Sindromul preţurilor mici se răspândeşte pe tot globul

Retragerea investitorilor instituţionalizaţi, principalii cumpărători de pe piaţa rezidenţială nouă, va duce la o supraofertă de locuinţe, ce va fi urmată de scăderea preţurilor. Criza financiară nu va ocoli nicio piaţă rezidenţială. Un scenariu sumbru, dar cu şanse mari de a fi transpus în realitate.

Cu numai un an în urmă, proprietăţile imobiliare erau cele mai profitabile plasamente. Fondurile de investiţii globale, micile companii locale şi chiar persoanele fizice îşi plasau finanţele în real estate.

Oamenii de afaceri erau mereu în căutarea celor mai bune randamente, pe care doar imobiliarul le putea oferi. Oportuniştii cumpărau azi şi vindeau mâine. Oamenii de rând se îngrămădeau la ghişeele bancare în căutare de lichidităţi pentru a-şi achiziţiona propria locuinţă. Indiferent de maturitatea pieţei, preţurile creşteau într-un ritm galopant.

“Este evident că nicio regiune de pe glob nu va reuşi să scape de efectele crizei financiare, în condiţiile în care preţurile scad de la o zi la alta”, a declarat Nicholas Barnes, preşedintele departamentului de cercetare al companiei de consultanţă imobiliară Knight Frank.

La nivel global, cel de-al treilea trimestru al anului în curs a adus primul indice negativ al preţurilor din ultimii ani. Potrivit companiei de consultanţă, nivelul mediu al preţurilor a scăzut cu 0,3%. În Danemarca, de exemplu, casele s-au devalorizat în decurs de numai nouă luni cu 17,3%. Proprietarii estonieni au obţinut cu 16% mai puţin pe locuinţele vândute, iar americanii cu peste 20%. Letonienii au fost, însă, ghinioniştii mapamondului. În medie, o casă din Riga era în septembrie mai ieftină cu 26% faţă de începutul anului.

Casa de vacanţă pe piaţa închirierilor

Chiar şi la preţul de acum doi-trei ani, vilele şi apartamentele nu mai fac obiectul tranzacţiilor imobiliare. Persoanele fizice, împăcate cu gândul că nu pot vinde, au încercat să găsească o altă metodă de valorificare a proprietăţilor pe care le deţin. Astfel, peste 25% dintre americani şi-au scos casele de vacanţă pe piaţa închirierilor.

Faţă de anul trecut, numărul ofertelor de profil a crescut cu 7%, potrivit “The New York Times”. Proprietarii sunt dispuşi să încheie contracte nu doar pentru perioade scurte, aşa cum obişnuiau. Cu toate că veniturile din închiriere sunt mult diminuate, proprietarii caută chiar ei chiriaşi dornici să locuiască în casele de la munte sau cu vedere la ocean o perioadă îndelungată.

Pe un trend ascendent s-au menţinut preţurile din Bulgaria. În medie, preţurile caselor vecinilor de peste Dunăre au crescut cu 3% în cel de-al treilea semestru din 2008. Valoarea este, însă, foarte departe faţă de cea estimată de analiştii imobiliari la sfârşitul anului trecut.

Atunci, Bulgaria era creditată cu cele mai mari şanse la ocuparea titlului de investiţia anului. De la creşteri de peste 32% în perioada ianuarie- martie 2008, consultanţii imobiliari se aşteaptă ca piaţa rezidenţială din Sofia să cunoască primele scăderi importante spre finele anului.

900.000 de locuinţe nevândute

O altă dezamăgire o reprezintă Spania. Piaţa imobiliară din Peninsula Iberică a fost printre primele de pe continentul european care au resimţit efectele crizei financiare din Statele Unite ale Americii. Boomul imobiliar de care Spania a profitat din plin s-a stins subit.

În ultimii cinci ani, marile oraşe spaniole au livrat nu mai puţin de trei milioane de locuinţe noi. Preţurile au crescut necontrolat în acest timp. Însă, la sfârşitul verii, peste 900.000 de case făceau încă obiectul unor anunţuri de vânzare. Cu o ofertă ce depăşea mult cererea şi puterea de cumpărare a spaniolilor, o scădere a preţurilor era inevitabilă. În ultimele nouă luni, locuinţele s-au devalorizat cu 7%, potrivit Knight Frank. Numai în perioada iulie-septembrie investitorii care au mizat pe Spania au pierdut peste 2% din banii plasaţi în segmentul rezidenţial.

Investitorii părăsesc Dubaiul

Mult mai ghinionişti au fost cei care au mizat pe Canada, Marea Britanie şi Norvegia. “Ca şi în Lituania, casele din cele trei ţări s-au ieftinit cu 5% în această perioadă”, a mai spus Barnes. Campioanele ieftinirilor au toate şansele să îşi alăture până la sfârşitul anului Dubaiul.

Cu toate că în perioada analizată proprietăţile au crescut ca valoare, din septembrie piaţa imobiliară din Dubai dă semne de oboseală. Lipsa lichidităţilor şi disperarea investitorilor de a ieşi din afacerile în care şi-au investit finanţele au dus la scăderea bruscă a preţurilor.

 “Numărul celor care vor să vândă urgent a crescut considerabil din septembrie”, a spus Robert Macnair, director de vânzări Elysian Real Estate, citat de Reuters. Potrivit acestuia, investitorii fie nu îşi mai permit creditele la care s-au angajat, fie se tem că imobilele pe care le deţin se vor devaloriza în următoarele luni. Nici măcar cele mai exclusiviste locaţii nu au fost ocolite de scăderi ale preţurilor.

Randamente cu 2% mai slabe în numai un an

Proprietăţile construite pe insula Palm Jumeirah s-au ieftinit cu nu mai puţin de 40% în decurs de numai două luni, spun specialiştii. Există cazuri în care locuinţele de aici sunt scoase la vânzare la preţuri mai mici de jumătate din suma achitată iniţial de proprietar.

Recent, în oferta de vânzare Elysian a fost listată o casă cu termen de finalizare anul 2009 la preţul de 5,7 milioane de dolari. Suma de achiziţie în stadiul de proiect a depăşit 11 milioane de dolari. Randamentul investiţional este acum de 5,5%, cu două puncte procentuale mai mic decât cel înregistrat anul trecut. “La acest nivel, Dubai nu mai este atractiv pentru investitori”, potrivit lui Rehab Gouda, agent imobiliar în cadrul Al Jabal Real Estate.

Casele din Mumbai, cu 30% mai ieftine

Pe un trend descendent se află şi piaţa imobiliară din India, potrivit unui raport Goldman Sachs, citat de publicaţia “The Economic Times”. După o perioadă de corecţii dure, analiştii imobiliari estimează că preţurile din Mumbai vor mai pierde încă 30% din valoarea actuală. Însă fondurile de investiţii asiatice au un capital de peste 10 miliarde de dolari pe care se pregătesc să îl investească în imobiliar, potrivit publicaţiei “Financial Times”. Nu se grăbesc, însă.

Banii asiaticilor aşteaptă ca preţurile proprietăţilor din Europa şi Statele Unite ale Americii să atingă cele mai mici valori. Gordon Marsden, Senior Associate Director DTZ, spune că investitorii în cauză urmăresc constant evenimentele de pe cele două continente şi aşteaptă scăderi generalizate. Care ameninţă să vină cât de curând.

Un exemplu îl reprezintă Franţa, care în ultimele nouă luni s-a comportat contrar tendinţelor din 2007. Chiar dacă preţurile au înregistrat o uşoară creştere de 0,4% în perioada iulie - septembrie, pe parcursul întregului an acestea au scăzut cu 0,3%.
Procentul este unul neglijabil, dar specialiştii din Hexagon, citaţi de Les Echos, atrag atenţia asupra numărului mic de tranzacţii încheiate în această perioadă. Faţă de prima jumătate a lui 2007, vânzarea de case a scăzut cu aproximativ 30% în aceeaşi perioadă a anului în curs.

Francezii nu mai sunt interesaţi să cumpere case noi, motiv pentru care o serie de dezvoltatori au pus în aşteptare proiecte în valoare de sute de milioane de euro. Cei care au demarat deja construcţiile au ales să încetinească ritmul în care lucrează, astfel că majoritatea proiectelor şi-au amânat termenul de livrare prevăzut iniţial în medie cu un an.

Mersul preţurilor

Piaţa închirierilor din metropolele europene nu este încă foarte afectată de criza financiară.

În continuare, apartamentele cu trei şi patru camere din München pot fi închiriate cu sume cuprinse între 1.000 şi 4.000 de euro pe lună, în funcţie de zonă.

La Madrid, pentru o casă cu cinci dormitoare în zone semicentrale, proprietarul poate obţine cu uşurinţă 2.000 de euro în fiecare lună.

Aceeaşi sumă este necesară închirierii unui apartament luxos cu numai două camere din centrul Parisului.

Londra oferă şi ea o piaţă a închirierilor scumpă. Dacă vrei să locuieşti într-o casă cu un etaj la periferiile capitalei Marii Britanii, trebuie să plăteşti cel puţin 800 - 1.000 de lire lunar. Chiriaşii locuinţelor din cartierele selecte scot din buzunare chiar şi 10.000 de lire pentru o casă cu şase dormitoare şi vedere la Tamisa.

Cu toate că proprietarii nu sunt încântaţi de scăderile generalizate, criza îşi are părţile bune. Investitorii vor putea să aprecieze astfel piaţa rezidenţială dintr-o ţară la adevărata sa valoare.

Nicholas Barnes, preşedintele departamentului de cercetare Knight Frank