Preţurile locuinţelor scad şi în euro, şi în lei

Preţurile locuinţelor scad şi în euro, şi în lei

Vânzările se fac la valori mai mici decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. Nici chiriile nu au scăpat de tăvălugul ieftinirilor, dar închirierea de locuinţe este încă o afacere rentabilă.Deprecierea leului faţă de euro nu este suficientă pentru a menţine costurile exprimate în moneda naţională la un nivel similar celui de anul trecut.

Indiferent de moneda în care sunt exprimate, preţurile locuinţelor au scăzut semnificativ în prima jumătate a acestui an, faţă de aceeaşi perioadă din 2008.

Astfel, costurile în euro pentru locuinţele noi din Bucureşti s-au redus, în medie, cu 15-40% în primul semestru faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În lei, scăderea nu a fost atât de accentuată, având în vedere fluctuaţia cursului valutar, potrivit unui raport al companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE).

„Scăderea preţurilor în prima jumătate a anului a variat în funcţie de amplasament, grad de finisare şi facilităţi, precum şi de strategia dezvoltatorilor. În prezent, preţurile de vânzare exprimate în euro sunt la nivelurile din 2005, dar exprimate în moneda naţională nu au înregistrat aceeaşi reducere, din cauza deprecierii leului faţă de euro cu aproximativ 17% între septembrie 2008 şi iunie 2009”, se arată în raport.

Trend negativ

Cu toate acestea, tendinţa descendentă a preţurilor este o realitate, indiferent de moneda aleasă ca referinţă. Să luăm exemplul unui apartament de două camere dintr-un bloc finalizat în 1994, situat pe Bulevardul Unirii din Bucureşti. Anul acesta, preţul cerut de proprietar este de 117.000 euro. Asta înseamnă, la un curs de 4,21 lei pentru un euro, 492.570 de lei.

Anul trecut în aceeaşi perioadă, când cursul era 3,51 lei pentru un euro, preţul ajungea la 533.871 de lei. Diminuarea în euro este de 30%, dar în lei – de numai 7,8%. Nu trebuie neglijată însă posibilitatea negocierilor, în urma cărora se pot obţine reduceri cuprinse între 10 şi 20% din preţul cerut.

De menţionat este şi faptul că aceste fluctuaţii afectează în primul rând cumpărătorii care au salarii în lei. Aceştia nu mai sunt însă actori importanţi pe piaţa imobiliară, în condiţiile unei pieţe a creditelor aproape blocate. O dovadă suficientă pentru a ilustra această stare de fapt este reprezentată de către datele notarilor, care indică o scădere a tranzacţiilor cu 35% în primul semestru din 2009, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

O corecţie necesară

Există pe piaţă şi un tip de clienţi care achiziţionează proprietăţi pentru închiriere ulterioară. Aceştia sunt interesaţi în primul rând de randamentul pe care îl aduc locuinţele.Calculul este uşor: ce chirie anuală pot ei obţine din proprietatea pe care au achiziţionat-o? În câţi ani îşi vor recupera investiţia şi vor intra pe profit? Faţă de anul trecut, randamentele sunt în creştere.

Motivul este simplu şi ţine de matematica elementară: dacă preţurile sunt mai mici cu 30% şi chiriile au scăzut mai lent, au stagnat sau chiar au crescut (vezi caseta), atunci banii investiţi vor fi recuperaţi mai repede. Pentru investitorii care cumpără pentru a închiria ulterior şi care au lichidităţi în euro, scăderile în moneda europeană sunt aşadar cele care contează.

Şi acestea sunt majore! Astfel, pentru locuinţele noi, diminuarea porneşte de la 400 de euro şi ajunge la 1.500 de euro, ceea ce reprezintă în unele cazuri o înjumătăţire a preţurilor pentru unităţi din zone precum Siseşti-Străuleşti, potrivit CBRE. În această zonă, în 2008 dezvoltatorii cereau 1.800-2.800 de euro pe metru pătrat, iar acum pretenţiile acestora au coborât la 1.000-1.300 de euro. „Recesiunea prin care România trece este de fapt o corecţie necesară, care trebuia să aibă loc”, consideră autorii raportului CBRE.

Cresc randamentele din proprietăţi închiriate

Şi chiriile exprimate în euro au scăzut semnificativ în perioada analizată, Astfel, în primul trimestru din 2009 a avut loc, faţă de perioada similară a anului trecut, o reducere de 13% pentru garsoniere, respectiv de 20% pentru apartamentele de două camere, potrivit unei analize realizate de magazinuldecase.ro. „Aceste procente sunt destul de ridicate.

Dar asta pentru chiriile exprimate în euro. Însă salariile pentru majoritatea românilor angajaţi sunt plătite în lei, astfel încât trebuie avută în calcul şi o evoluţie a chiriilor exprimate în lei”, se mai arată în analiza citată. Astfel, în primul semestru din 2009 faţă de aceeaşi perioadă din 2008, a avut loc o creştere de 0,43% a chiriilor exprimate în lei – pentru garsoniere – respectiv o scădere de 8,2% pentru apartamentele de două camere. Asta înseamnă un singur lucru: randamente din închiriere în creştere.