Toate tunurile pe clădirile office

Toate tunurile pe clădirile office

Chiriile spaţiilor de birouri s-au diminuat cu 10-35% faţă de anul trecut. În ciuda faptului că piaţa spaţiilor de birouri a resimţit în cursul acestui an scăderi masive, dezvoltatorii continuă să investească în noi proiecte office.

Un caz concret este clădirea WMI, dezvoltată de firma Willbrook Management International. „Avem în plan construcţia unui nou sediu de birouri, în care vom investi aproximativ 20 de milioane de euro“, a declarat Daiana Voicu, directorul companiei, pentru Adevărul Expert Imobiliar.

Noua clădire va fi localizată în cartierul Floreasca din Capitală, iar lucrările la acest proiect vor începe cel mai probabil în toamnă. Va fi o clădire de clasa A de şase etaje, patru nivele subterane şi un demisol care va avea 160 de locuri de parcare, potrivit Daianei Voicu.

De altfel, Willbrook Management International, companie care are în portofoliu şi controversata Cathedral Plaza, a investit în mai multe segmente din piaţa imobiliară din România - cartiere rezidenţiale de lux, clădiri de birouri, dar şi un bloc exclusivist de apartamente, toate promovând tehnologia green, ecologistă. „Investiţia totală a companiei la nivel autohton se ridică la peste 500 de milioane de euro“, menţionează Daiana Voicu.

Cerere şi chirii în scădere

Şi omul de afaceri Ionuţ Negoiţă mizează pe birouri. Astfel, 250 din cele 1.500 de camere disponibile ale Rin Grand Hotel vor fi transformate în spaţii office. „Pentru recompartimentarea şi amenajarea spaţiilor de birouri, investiţia va fi de aproximativ 100 de euro pe metru pătrat.

Chiria pe care o vom solicita va fi între 7 şi 9 euro pe metru pătrat, în funcţie de suprafaţa închiriată“, declară Ionuţ Negoiţă. Ţinta omului de afaceri este reprezentată de către companiile mari, care ar putea închiria minimum 500 de metri pătraţi. „Se poartă deja discuţii cu mai multe agenţii imobiliare pentru găsirea unor companii care să închirieze viitoarele spaţii de birouri“, mai spune Negoiţă.

Aceste investiţii vin pe un fond de scădere pe segmentul office, care a resimţit destul de acut efectele crizei economice. „Reducerile la nivelul cererii au fost de aproape 50%, chiar mai mult dacă ne raportăm la segmentul de sus al pieţei, adică suprafeţele de peste 1.500 - 2.000 de metri pătraţi“, explică Mirela Raicu, corporate senior consultant al companiei de consultanţă imobiliară Esop.

Nu numai cererea a scăzut. Şi chiriile au avut destul de mult de suferit. „Chiriile s-au diminuat cu marje între 10 şi 16% în zonele ultracentrale, cu 15-20% în zonele centrale şi cu până la 30-35% în cazul spaţiilor în zone semicentrale sau cu acces deficitar la mijloacele de transport în comun“, susţine Raicu.

Şi alte companii de consultanţă imobiliară văd anul 2009 drept unul dintre cei mai ineficienţi ani în tranzacţionarea spaţiilor de birouri. „În prima jumătate a acestui an, cererea de spaţii de birouri s-a redus dramatic, cu doar aproximativ 45.000 de metri pătraţi închiriaţi, acesta fiind cel mai slab nivel din ultimii ani“, spune Mihaela Răducanu, manager al departamentului office al companiei imobiliare Regatta.

Cu toate acestea, agenţiile imobiliare nu au şomat. Şi asta pentru că, odată cu recesiunea, în piaţă a apărut şi necesitatea renegocierii chiriilor. „Acest nou tip de activitate a avut o evoluţie foarte bună. Prin intermediul acestui serviciu, în primul semestru al acestui an, compania noastră a renegociat peste 20.000 de metri pătraţi de birouri, atât în Bucureşti, cât şi în provincie“, spune Răducanu. Aceste evoluţii ale pieţei nu l-au speriat pe Michele Nusco, proprietarul Nusco Tower.

Acesta a stabilit o chirie de 18 euro pe metru pătrat pentru spaţiile de birouri din clădirea care este în prezent în construcţie.

 „În momentul acesta, există discuţii avansate cu câteva companii multinaţionale interesate să ocupe suprafeţe importante din Nusco Tower. Se desfăşoară discuţii finale cu chiriaşi care ar putea închiria 50% din spaţiul de birouri al clădirii“, spune  Horaţiu Florescu, preşedinte al companiei de consultanţă imobiliară The Advisers/Knight Frank, agentul exclusiv de închiriere al Nusco Tower.

De asemenea, Florescu estimează că la finalizarea construcţiei, respectiv aprilie 2010, clădirea va fi preînchiriată aproape în întregime.

500 de metri pătraţi, cererea medie

Privind piaţa de profil de anul trecut comparativ cu cea din acest an, se observă un trend descendent şi în ceea ce priveşte suprafeţele închiriate. „Spre deosebire de anii trecuţi, când se închiriau mii de metri pătraţi de către o singură companie, anul acesta media cerută a fost de sub 500 de metri pătraţi“, arată reprezentantul Regatta. În aceste zone, chiriaşii tradiţionali sunt instituţiile financiare şi băncile, firmele de consultanţă, de avocatură şi de asigurări.

În general, este vorba despre companii care urmăresc să beneficieze de cea mai bună vizibilitate şi accesibilitate, care sunt dispuse să plătească pentru asta chirii mai ridicate. Zona semicentrală prezintă atractivitate pentru companiile din domeniul farmaceutic, FMCG sau IT&C, potrivit lui Răducanu.

Fraţii Negoiţă vor transforma 250 dintre camerele Rin Grand Hotel în spaţii de birouri Foto: Elena Crăescu

„Vorbind de zone, cererea s-a concentrat şi se va concentra pe zona ultracentrală şi de nord, începând din Piaţa Unirii până la Piaţa Charles de Gaulle, incluzând aici zona Universităţii şi Victoriei şi terminând cu Băneasa. În aceste zone s-au realizat cele mai multe tranzacţii“, spune reprezentantul Regatta. Cât despre clădirile neocupate, Răducanu este de părere că exemplul Pipera-Tunari arată că putem asista la primele proiecte livrate, fără a fi preînchiriate nici măcar parţial.

Mirela Raicu crede că, pentru a evita un grad mare de neocupare, majoritatea cheltuielilor de întreţinere pot fi agreate în sisteme mai eficiente şi la nivel semnificativ mai redus. „Toate aceste aspecte ne fac să credem că perioada următoare va fi marcată de un anumit reviriment progresiv al cererii pe piaţa birourilor“, punctează ea.

Contracte pe durate mai mici

În prezent, piaţa oferă de fapt oportunităţi interesante de relocare companiilor, atât pe segmentul spaţiilor de clasă superioară, cât şi al celor de clasă medie.

„Există spaţii de suprafeţe deosebit de variate, disponibile în imobile recent finalizate sau în curs de finalizare, precum Excelsior BC - Universitate, Platinum BC - zona Unirii, HQ Victoriei - Piaţa Victoriei, dar şi în clădiri de referinţă construite în anii anteriori, precum America House, Cascade Offices, sau Europe House“, menţionează Mirela Raicu.

Este poate momentul cu cea mai bogată şi variată ofertă din ultimii cinci până la şapte ani. Pe lângă aceste aspecte, şi condiţiile financiare s-au flexibilizat, începând cu perioada de contract, care a coborât până la 2-3 ani, chiar şi în multe dintre proiectele de clasă superioară chiar. „Acest fapt este o premieră pe piaţa birourilor din România şi este una notabilă“, susţine Raicu.

Încă 230.000 de metri pătraţi în 2009

Un număr de 15 clădiri va mai aduce pe piaţa locală încă 230.000 de metri pătraţi de spaţii office până la sfârşitul lui 2009. „Cele mai reprezentative clădiri aflate în construcţie momentan sunt planificate spre livrare în trimestrele trei şi patru din 2009, respectiv BOC Tower şi City Gate.

Aceste livrări planificate aduc stocul total de spaţii de birouri la 390.000 de metri pătraţi în acest an, cu circa 23% mai mult decât estimările realizate la sfârşitul anului 2008“, a declarat Bogdan Sergentu, şeful departamentului de evaluări şi consultanţă al firmei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, citat de Newsin.

Astfel, în perioada trimestrului trei vor fi livrate în zona centrală a Bucureştiului clădirile de birouri Metropolis Center, cu o suprafaţă închiriabilă de 11.440 de metri pătraţi, Premium Point, cu 6.120 de metri pătraţi, Platinum Center, cu 8.780 de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă. În zona de Centru-Nord şi Nord a Capitalei vor fi livrate suprafeţele Euro Tower, cu 16.500 de metri pătraţi, Art Business Center 5, cu 9.759 de metri pătraţi, Floreasca Grand Offices, cu 3.800 de metri pătraţi şi Multigalaxy II, cu 7.021 de metri pătraţi.

Gradul de neocupare de 8% preconizat la sfârşitul lui 2008 pentru anul în curs ia în considerare aceste livrări, însă având în vedere practica observată în primele două trimestre se estimează că această cifră va depăşi 10%, arată reprezentantul DTZ Echinox.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Chiriile pentru spaţii de birouri de prim rang sunt în scădere şi la nivel global. Potrivit unui studiu al firmei King Sturge, o încetinire a scăderii nivelului chiriilor prime se poate vedea în Londra, dar în oraşe precum Paris sau Amsterdam chiriile sunt în continuare în coborâre.

Centrul oraşului Sofia resimte o nevoie acută de produse noi de calitate, iar companiile ori se relochează în afara centrului, ori închiriază spaţii suplimentare în alte clădiri pentru satisfacerea nevoii de spaţiu. Ca atare, nivelul chiriilor de bază rămâne ridicat aici.

Piaţa spaţiilor de birouri din Praga este caracterizată de scăderea accentuată a ofertei de spaţii noi, grad de neocupare de peste 10% şi o cerere încă susţinută, care va contribui la diminuarea gradului de neocupare în lunile următoare.