Finalul anului 2009 aduce sfârşitul crizei imobiliare

Agenţii imobiliari spun că, după deblocarea pieţei, preţurile îşi vor relua creşterea, atât pe segmentul apartamentelor vechi, cât şi pe cel al locuinţelor noi. Analiştii estimează că măsurile ce vor fi aplicate de către bănci pentru facilitarea accesului la credite ar trebui să dezgheţe real-estate-ul autohton în a doua jumătate a anului viitor.

Ninel Peia: „Blocajul financiar este doar psihologic”

Unul dintre segmentele cele mai afectate de criză ale pieţei imobiliare autohtone este cel al apartamentelor vechi. Aici, vânzările sunt, practic, îngheţate. Ninel Peia, preşedintele Peia Group, consideră că, în condiţiile în care în ultimele luni nu s-au încheiat tranzacţii efective, ieftinirile ce pot fi observate pe acest segment au avut loc doar teoretic, „pe hârtie”.

În realitate, deşi proprietarii îşi pot reduce pretenţiile în anunţuri, ei nu fac decât să testeze piaţa. Majoritatea acestora nici nu intenţionează să vândă la preţuri atât de reduse în comparaţie cu anul trecut.

De altfel, Peia consideră că, în momentul de faţă, piaţa apartamentelor vechi traversează „un blocaj financiar doar psihologic, nu pentru că nu ar exista clienţi în piaţă care să poată cumpăra”. „O parte a populaţiei deţine lichidităţi importante şi îşi poate permite să cumpere o locuinţă. Problema este că românul are încă o cutumă, aceea de a ţine banii la saltea în momente de criză”, explică acesta.

Chiar şi în aceste condiţii, revenirea lucrurilor la normal depinde în mod substanţial de instituţiile bancare. Peia argumentează că piaţa creditelor ipotecare reprezintă motorul economiei naţionale, fapt pentru care intervenţia statului în reglarea situaţiei este un imperativ.  „Părerea mea personală, cu toate că nu sunt finanţist, este că inflaţia e mai puţin importantă şi sunt mult mai importante lichidităţile din piaţa financiară”, spune Peia.

În 6-7 luni, piaţa se va echilibra

„Consider că statul, prin BNR, trebuie să ia măsuri de urgenţă pentru constrângerea acelor bănci care îşi văd doar interesul propriu, imediat şi foarte mare, pentru a debloca creditarea”, adaugă acesta.

Preşedintele companiei este de părere că, odată ce aceste măsuri vor fi luate de către bănci, iar inflaţia va stagna şi dobânzile vor scădea cu două-trei procente, blocajul imobiliar va dispărea. „Acest lucru se va întâmpla în semestrul doi al anului 2009. Peste şase-şapte luni, piaţa imobiliară se va echilibra”, preconizează Ninel Peia.

Achiziţia în criză, o investiţie inteligentă

Ce se va întâmpla, până atunci, cu preţurile apartamentelor vechi? Preşedintele companiei estimează că, raportate la tranzacţiile efectuate, în următoarele câteva luni, acestea îşi vor menţine valoarea. Reluarea tranzacţiilor va avea loc odată cu dispariţia blocajului psihologic-financiar din piaţă, ca urmare a revenirii creditării în limitele normale.

Atunci însă, preţurile vor începe din nou să crească. „În momentul în care există bani în piaţă, poate exista creştere. Această infuzie de capital în economia românească va veni din investiţiile guvernamentale în infrastructură”, explică preşedintele Peia Group. Acesta precizează că fondurile destinate infrastructurii, ce se vor ridica anul viitor la zeci de milioane de euro, vor pune în mişcare toate sectoarele economiei româneşti, inclusiv creditul ipotecar.

În aceste condiţii, în opinia lui Ninel Peia, scumpirea apartamentelor vechi nu este o perspectivă foarte îndepărtată. Acesta menţionează însă că majorări semnificative vor înregistra numai preţurile apartamentelor îmbunătăţite din punctul de vedere al eficienţei energetice, în timp ce, în restul pieţei, va avea loc o stabilizare. În acest context, Peia conchide: „Cine cumpără când piaţa este în scădere sau în stagnare face cea mai bună investiţie”.

Ninel Peia, preşedintele Peia Group  Foto: lucian muntean


Octav Mihăilescu: Piaţa apartamentelor noi, la nivel minim

Restrângerea drastică a accesului populaţiei la creditare afectează din plin şi piaţa apartamentelor din cadrul noilor ansambluri rezidenţiale. Cerere potenţială există, crede Octav Mihăilescu, Residential Agency Director în cadrul Atisreal. În momentul de faţă însă, din cauza crizei financiare, potenţialii cumpărători se menţin „într-o stare de wait and see”. Este adevărat că în piaţă mai au încă loc tranzacţii, însă numărul acestora este redus.

Reducerea profitului, strategia developerilor

Ca urmare a reducerii drastice a volumului de vânzări, şi strategia adoptată de către developeri s-a schimbat. Pe parcursul acestui an, majoritatea au renunţat la practica majorării ratelor de profit odată cu avansarea procesului de construcţie. Deşi s-au înregistrat unele majorări de preţ, acestea au avut loc doar în cazul anumitor ansambluri.

Chiar şi în aceste cazuri, ratele de creştere au fost scăzute comparativ cu anii trecuţi, gravitând în jurul a 5-10%, spune reprezentantul Atisreal. Acesta precizează în acelaşi timp că au apărut chiar „şi nişte scăderi - mascate, e adevărat - prin aşa-zisele promoţii aplicate de către unii dezvoltatori”.

În afară de aceste mecanisme de impulsionare a vânzărilor, ce se vor menţine probabil pe parcursul crizei, o tendinţă semnificativă de scădere nu se va înregistra pe segmentul apartamentelor noi. Mihăilescu estimează că, atât timp cât blocajul financiar nu este rezolvat, în următoarele trei până la şase luni, preţurile vor avea tendinţa de a rămâne stabile. „Nu cred că această criză economică, financiară şi imobiliară va mai dura mai mult de un an de acum încolo”, crede reprezentantul Atisreal.

Scăderi în cazul preţurilor artificiale

Ieşirea din blocaj a pieţei imobiliare depinde însă în mod substanţial de măsurile aplicate de către bănci. „Totul depinde de puterea de cumpărare. Atât timp cât piaţa creditelor ipotecare este blocată, puterea de cumpărare este zero”, subliniază specialistul Atisreal.

Deblocarea pieţei ipotecare, în următoarele şase luni-un an de zile, va aduce cu sine, crede Mihăilescu, o reluare a tendinţei de creştere a preţurilor locuinţelor noi. Majorările nu vor avea loc însă în cazul tuturor proiectelor – totul va depinde de amplasamentul acestora, de gradul de confort oferit, de infrastructura aferentă. În cazul în care toate aceste elemente nu se află în concordanţă cu preţul cerut de developeri, pot exista şi scăderi. 

Cât de oportună este, în acest context, achiziţia unui apartament nou? „Cei care vor să investească în imobiliare aşteaptă un bottom-line. Cred că, practic, acum suntem spre acest nivel minim”, subliniază Mihăilescu. Acesta spune că, deşi teoretic piaţa poate fi influenţată de o serie de factori externi imprevizibili, astfel încât să se ajungă la o vânzare sub preţul de construcţie, aceasta este totuşi o posibilitate redusă.

Octav Mihăilescu, Atisreal  Foto: lucian muntean

Paralelă cu pieţele internaţionale

Până în luna septembrie din 2008, preţurile caselor din SUA au scăzut cu circa 17,7% faţă de nivelul înregistrat anul trecut, potrivit indexului S&P/Case-Shiller asupra preţurilor din zece oraşe americane, citat de Economist.com.

În decursul acestui an, preţurile caselor din Marea Britanie s-au redus cu 15%, potrivit unei estimări a Băncii Halifax, citată de Belfast Telegraph. Ca urmare, valoarea medie a unei case s-a redus cu aproape 30.000 de lire sterline faţă de anul trecut, până la circa 170.000 de lire.