Vânzarea şi reînchirierea, o soluţie la lipsa de finanţare

Tranzacţiile de tip “sale&leaseback” de pe piaţa autohtonă vor ajunge anul acesta la un volum de maximum 175 milioane de euro. Acest instrument de finanţare devine tot mai atractiv pentru proprietarii de imobile care vor să aibă acces rapid la capital pentru investiţii în alte proiecte.

Vânzarea unui imobil către o companie de leasing şi apoi închirierea proprietăţii de la aceasta din urmă. Iată un tip de tranzacţie care a fost considerat multă vreme ca o ultimă – chiar disperată – soluţie în faţa lipsei de lichidităţi. În ultimii ani însă, această metodă de finanţare a devenit din ce în ce mai populară la nivel global. Şi în România, dificultăţile întâmpinate de către investitori în a obţine finanţare pentru diverse proiecte promit să aducă tranzacţiile de tip sale&leaseback în centrul atenţiei.

O piaţă de 250 milioane de euro, în 2007

Pentru moment, piaţa de profil din România se află într-o fază incipientă de dezvoltare. Acest lucru rezultă cu uşurinţă din ponderea redusă deţinută de acest segment din totalul investiţiilor din real estate.

Potrivit lui Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting (C&W AC), volumul tranzacţiilor de tip sale&leaseback din România s-a situat anul trecut în jurul valorii de 250 milioane de euro. Comparativ, potrivit datelor C&W AC, valoarea tuturor investiţiilor s-a ridicat în 2007 la aproximativ 1,8 miliarde de euro.

Pe termen scurt, se preconizează chiar o scădere a pieţei de profil. Până la sfârşitul acestui an, estimează Ionaşcu, volumul tranzacţiilor de vânzare şi reînchiriere va fi scăzut considerabil, până la sub 70% din valoarea din 2007. De precizat este însă că şi volumul total al investiţiilor va înregistra, cel mai probabil, scăderi notabile până la sfârşitul lui 2008.

Astfel, potrivit celui mai recent raport de piaţă al companiei Jones Lang LaSalle, volumul tranzacţiilor derulate în prima parte a anului a scăzut cu 43% faţă de 2007. În plus, „încetinirea activităţii investiţionale în pieţele din regiune va continua probabil şi în semestrul al doilea din 2008 şi în 2009”, estimează analiştii JLL. 

Tranzacţiile, alimentate de criza economică

Pe termen lung însă, criza economică internaţională promite să aibă un impact pozitiv asupra ritmului de creştere a pieţei autohtone de “sale&leaseback”. „În condiţiile actuale ale pieţei financiare şi în măsura în care banii ca şi produs se dovedesc tot mai scumpi, „sale&leaseback” devine o opţiune foarte interesantă şi, în acelaşi timp, serioasă”, notează Ionaşcu. La rândul său, Radu Lucianu, Managing Director CBRE|Eurisko, subliniază viabilitatea acestui instrument de finanţare „pentru dezvoltatorii serioşi şi cu credibilitate în piaţă, care au know-how şi proprietăţi aflate în locaţii bune”.

 Acesta le poate asigura acestora micilor şi marilor investitori deopotrivă capitalul necesar pentru derularea unor proiecte. Şi Mirela Raicu, managerul departamentului de Office Leasing din cadrul  ESOP Consulting, preconizează o creştere a acestei pieţe pe termen mediu, în următorii doi-cinci ani, în special în contextul unei mai mari rigidităţi a produselor şi sistemelor clasice de finanţare. „Dezvoltarea sa va depinde de competitivitatea costului şi condiţiilor de acordare, în raport cu alte alternative de finanţare, sau, deopotrivă, de lipsa altor alternative de finanţare, în anumite cazuri”, subliniază reprezentanta Esop Consulting. 

Logistica, principalul motor de creştere

Pentru moment, două sunt segmentele care atrag cu predilecţie derularea unor tranzacţii de tip sale&leaseback. Potrivit lui Dan Ionaşcu, piaţa românească de profil s-a concentrat până acum pe piaţa logistică. „Cele mai multe tranzacţii s-au înregistrat în sectorul industrial/logistic, deoarece majoritatea investitorilor de calibru din acest domeniu au venit cu un know-how din afara ţării şi a existat astfel un import de instrumente financiare în acest sens”, subliniază reprezentantul C&W AC.

Un alt domeniu în care acest tip de tranzacţii a fost deja aplicat cu succes pe piaţa românească este cel hotelier, adaugă Mirela Raicu. „Mai mulţi operatori, incluzând grupul Accor (pentru hotelul Novotel), sau grupul ONT Carpaţi (pentru hotelul New Montana din Sinaia), au recurs la acest sistem, obţinând lichidităţi pentru dezvoltarea de viitoare proiecte”, precizează reprezentante Esop Consulting. Pe segmentul spaţiilor de birouri, aceste tranzacţii nu au în prezent o pondere importantă în România, întrucât până acum au existat alte instrumente financiare mai accesibile.

În condiţiile în care banii ca produs se dovedesc tot mai scumpi, „sale&leaseback” devine o opţiune foarte interesantă

Dan Ionaşcu
director Evaluare C&W AC

Paralelă cu pieţele internaţionale

Vânzările şi închirierile ulterioare ale aceluiaşi spaţiu la nivel european au crescut cu 585% în trei ani, de la 6,7 miliarde de euro în 2004, la 46 de miliarde în 2007. De la o pondere de doar 6% din totalul volumului de investiţii, acest segment a ajuns la un volum record de 21% în prima jumătate a anului 2008, potrivit datelor CB Richard Ellis Group Inc.

În ultimele 18 luni, Marea Britanie a deţinut o cotă de 21% din piaţa europeană de “sale and leaseback”, în scădere faţă de 42% în 2005. Germania şi-a adjudecat 34% din totalul tranzacţiilor, comparativ cu 18% în 2005. Cele două ţări domină piaţa de profil, însumând mai mult de jumătate din volumul total al tranzacţiilor.

În prima jumătate a anului în curs, tranzacţiile de retail au fost aproape egale cu cele din sectorul de birouri: 4,2 miliarde de euro faţă de 4,7 miliarde de euro.