Pipera, paradisul prăbuşit

Dacă în anii trecuţi mulţi visau să-şi cumpere o casă în această zonă, în prezent nici măcar cei cu bani lichizi nu sunt tentaţi să achiziţioneze proprietăţi aici. Zona Pipera pare acum un paradis imobiliar supus exodului proprietarilor. Motivul: mulţi nu mai dispun de lichidităţi şi au rămas doar cu varianta vânzării.

Tot mai multe anunţuri de vânzare au început să fie afişate pe clădirile din Pipera. Deşi preţurile cerute la o primă discuţie sunt ameţitor de mari, proprietarii sunt dipuşi să scadă drastic în procesul de negociere, mai ales dacă au de-a face cu un client care dovedeşte capacitatea de plată cash.

Infrastuctură deficitară

Însă, contrar aşteptărilor, ieftinirea acestor proprietăţi nu a adus avalanşa de clienţi anticipată probabil de proprietarii din Pipera. Şi asta deoarece zona, pe lângă faptul că este supusă efectelor generale ale crizei economice, are, în continuare, o infrastructura care lasă de dorit.

Mai mult, cei care doreau să locuiască într-o zonă mai liniştită, departe de zgomotul unui oraş de talia Bucureştiului, se lovesc, în schimb, de o altă problemă, şi anume accesul dinspre şi spre casă. Astfel, nu de puţine ori, căile de acces către Pipera sunt blocate de coloane de maşini care se întind pe sute de metri, mai ales dacă vorbim de şoseaua traversată de calea ferată, punct unde se formează frecvent ambuteiaje.

Lipsa lichidităţiilor îi determină pe mulţi să-și vândă proprietăţile

Pe de altă parte, aşa cum susţin unii experţi imobiliari, în Pipera s-a construit haotic, fără un plan urbanistic bine pus la punct. Astfel, în prezent, este uşor de sesizat faptul că multe case sunt practic lipite de cele vecine, multe terenuri disponibile fiind folosite de proprietari în vederea ridicării unei construcţii cât mai impunătoare.

O casă, două preţuri

Preţurile cerute de proprietari continuă să fie mari, chiar şi în condiţiile crizei. Însă, dacă persoana care reprezintă un potenţial client, se dovedeşte neclintit în negociere şi dovedeşte că dispune de cash, atunci lucrurile se schimbă, iar vânzătorii devin foarte deschişi.

„Vând vilă deosebită, situată la Şoseaua Pipera-Tunari, cu parter, etaj şi mansardă, construită în 2008, cu cinci camere, trei băi, două balcoane, terasă si suprafaţă utilă de 280 de metri pătraţi, preţ 450.000 de euro". Aşa se prezintă unul din zecile de anunţuri de pe siteurile de specialitate. Sunăm la numărul respectiv şi ne răspunde un domn, Adrian P., agent imobiliar. Întrebăm direct dacă din preţul afişat se mai poate negocia ceva.

Răspunsul pare condiţionat de forma plăţii, aşadar ne manifestăm intenţia de a achita cash, situaţie în care aflăm că am mai putea obţine un discount de aproximativ 10-15%, în timp ce, pentru varianta finanţării bancare, procentul scade.

Interlocutorul nostru ne mai spune că vila valora, în urmă cu doi ani, aproape un milion de euro, dar că proprietarul doreşte să o vândă, „sincer, din lipsă de lichidităţi". Scenariul se repetă, în linii mari, şi la următoarea conversaţie, de data asta subiectul fiind o proprietate „chilipir", cum este ea prezentată de agentul respectiv, de „numai 600.000 de euro".

În cazul variantei cash, putem deveni proprietarii ei achitând aproximativ 500.000 de euro. Motivul? Acelaşi: proprietarul doreşte să intre în posesie de lichidităţi.

Terenurile costă cât acum patru ani

Dacă vorbim de valoarea terenurilor din Pipera, aceasta a revenit la nivelul aproximativ din 2005-2006, potrivit Ştefaniei Baldovinescu, Manager Consulting Division în cadrul Colliers International.

Clădirile de birouri din nordul Capitalei așteaptă și acum chiriași

Preţurile pe acest segment au înregistrat scăderi medii de 40-60% faţă de cele din perioada de boom imobiliar. În prezent, preţurile cerute variază între 200 şi 250 de euro pe metru pătrat - pentru loturile de case sau vile - şi 450-550 de euro pe metru pătrat pentru terenurile potrivite pentru dezvoltări imobiliare.

„Către sfârşitul anului trecut au apărut primele terenuri de tip distress - proprietăţi bune la preţuri foarte mici, chiar şi sub 100 de euro pe metru pătrat, scoase la vânzare de proprietari cu dificultăţi financiare", explica Sînziana Oprea, broker Land Division în cadrul Colliers International. Totuşi, cererea a fost destul de redusă, iar tranzacţiile încheiate au fost în număr limitat.

Rezidenţial, tranzacţii aproape inexistente

Piata rezidenţială din zona Pipera a traversat o perioadă de activitate lentă.

Volumul tranzacţiilor s-a situat între zero şi două apartamente pe lună, în medie, în 2009, faţă de patru-opt apartamente, în 2007. „Preţurile la tranzacţii pentru apartamente noi, respective preţurile de listă plus marja de negociere, au scăzut cu 20 - 30% faţă de valorile similare din decembrie 2007, moment în care a fost înregistrat preţul maxim pe piaţa de apartamente", spune Ştefania Baldovinescu.

Cât priveşte anul curent, experţii se aşteaptă ca numărul de apartamente vândute în această zonă să se menţină, în continuare, la un nivel scăzut. „În condiţiile unei supraoferte pe piaţa de apartamente, Pipera va avea de suferit din cauza problemelor de infrastructură şi lipsei unui plan de dezvoltare în zonă. Ca efect al supraofertei, corelate cu cererea scăzută din această zonă, preţurile vor continua să scadă în lunile ce urmează", concluzionează Ştefania Baldovinescu.

Privire de ansamblu

În privinţa dotărilor cu utilităţii tehnico-edilitare putem spune că acestea se găsesc cu preponderenţă în vatra veche a comunei şi şoseaua Iancu Nicolae. Zonele mai nou dezvoltate beneficiază doar de reţele electrice, gaze şi fose septice, iar majoritatea locuinţelor dispun de puţuri forate care asigură apa curentă, foarte puţine având canalizare şi apă de la reţeaua localităţii.

Unele străzi  sunt prea înguste, iar accesul mașinilor este dificil

Dacă vorbim de centre de educaţie, aici sunt prezente o şcoală, o universitate şi o grădi­niţă. În privinţa defici­­­tu­­lui centrelor comeciale, acesta a fost rezolvat în mare parte de apariţia zonei comerciale Băneasa, dar şi a celor două supermaket-uri şi a unui mall care funcţionează în centrul localităţii. Rămâne totuşi problema pieţelor, cele mai apropiate fiind Piaţa Băneasa şi Aviaţiei.

Mai sunt prezente două unităţi bancare, un showroom auto, o benzinărie şi câteva clinici private şi cabinete medicale. Un efect pozitiv asupra zonei îl manifestă atât lărgirea şoselei DN1 şi avansarea complexului comercial Băneasa, cât şi proiectul de realizare a noii linii de metrou din zona Băneasa.

Cum se prezintă Pipera în statistici

450.000 de euro. Aceasta este valoarea medie cerută de proprietarii de case din zona Pipera.

10-15% discount. Reprezintă procentul scăzut de proprietari din preţ în cazul în care achitaţi cash.

450-550 de euro. Este valoarea aproximativă a unui metru pătrat de teren destinat dezvoltărilor imobiliare.

40-60% scădere. Cu atât sunt mai mici preţurile caselor si terenurilor, în prezent, faţă de cele cerute în urmă cu doi-trei ani.

20-30% ieftinire. Reprezintă procentul cu care au scăzut preţurile apartamentelor noi din Pipera.

2007 interes. A fost perioada de boom imobiliar maxim, atât în zona terenurilor, cât și pe rezidenţial.