Locuinţele ieftine, pariul anului viitor

Datele consultanţilor arată că un preţ mai mare de 2.000 de euro pe metru pătrat alungă clienţii. În ultimii cinci ani, bucureşteanul dornic de casă nouă a cumpărat tot ceea ce piaţa îi oferea. De câteva luni, s-a orientat înspre preţuri mici.

Businessul rezidenţial s-a schimbat radical în ultimul an. Acum, cei interesaţi fac o selecţie mult mai atentă a produsului pentru care vor plăti. Locaţia este în continuare foarte importantă, dar nu mai primează. „Nu există cerere pentru toate tipurile de proiecte.

Cele mai căutate locuinţe sunt adresate clasei medii”, a declarat Nicoleta Radu, managing Partner Zanti Exclusiv. În accepţiunea jucătorilor din real estate, clasa medie are un venit lunar de 1.500- 3.000 de euro pe familie.

Clienţii apartamentelor din ansamblurile rezidenţiale au ocolit anul acesta proiectele mai scumpe de 2.000 de euro pe metru pătrat. „Cele mai vândute au practicat o politică de preţuri cuprinse între 1.200 şi 1.600 de euro pe metru pătrat, la care se adaugă TVA”, a declarat Raluca Irimie, directorul Departamentului de Consultanţă Colliers Internaţional.

În acest context, companiile care se pregătesc să lanseze noi proiecte nu mai vor să rişte prea mult. Motiv pentru care au ţintit tot clasa medie. „La nivel de intenţie, dezvoltatorii vor să practice aceeaşi politică de preţuri care a vândut în ultimele luni”, mai spune Irimie.

Preţurile apartamentelor recent construite au îngheţat pentru că numărul vânzărilor a scăzut. Această aşezare relativă nu este un semn al maturizării pieţei autohtone. Cererea şi oferta sunt departe de a se fi echilibrat, spun analiştii.

Utilizatorul final devine singurul client

„Unica schimbare majoră de pe piaţa bucureşteană este legată de segmentul de cumpărători”, spune Shimon Gallon, CEO Globe Trade Center România (GTC). Dacă până anul trecut, 40-50% din locuinţe erau achiziţionate la pachet de cumpărători instituţionalizaţi, acum clientela este formată doar din utilizatorii finali.

Acesta este unul dintre motivele pentru care numărul tranzacţiilor a scăzut dramatic. În ultimele trei luni, GTC a vândut doar 60 de apartamente în două proiecte din Bucureşti. Pentru dezvoltatorii cu experienţă, ale căror planuri vizează România pe termen lung, această schimbare nu este una sinonimă cu eşecul afacerilor, crede Gallon.

Niciun proiect nou până anul viitor

Mulţi dintre dezvoltatorii prezenţi deja în imobiliarul autohton au decis, însă, amânarea investiţiilor. Cel puţin până la sfârşitul anului nu se vor mai lansa ansambluri de locuinţe în Bucureşti. Motivul nu ţine neapărat de lipsa finanţării constructorilor, cât mai ales de situaţia sensibilă a potenţialilor cumpărători.

 „Dezvoltatorii cu experienţă vor primi banii pe care îi solicită, pentru că acesta este businessul băncilor, care trebuie să supravieţuiască”, a spus Reuven Havar, CEO AFI Europe.

În prezent, băncile sunt interesate să finanţeze mai multe proiecte mici pentru a-şi împărţi astfel riscul de a pierde banii. Odată ce finanţarea le va fi din nou accesibilă investitorilor, iar contextul internaţional le va permite să se extindă, aceştia vor începe treptat să achiziţioneze în România portofolii largi pentru închirierea ulterioară, crede Radu.

Randamentul investiţiei prinochiul specialistului

Pentru a achiziţiona un apartament decent cu două camere, un bucureştean cu salariu mediu are nevoie de 50-60 de ani pentru a-l achita. De trei ori mai mult faţă de majoritatea europenilor, care îşi permit o locuinţă în aproximativ 20 de ani. România se află, alături de Bulgaria şi Ucraina, pe ultimele locuri din Europa în ceea ce priveşte indicele salariu - preţ pe metru pătrat.

În continuare, preţurile locuinţelor noi vor creşte, iar diferenţa va fi făcută de calitatea proiectelor şi de maniera prin care aceastea vor ajunge la utilizatorul final. Creşterile nu vor fi determinate de o revenire a pieţei, cât mai ales de tendinţa dezvoltatorilor de a muta costurile de construcţie înspre cumpărător, prin mărirea preţului final. În prezent, acestea nu depăşesc 8% din preţul de vânzare.

Speranţa Munteanu Director Real Estate Leader PricewaterhouseCoopers România