Toamna se numără reducerile

Toamna se numără reducerile

Diferenţa dintre aşteptările vânzătorilor şi posibilităţile clienţilor face ca tranzacţiile să fie numărate pe degete. Revenirea preţurilor la nivelul din iunie pare imposibil de evitat.

Piaţa rezidenţială autohtonă este asemănătoare unui joc de biliard pe o masă defectă. Degeaba calculezi unghiuri de lovire, dacă masa „trage” într-o parte sau alta. La fel, degeaba îşi calculează cumpărătorul un buget de achiziţie, dacă proprietarul schimbă în permanenţă preţul cerut. Asta este ceea ce s-a întâmplat odată cu lansarea pe piaţă a programului Prima Casă, ce a reuşit să arunce în aer preţurile apartamentelor vechi, în doar câteva săptămâni.

O răsturnare de situaţie pare să plutească la orizont. De data aceasta, în direcţia opusă. Dincolo de entuziasmul vizibil al cumpărătorilor şi vânzătorilor, se disting câţiva factori ce aruncă în umbră evoluţia pieţei pe termen scurt şi mediu – precum numărul redus de credite garantate de stat acordate până acum, previziunea deprecierii semnificative a monedei naţionale în raport cu euro, rata şomajului în creştere şi perpetuarea condiţiilor de recesiune economică.

În aceste condiţii, estimează Georgiana Sandu, directorul departamentului rezidenţial al Neocasa, spre sfârşitul anului este foarte probabilă o prăbuşire a preţurilor apartamentelor vechi cel puţin până la valorile din iunie-iulie 2009 – când un apartament vechi costa între 50.000 şi 60.000 de euro.

Ieftiniri de 20%

Marian Micu, directorul general al agenţiei Casa Voastră, merge chiar mai departe. Acesta anticipează că, după lunile octombrie-noiembrie, segmentul rezidenţial autohton va reintra într-o stare de stand-by asemănătoare celei declanşate în primăvara lui 2008. Motivul? Neputinţa cumpărătorilor de a răspunde la preţurile ridicate pretinse de vânzători.

Potrivit unui studiu realizat de compania imobiliară King Sturge, diferenţa majoră dintre pretenţiile proprietarilor şi posibilităţile cumpărătorilor este cea care determină declinul accentuat al numărului de tranzacţii. Această situaţie se menţine în ciuda faptului că oferta este ridicată pe toate segmentele pieţei imobiliare.

În acest context, tranzacţiile vor scădea şi mai mult faţă de nivelul la care se situează acum, în vreme ce preţurile se vor reduce cu aproximativ 20%, estimează Micu. Starea de îngheţ se va menţine, potrivit directorului Casa Voastră, până când preţurile apartamentelor vechi vor ajunge la o valoare de sub 1.000 de euro pe metru pătrat – nivel ce ar caracteriza o funcţionare normală a pieţei. Abia atunci va intra în acţiune o categorie de clienţi care la ora actuală încă îşi mai permite să aştepte. 

Spargerea balonului de săpun nu se va petrece însă înainte ca acesta să mai înmagazineze puţin aer. Cel puţin, aceasta este părerea Georgianei Sandu. „În perioada imediat următoare se vor înregistra creşteri semnificative ale preţurilor garsonierelor şi apartamentelor de două camere, în special pentru cele localizate în zone semicentrale. Preţul maxim pentru acest tip de apartamente se va apropia de 80.000 de euro”, preconizează reprezentanta Neocasa.

Negocieri rigide

Imposibilitatea cererii de a se ridica la un asemenea nivel al ofertei este deja cât se poate de vizibilă în piaţă. Cea mai mare parte a tranzacţiilor care s-au încheiat prin Prima Casă nu depăşesc 60.000-62.000 de euro, spune Micu. Motivul pentru care, în ciuda numărului ridicat de clienţi interesaţi, vânzările efective se pot număra pe degete este simplu. Pe de o parte, proprietarii au crescut sensibil preţurile locuinţelor. Dacă înainte un apartament cu două camere costa în jur de 60.000 de euro, astăzi preţul se ridică la circa 68.000 de euro.

Pe de altă parte, vânzătorii se arată mult mai rigizi în negocieri. De la preţul cerut iniţial, aceştia acceptă să scadă maximum 3.000 de euro, ceea ce duce preţul final la 65.000 de euro. Spre comparaţie, în urmă cu patru luni, o reducere de 5.000 de euro dintr-un preţ de 55.000 de euro era firească. Proprietarii aleg astfel să ignore flagrant posibilităţile financiare limitate ale cumpărătorilor eligibili pentru Prima Casă.

Potrivit lui Micu, aceştia reprezintă circa 80% din cererea existentă în piaţă. Dintre aceştia, doar 10% ar dispune de fonduri proprii mai mari de 5% din suma garantată de către stat pentru achiziţionarea unei locuinţe.

Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului

Ca urmare a creşterii sensibile a cererii de locuinţe, piaţa a reînceput să fie dominată de vânzători. În mod previzibil, aceştia au devenit mult mai rigizi când vine vorba de negocierea preţurilor. Astfel, dacă până la lansarea programului guvernamental preţul „de strigare” al apartamentelor putea fi redus cu până la 20%, acum acest procent este de maximum 10%.

Există o diferenţă majoră între atitudinea dezvoltatorilor şi cea a proprietarilor de apartamente vechi. Cei dintâi sunt mai flexibili şi mult mai dispuşi să negocieze. În această perioadă, ei sunt mult mai dispuşi să facă ajustări de preţuri, pe când proprietarii de apartamente vechi nu.

Matei Maloş
director general MagazinuldeCase.ro