantajul competitiv?

Aceste apartamente au însă un avantaj în faţa hotelurilor. Ele sunt de obicei plasate în zone ultracentrale, unde alternativa unei camere de hotel este una foarte scumpă. O cameră la hotelul Intercontinental de exemplu costă 155 de euro pe noapte. „Diferenţa este că într-un astfel de imobil te simţi mai aproape de conceptul de casă, de locuinţă. Pentru că ai bucătăria ta, poţi găti la fel ca acasă, plus intimitate maximă”, mai spune Dan Anghelescu.

O problemă importantă este însă cea a lipsei unor norme şi principii stabilite clar, care să diferenţieze investitorii serioşi de amatorii de câştig rapid, prin metode nu tocmai legale.Pentru a reuşi acest lucru, mulţi dintre jucătorii din acest segment s-au întâlnit recent pentru a înfiinţa o Asociaţie Patronală a Regimului Hotelier din România.

„Avem nevoie de o separare, deoarece există şi competiţie neloială. Sunt oameni care îşi folosesc proprietăţile la preţuri mici şi în alte scopuri decât cele de business sau de turism“, declară Dan Anghelescu. În prezent, pe zona Bucureştiului segmentul de piaţă al apartamentelor în regim hotelier atinge o valoare de aproximativ şase milioane de euro, iar la nivel naţional depăşeşte 12 milioane de euro, conform jucătorilor din piaţă.

Mulţi dintre jucătorii din domeniu văd în înfiinţarea acestei asociaţii soluţia supravieţuirii, dar mai ales a îmbunătăţirii în viitor a acestei nişe. „Actorii din această piaţă spun tot mai des că au nevoie să se asocieze, pentru a-şi apăra drepturile“, explică Cristina Vlădău, consultant marketing Turismark, companie care colaborează cu mulţi investitori în astfel de
proprietăţi. 

Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului

Ca persoană fizică sau juridică, proprietarul care vrea să ofere spre închiriere un apartament în regim hotelier trebuie să‑l înregistreze la Ministerul Turismului,  la categoria Alte Forme de Cazare. Ministerul  acordă un număr de stele, în funcţie de gradul de renovare, îmbunătăţiri sau dotări. Cel mai mare număr de  stele este de trei, în acest caz. Asta pentru că de la trei stele în sus ar trebui să ai şi servicii precum piscine, săli de conferinţe, lounge-uri sau săli de fitness.

Tarifele diferă destul de mult, în funcţie de proprietar. Preţurile au scăzut mult pe ambele pieţe, şi pe cea hotelurilor şi pe cea a apartamentelor în regim hotelier. Însă totodată, această diminuare a dus aproape la egalizarea lor. Preţurile practicate în momentul de faţă de hotelurile mai mici de trei-patru stele sunt comparabile cu cele ale apartamentelor în regim hotelier. (George Grigore)