Soluţii antifaliment pe piaţa spaţiilor logistice

Proiectele personalizate sau spaţiile de depozitare cu autoservire sunt variantele abordate de către dezvoltatori, în condiţiile în care cererea de parcuri industriale este inexistentă. Majoritatea investitorilor au preferat să rămână în expectativă în ceea ce priveşte dezvoltarea de spaţii de mari dimensiuni.

Anul 2010 va fi primul din ultimii cinci care nu va avea parte de mari lansări în segmentul industrial saulogistic.

„Ne-am dori să reluăm în acest an activitatea investiţională, dar acest lucru depinde, într-o bună masură, de cererea ce va exista în piaţă şi de capacitatea clienţilor noştri de a se angaja în contracte de închiriere a spaţiilor în care ar urma să investim. Nu avem în plan să facem dezvoltări speculative, pe care iniţial le previzionam pentru piaţa din România", spune Laurenţiu-Cătălin Hanu, manager business development pentru România al CTP Invest, companie care anul trecut anunţa investiţii de 140 de milioane de euro în construcţia a patru parcuri logistice şi de producţie.

Astfel, CTPark Turda, CTPark Piteşti, CTPark Borş şi CTPark Madaras, lânga Salonta sunt în continuare în stadiul de proiect. „Am căutat sa prelungim autorizaţiile de construire obţinute şi să obţinem noi aprobări privind realizarea infrastructurii, dar vom construi doar atunci când vom încheia contracte de preînchirire", explică Hanu. De aceeaşi părere sunt şi alţi investitori.

Prologis, de exemplu, a suspendat toate planurile de dezvoltare pe care le lansa în 2008. „De asemenea, mai toate parcurile industriale au anunţat la începutul 2009 extinderi de spaţiu care au fost amânate din cauza crizei financiare ce a afectat majoritatea chiriaşilor", spune Marian Orzu, manager of industrial department din cadrul CB Richard Ellis Eurisko (CBRE).

De exemplu, în Bucureşti, anul acesta vor fi livraţi doar 40.000 de metri pătraţi de spaţii de acest tip, care se adaugă unui stoc existent de 900.000 de metri pătraţi, conform calculelor specialiştilor CBRE.

Optimism pentru 2010

Totuşi, pe piaţă încep să se vadă semnele unei reveniri timide. „De acum încolo, cred că vom asista la o micşorare constantă a ratei de neocupare pentru portofoliul existent. Cine a fost silit să îşi restrângă activitatea a făcut deja acest lucru", crede Hanu.

Cererea a reapărut, dar deocamdată nu pentru spaţii de dimensiuni crescute, ci pentru proiecte de tip „built to suit".

Spaţii de un metru pătrat

Soluţia proiectelor personalizate a fost adoptată de CTP Invest, care s-a axat în ultimul an pe acest tip de construcţii şi se află în negocieri cu mai multe companii pentru dezvoltarea unor depozite.

„Piaţa locală din România nu a oferit cerere pentru astfel de spaţii în regiunile unde suntem activi, în primele trei trimestre ale anului trecut, astfel încât deocamdată nu avem proiecte finalizate, dar acum suntem în negocieri cu unele companii pentru dezvoltări de acest tip", spune Laurentiu-Cătălin Hanu.

O altă variantă inovativă pentru piaţa din România este cea adoptată de către un grup de investitori canadieni care au investit aproape opt milioane de euro într-un depozit cu autoservire din Bucureşti. „Euro Mini Storage se adresează firmelor mici care caută soluţii de a-şi extinde operaţiunile şi spaţiul de lucru fără a face investiţii majore", detaliază Danu Temelie, managing partener, cel care se ocupă de operaţiunile din
România şi Ungaria.

Întregul depozit are o suprafaţă de aproximativ 7.500 de metri pătraţi şi este dispus pe trei niveluri cu suprafeţe egale. Sunt amenajate peste 1.000 de unităţi de depozitare cu dimensiuni cuprinse între un metru pătrat şi 27 de metri pătraţi, accesibile pe baza cartelelor magnetice.

Preţurile de închiriere sunt calculate pe unitate de depozitare pe lună, nu pe metru pătrat sau cub şi sunt negociabile. „Pentru următorii ani, strategia noastă se va concentra asupra recuperării investiţiei de opt milioane de euro, dar de asemenea, vom testa piaţa pentru a identifica noi oportunităţi de extindere a acestui serviciu. În următorii trei ani, plănuim să deschidem centre similare în partea de nord a Bucureştiului", spune Danu Temelie. Acesta estimează că până la sfârşitul anului, depozitul va fi ocupat în proporţie de
40-60%.

Ochiul specialistului

În România, stocul de spaţii logistice este mai mic decât în ţările din Europa Centrală, cum ar fi Polonia, Ungaria, Cehia. Acest lucru este cauzat în primul rând de lipsa unei reţele de autostrăzi care să permită tranzitarea ţării cu uşurinţă.

Acesta este cel mai mare dezavantaj al României. În plus, preţurile mari ale terenurilor, lipsa de utilităţi, formalităţile greoaie de achiziţie şi de obţinere a autorizaţiilor de construcţie, asociate cu riscul investiţional şi de ţară au determinat o dezvoltare mai lentă a logisticii în ţara noastră. Totuşi, avem o piaţă tânără care a început să se dezvolte mai dinamic începând cu anii 2003 - 2004, fiind nevoie de încă cinci ani cel puţin de dezvoltări în acest sector.

Segmentul logistic este atractiv pentru investitorii non-speculativi. Un astfel de parc necesită investiţii mari în teren, infrastructură şi se dezvoltă în câţiva ani, spre deosebire de un imobil de birouri pe care îl ridici pe o suprafaţă mică, îl închiriezi şi termini proiectul.

Investitorii de pe segmentul logistic se vor concentra în continuare în Bucureşti, deoarece aici este o piaţă mare de desfacere. Alte puncte de atracţie vor fi în următorii ani şi oraşe precum Cluj, Bacău, Craiova, Constanţa, care momentan duc lipsă de spaţii de logistică de clasa A.

Rodica Târcavu, directorul departamentului industrial al DTZ Echinox