Dau casa veche pe una nouă

Dau casa veche pe una nouă

Cererea venită din partea clienţilor care doresc să se mute într-o locuinţă mai bună reprezintă 10-15% din total. Preţurile mai mici şi posibilitatea sporită de negociere. Iată cele două avantaje majore de care pot beneficia cei care vor să-şi cumpere o casă mai bună.

Mai citeşte şi:
 „Prima Casă“, noul balon imobiliar
Află totul despre programul „Prima Casă”!
„Prima Casă” prinde la clujeni
Timişoara: Bănăţenii caută „Prima Casă” pe portalurile imobiliare
Suceava: „Prima Casă“ pe val, dar fără tranzacţii
Încă o cărămidă la temelia „Primei Case“
Bancherii implicaţi în programul "Prima Casă", convocaţi la Guvern
Fluctuaţii majore pe piaţa locuinţelor noi
Terenurile în Baia Mare, la jumătate de preţ

Perioadele de criză sunt cele mai bune pentru investiţii strategice. Iată o teorie verificată în momentul de faţă prin achiziţiile sporadice făcute de puţinii jucători care încă mai dispun de lichidităţi. De avantajele acestei perioade pot beneficia însă şi cumpărătorii finali.

O poziţie privilegiată o ocupă în special aşa-numiţii move-up buyers - clienţii interesaţi de vânzarea locuinţei actuale în scopul achiziţionării alteia noi, cu o suprafaţă mai mare, o localizare sau o calitate mai bună. Acest gen de achiziţii „sunt mai rentabile decât erau în urmă cu unul sau doi ani, pentru că preţurile au scăzut, se pot negocia, iar modalitatea de plată este mai flexibilă“, spune Antoaneta Petre, broker în cadrul departamentului rezidenţial al Regatta.

„E un moment foarte bun ca să faci un upgrade de locuinţă“, recunoaşte şi Marian Păduraru, sales manager în cadrul EuroProperty.

O nişă de piaţă cu potenţial

De un avantaj considerabil beneficiază în special cei care vor să facă trecerea de la un apartament vechi la unul nou. Asta deoarece pe piaţă se află mulţi dezvoltatori care, aflându-se în dificultate financiară, vin cu oferte foarte atractive, aproape chiar de preţul de construcţie.

Avantajele oferite de o locuinţă nouă în detrimentul uneia vechi sunt cât se poate de evidente: un confort sporit, o calitate superioară a finisajelor locuinţei, o suprafaţă mai mare şi o compartimentare mai eficientă a acesteia.

„Foarte importante sunt elementele ce conferă plus-valoare apartamentului nou achiziţionat: suprafaţa, calitatea finisajelor, localizarea“, subliniază şi Jeni Georgescu, consultant imobiliar în cadrul Eurometropola. Gradul diferenţei dintre cele două tipuri de unităţi locative este dictată de cele mai multe ori de necesitatea pentru care clientul optează pentru o strategie de acest gen.

„La capitolul avantaje, putem menţiona plaja largă de oferte existente în piaţă, precum şi preţurile mult mai accesibile pentru locuinţele noi“, adaugă reprezentanta Eurometropola. Nu este de ignorat nici flexibilitatea mult mai mare a vânzătorilor în procesul de negociere a unei tranzacţii. Un dezavantaj ar fi reprezentat de faptul că anul trecut, proprietatea veche era evaluată la un preţ mult mai mare, spre deosebire de preţul ce poate fi obţinut la ora actuală.

„Dacă ne raportăm la contextul existent în 2008, situaţia poate fi echilibrată în ceea ce priveşte rentabilitatea unei achiziţii de acest gen“, este de părere Jeni Georgescu. Cu toate acestea, pe termen scurt – şase luni, un an – diferenţa încă redusă de preţ între locuinţele vechi şi cele noi poate fi valorificată, crede Păduraru. Un avantaj este dat şi de Programul Casă, care va reuşi, cel mai probabil, să pună în mişcare stocul de apartamente vechi din piaţă, adaugă acesta.

Fenomenul trecerii de la un apartament vechi la unul nou a atins punctul culminant la jumătatea anului trecut, când locuinţele din ansamblurile rezidenţiale ademeneau orice client, subliniază Jeni Georgescu. Tendinţa clienţilor de a renunţa la vechea locuinţă în favoarea alteia noi există în continuare, însă ultima jumătate de an a avut o influenţă majoră asupra perspectivei cumpărătorului.

„Clienţii sunt mult mai sceptici când trebuie să îşi achiziţioneze o altă locuinţă, pentru că acest lucru presupune şi un efort financiar însemnat, ceea ce, în contextul actual, poate fi o investiţie riscantă“, explică Jeni Georgescu.

Nesiguranţa locului de muncă, veniturile reduse obţinute din salarii, dificultatea creditării reprezintă doar câteva aspecte care influenţează în mod decisiv procesul de cumpărare. Această influenţă nu este valabilă doar în cazul clienţilor aflaţi la prima achiziţie, ci îi afectează şi pe cei care deţin deja o proprietate. Este cât se poate de firesc ca aceştia să se arate mult mai precauţi în luarea unei decizii de cumpărare.

Reprezentanta Eurometropola precizează însă că, deşi numărul cererilor venite din partea persoanelor care vor să îşi schimbe rezidenţa nu este la fel de însemnat cantitativ ca şi anul trecut, aceasta este totuşi o nişă de piaţă cu potenţial.

Astfel, dezvoltatorii imobiliari au identificat această oportunitate şi au lansat programe speciale pentru acest tip de clienţi. „O variantă atractivă de tranzacţionare a apartamentului vechi, precum şi modalităţi flexibile de plată pentru noua locuinţă pot fi combinate într-un program cu mare priză la public“, este de părere Jeni Georgescu.

Clientul tipic: familistul înstărit

În actualul context de piaţă, agenţiile continuă să primească cereri din partea clienţilor aflaţi în căutarea unei locuinţe mai bune. Ca pondere din cererea totală de locuinţe existentă pe piaţă, clienţii care doresc să facă un upgrade de locuinţă reprezintă 10-15%, estimează reprezentantul EuroProperty. Principalul motiv al trecerii de la un apartament mai mic la unul mai mare sau al trecerii de la un bloc vechi la unul nou este dorinţa cumpărătorului de a-şi schimba stilul de viaţă.

„Locuinţa este un indicator al nivelului de trai, de aceea oamenii caută locuinţe de o calitate superioară, care să ofere un plus nivelului de trai pe care îl au“, subliniază Antoaneta Petre. Există, desigur, şi alţi factori care influenţează schimbarea unei locuinţe, cum ar fi naşterea unui copil, nevoia de a fi mai aproape de grădiniţă, şcoală sau locul de muncă.

Cum arată un „portret robot“ al unui client din categoria move-up buyers? Acesta face parte, cel mai adesea, din clasa socială de mijloc şi are vârsta cuprinsă între 25 şi 40 de ani, potrivit datelor Regatta. Reprezentanţii acestei categorii fie lucrează în domenii precum cel bancar sau IT, fie sunt mici antreprenori şi au venituri cuprinse între 1.500 şi 2.500 de euro pe familie.

Diferenţa de preţ, achitată prin credit

În ceea ce priveşte diferenţa de preţ dintre locuinţa veche şi cea nou-achiziţionată, aceasta se situează la un nivel de circa 50.000 euro, estimează Antoaneta Petre. Această valoare diferă însă în funcţie de zonă, de poziţia şi tipul apartamentului, de finisaje etc. În general însă, fluctuaţia medie de preţ se situează în jurul valorii de 20-30% pentru blocurile noi, fiind mai scăzută în cazul celor vechi.

Pe de altă parte, Jeni Georgescu este de părere că o diferenţă de preţ între locuinţa veche şi cea nouă este dificil de stabilit în mod clar. Asta deoarece fiecare caz în parte implică foarte multe variabile, ce influenţează semnificativ balanţa dintre cele două preţuri. Este vorba aici de tipul proprietăţii vechi, de suma la care a fost evaluată, dar şi de noua locuinţă, al cărei preţ poate oscila semnificativ în funcţie de amplasament, suprafaţă sau dotări.

„Dacă luăm ca exemplu o familie care locuieşte într-un apartament cu două camere, confort unu în Militari, care îşi doreşte un apartament cu trei camere într-un imobil nou în Bucureştii Noi, diferenţa de preţ poate ajunge cu uşurinţă la valoarea locuinţei vechi“, subliniază reprezentanta Eurometropola. Cel mai adesea, suma pe care clientul trebuie să o scoată din buzunar pentru locuinţa cea nouă se achită prin credit bancar, precizează Antoaneta Petre.

Există o categorie de clienţi care preferă să achite această diferenţă din propriile economii, însă, în cele mai multe cazuri, se apelează fie la un împrumut bancar, fie la facilităţile de plată oferite de către dezvoltator, adaugă şi Jeni Georgescu. Cât despre modalităţile de plată, cumpărătorii îşi doresc variante cât se poate de flexibile, întrucât preţul pe care trebuie să-l achite nu este de neglijat.

În privinţa perspectivelor de dezvoltare a acestui segment de piaţă pe termen mediu şi scurt, părerile sunt împărţite. Potrivit estimărilor reprezentantei Regatta, numărul acestui tip de tranzacţii vor creşte în următoarea perioadă – este vorba în special de cererile venite din partea clienţilor interesaţi să facă trecerea de la un bloc vechi la unul nou.

„Cumpărătorul român începe să fie mai educat, îşi doreşte locuinţe mai bune, cu finisaje de calitate şi care să îi ofere un alt standard de viaţă“, subliniază Antoaneta Petre.

Interes crescut

Pe de altă parte, Jeni Georgescu este de părere că o estimare privind evoluţia cererii pe acest segment de piaţă este dificil de realizat. „Oportunităţile existente în piaţă în ceea ce priveşte schimbul unei locuinţe vechi cu una nouă sunt influenţate în mod sensibil de contextul economic global, dar şi de noul stil de viaţă al cumpărătorului“, spune Jeni Georgescu.

Aceasta precizează că, fără îndoială, în momentul de faţă există un interes crescut din partea clienţilor pentru acest tip de tranzacţii. Numai corelată cu un sistem foarte avantajos de achiziţie elaborat de către developeri, această cerere poate da naştere unui adevărat trend imobiliar.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Într-o piaţă americană de real estate ce funcţionează în parametri normali, circa 80% din cerere ar trebui să fie constituită din move-up buyers – cumpărători care îşi vând o casă înainte de achiziţia alteia noi. Restul cererii ar fi împărţită între cei care fac o achiziţie pentru prima oară şi investitori, potrivit lui Mark Hanson, directorul The Field Check Group din cadrul Walnut Creek, citat de www.sfgate.com.

În condiţiile actuale de piaţă însă, circa jumătate dintre cumpărătorii americani se află la prima achiziţie a unei case, iar o treime sunt investitori. Astfel, doar o pondere de 15% sunt interesaţi de trecerea la o locuinţă mai bună.

În momentul de faţă, piaţa americană resimte puternic absenţa acestui tip de cumpărători, potrivit lui Jim Gillespie, CEO al Coldwell Banker Real Estate, citat de Reuters. Această categorie de cumpărători reprezintă cheia pentru revenirea pieţei imobiliare americane, opinează Gillespie.