Ultima tendinţă : Rate la proprietar cu avans 50 %
0
Unele apartamente se vând „la pachet“ cu tot cu chiriaş. Avansul solicitat de proprietar este consistent, dar tranzacţia se încheie mai repede decât în cazul achiziţionării cu credit sau prin „Prima Casă“.
Citeşte şi:
Timişoara: Cum pescuiesc dezvoltatorii imobiliari clienţi în apele tuburi ale crizei
Citeşte şi:
Cum pescuiesc dezvoltatorii imobiliari clienţi în apele tuburi ale crizei
Cei care nu au banii necesari pentru achiziţia unei case şi nici posibilitatea de a obţine un credit ipotecar, au opţiunea de a-şi cumpăra o locuinţă plătind rate direct la proprietar. Dar chiar şi aşa, cumpărătorii se lasă aşteptaţi.
Dan Ioan şi-a scos la vânzare garsoniera şi este dispus să o vândă în trei rate, dar cu un avans de 50%. Este dispus să negocieze aceste condiţii, dar nu a avut cu cine. „Doar două persoane m-au sunat să îmi ceară detalii, dar nu a fost nicio discuţie concretă“, spune Ioan.
El vrea să vândă chiar dacă renunţă la o sursă de venit, pentru că are un chiriaş acolo care îi plăteşte 270 de euro lunar şi care poate fi preluat de către noul proprietar.
A apelat la acest sistem pentru că nu a găsit un client care să îi poată plăti cei 38.000 de euro pe care îi ceruse, iar în cazul unei proprietăţi cu o suprafaţă de 23 de metri pătraţi, cât are garsoniera din Teiul Doamnei, banca nu acordă credite ipotecare. Limita minimă este de 24 de metri pătraţi.
Vilă cu dobândă
Mihail Stănculescu a apelat şi el la acest sistem. El cere între 30 şi 45% avans pentru o vilă în Tunari, urmând ca restul sumei să o primească în rate lunare pe parcursul a doi-cinci ani. I-a venit ideea încă de anul trecut când piaţa imobiliară începea să intre în blocaj. Astfel încât s-a decis să transforme această idee într-o afacere.
„Am făcut un site pe care proprietarii pot posta anunţuri de vânzare în acest sistem, iar acum am ajuns să îmi vând propria locuinţă cu astfel de rate“, spune el. Totuşi, decât să dea vila în stil brâncovenesc pe o sumă derizorie, preferă să mai aştepte.
Cere aproape 200.000 de euro cumpărătorilor care sunt dispuşi să plătească suma integral sau mai oferă varianta creditării directe, cu o dobândă sau rată reziduală de 10% anual pentru suma neachitată.
„Este clar că acest sistem al ratelor direct la proprietar este o opţiune din ce în ce mai apreciată de mulţi vânzători, dacă ţin cont de faptul că pe site sunt listate aproximativ 2.000 de oferte“, spune Stănculescu, în calitate de manager al firmei C.C.Group.
Ceva mai bine funcţionează această idee în cazul terenurilor. Cel puţin aşa reiese din calculele lui Petrică Vrânceanu, care vinde diferite suprafeţe în rate.
„Am investit între 2005 şi 2008 sume considerabile în terenuri pentru că văzusem că tendinţa de dezvoltare a oraşelor este spre periferii şi plănuiam să mă asociez cu cineva şi să dezvoltăm parcuri logistice sau o zonă rezidenţială“, explică el.
Terenurile au clienţi
Vrânceanu a achiziţionat în timp 10 hectare de teren intravilan şi încă aproximativ 100 de hectare în extravilanul localităţii Valul lui Traian, situată la cinci kilometri de Constanţa. Numai că a urmat blocajul din piaţă care i-a dat planurile peste cap. „Mă aşteptam la o corecţie a preţurilor din imobiliare mai devreme sau mai târziu, dar nu mă gândeam că va fi chiar aşa“, spune el.
A fost nevoit să apeleze la soluţii alternative, deşi este sigur că primăvara lui 2010 va aduce investitorii înapoi. Vrea totuşi să vândă, chiar dacă asta înseamnă că trebuie să facă unele concesii. Unele terenuri intravilane, care anul trecut costau între 7.000 şi 10.000 de euro pe hectar, acum sunt scoase la vânzare cu sume cuprinse între 4.000 şi 8.000 de euro.
Vrânceanu a încheiat 20-30 de contracte de vânzare-cumpărare în rate, unele cu avans de doar câteva sute de euro şi rate lunare pe doi-trei ani. Este dispus la negociere pentru că ştie că „poate supravieţui doar dacă are rulaj“.
Banii lichizi rămân preferaţi
Majoritatea vânzătorilor care apelează la sistemul ratelor direct la proprietar cer de obicei sume mai mari decât preţul pieţei. „Vânzătorii preferă să primească bani lichizi, chiar dacă asta înseamnă să aştepte mai mult, astfel încât măresc preţul proprietăţii şi îi refuză pe cei care vin cu credite ipotecare, mai ales pe cei care se bazează pe programul «Prima Cas㻓, spune Mihai Stan, director general TopEstate, companie de intermedieri imobiliare. Astfel încât, de cele mai multe ori, preţul este cu aproximativ 20% mai mare decât în cazul caselor plătite cu banii jos.
Evoluţia preţurilor cerute de către proprietarii care vând în rate a urmat tendinţa şi variaţiile pieţei. „În Bucureşti, preţurile garsonierelor vândute în rate de către particulari nu au cunoscut evoluţii semnificative în ultima lună“, spune Mihai Stan. În schimb în Braşov, preţul a scăzut cu 5%, de la 39.300 euro la 37.400 euro.
La Iaşi, particularii au majorat preţurile în medie cu 9%, de la 34.000 la 37.500 de euro. Variatii semnificative au avut preţurile apartamentelor cu două camere, cu tendinţa de echilibrare a ofertelor. De exemplu în Braşov, particularii au scăzut preţurile maxime cu 5%, în timp ce au majorat cu acelaşi procent preţurile minime.
La Iaşi, preţurile apartamentelor cu două camere vândute în rate de către particulari au cunoscut corecţii de aproape 10%, de la 57.000 de euro la 52.000 de euro, în timp ce preţurile minime au crescut cu aproape 9%, de la 42.000 de euro la 47.000 de euro. Particularii care vând în rate apartamente cu trei camere au redus în general preţurile maxime cu peste 10%, iar preţurile minime au rămas constante.
Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului
În cazul unui contract de vânzare-cumpărare, preţul, ca obiect al prestaţiei cumpărătorului, poate fi determinat sau determinabil. În cazul în care acesta este determinat, el trebuie stabilit de părţi la momentul perfectării contractului. Determinarea preţului nu presupune, însă, şi stabilirea modalităţii de plată, printr-o singură prestaţie sau în rate.
În cazul în care părţile convin ca plata preţului să se efectueze în rate, vânzătorul îşi poate conserva privilegii speciale, adică ipoteci care trec chiar înaintea ipotecilor propriu-zise.
Practic, nu există clauze specifice, important este ca părţile să specifice clar mecanismul de plată, tranşele/ratele - număr, cuantum, termenele de plată, dacă se conservă sau nu privilegiul vânzătorului pentru restul de preţ rămas neachitat sau dacă se merge doar pe diferite variante de sancţiune, cum ar fi obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei.
Marina TOPŞA
Partner Boştină&Associates
Se încarcă comentariile...
