Hotelurile, investiţii sigure

Termenul de recuperare a sumei cheltuite pentru construcţia unui complex de unităţi de cazare este de maximum 10 ani.Majoritatea investitorilor preferă să stea în expectativă.Totuşi, specialiştii spun că, cel puţin în privinţa pieţei hoteliere, aşteptarea nu este cea mai bună decizie.

Investiţiile în hoteluri pot aduce profituri chiar şi de 80% pe cameră, dacă respectă standardele de calitate şi regula „hotelul potrivit la locul potrivit”.

În aceste condiţii, unele proiecte gândite iniţial pentru clădiri de birouri au fost transformate în ultimele luni în clădiri pentru cazare. „Hotelurile sunt în-tr-un ciclu invers cu rezidenţialul, iar pe termen lung astfel de investiţii sunt stabile”, spune Tinu Sebeşanu, CEO Trend Hospitality, companie care oferă consultanţă pe domeniul hotelier.

Motivele pentru care Sebeşanu crede că acest domeniu este unul cu potenţial sunt legate de lipsa unei concurenţe serioase, de interesul brandurilor internaţionale de a intra pe piaţa românească şi de termenul de amortizare al investiţiei, respectiv 7-10 ani.
De aceeaşi părere este şi Kurt Strohmayer, General Manager JW Marriott Bucharest Grand Hotel :

„Mai ales acum, în această perioadă de criză este indicat să faci planuri de viitor, iar în condiţiile în care dezvoltarea unui hotel durează minimum 24 de luni, el va fi lansat chiar la momentul potrivit”. Strohmayer crede că economia va intra în linie dreaptă, nu vor mai fi scăderi, iar primele semne de creştere vor apărea în 2010.

Parteneriate cu branduri de renume

În plus, acum nu se mai construieşte sub presiunea de a ieşi „mâine” în piaţă. Asta face ca toată partea de management să beneficieze de mai multă atenţie, din punct de vedere al costurilor şi al standardelor.Pentru că, de fapt, aceasta este principala problemă a hotelurilor din România. „Brandurile sunt dispuse să intre oricând în ţara noastră, dar nu au ce hoteluri să preia, pentru că majoritatea sunt făcute aleatoriu, fără a respecta condiţii elementare de calitate.

Dacă un investitor ar face hoteluri cum trebuie, ar avea mari şanse să fie preluat”, explică Sebeşanu. Şi reprezentanţii Marriott International sunt interesaţi de încheierea unor parteneriate cu hoteluri din România, dar deocamdată nu a fost luată nicio decizie concretă în acest sens.

Băncile sunt deschise la negocieri

Chiar şi cei care nu au lichidităţi se pot implica în astfel de proiecte. „Finanţări se dau pentru trei proiecte din zece, spre deosebire de alte domenii, unde nu se dau deloc, pentru că în acest segment termenele de rambursare sunt destul de mari, ajung până la 15 ani”, completează directorul Trend Hospitality.

În ceea ce priveşte competiţia, în multe oraşe mari din România nici măcar nu se poate vorbi despre acest lucru. „Cluj, Timişoara, Arad, Sibiu, Craiova, Piteşti sau Ploieşti sunt doar câteva dintre localităţile în care este mare nevoie de hoteluri de trei sau patru stele, şi chiar în Bucureşti mai sunt necesare unele noi în zonele apropiate de centrele de afaceri”, crede Kurt Strohmayer. 

Investiţia într-un hotel depinde de fluxul de capital pe care îl poate genera. Nu se poate face un calcul pe metru pătrat construit. „Dacă în alte domenii se stabileşte proiectul în funcţie de buget, în cazul hotelurilor este invers”, explică Sebeşan. La fel este şi în cazul tranzacţionării unei astfel de proprietăţi. „Când un român vrea să vândă ia în calcul şi preţul terenului din zonă, lucru care de exemplu nu contează în cazul unui hotel”, detaliază el.

Acesta este unul dintre motivele pentru care au loc destul de puţine tranzacţii, deşi pe piaţă sunt disponibile pentru vânzare cu 30% mai multe hoteluri decât în aceeaşi perioadă a anului trecut.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Bucureştiul este capitala cu cele mai puţine hoteluri afiliate brandurilor internaţionale din Uniunea Europeană.Evoluţia pieţei de acest tip din România poate fi comparată cu cea din Polonia, unde în urmă cu trei ani raportul între populaţie şi numărul unităţilor de cazare era acelaşi cu cel din ţara noastră în prezent.

Spre deosebire de alte oraşe mari din Europa, care sunt orientate către turismul cultural, Bucureştiul este orientat către cel de business.