Cât mai costă casa de lângă mall?

Traficul intens generat de centrele comerciale alungă amatorii de locuinţe. Recesiunea a schimbat criteriile după care românii îşi aleg zona în care doresc să locuiască, iar proximitatea galeriilor comerciale nu mai este la fel de importantă.

Roxana M. a primit de la tatăl ei o garsonieră situată într-un bloc de lângă mallul din cartierul Vitan. A stat câteva luni în cumpănă dacă să vândă apartamentul şi să se mute într-o altă zonă, mai aproape de locul de muncă.

În cele din urmă, a ajuns să-i placă zona în care locuia, în condiţiile în care, pentru a face cumpărături, era suficient să iasă din scara blocului pentru a intra în centrul comercial.

În urmă cu un an, s-a decis. A păstrat garsoniera, mulţumită că a scăpat de bătaia de cap a blocajelor în trafic de fiecare dată când avea chef să se plimbe prin magazine.

Acelaşi a fost criteriul după care şi-a ales viitoarea casă şi Luminiţa V. A dat, acum doi ani, 80.000 de euro pe un apartament cu două camere aflat peste bulevard de mallul Plaza România.

Niciuna dintre cele două nu depăşeşte ca vârstă 35 de ani, iar accesul rapid la un centru comercial era până nu demult un factor important în decizia de achiziţie a unei locuinţe pentru tineri.

RATB-ul, mai important decât magazinele

Acest considerent însă nu mai este unul esenţial în ultima perioadă, mai ales în cazul familiilor, pentru care preţul viitorului cămin este primul element luat în calcul.

„Foarte puţini cumpărători solicită un apartament lângă centrele comerciale. Mai ales că, acum, criteriul principal pentru alegerea unei locuinţe nu mai este neapărat locul, ci preţul. Înainte, într-adevăr, potenţialul cumpărător era mai interesat de zonă", spune Camelia Enăchioiu, reprezentant al companiei de intermedieri imobiliare MagazinuldeCase.ro.

Astfel, dacă în urmă cu doi-trei ani preţurile apartamentelor situate în blocurile din vecinătatea complexurilor comerciale erau cu aproximativ 10% mai mari decât cele aflate la o staţie de autobuz distanţă, acum lucrurile nu mai stau la fel.

Scumpirile gonesc cumpărătorii

Cea mai bună dovadă este faptul că lansarea celui mai nou mall bucureştean, AFI Palace Cotroceni, nu a influenţat preţurile cerute pentru închirierea sau vânzarea locuinţelor din zonă.

„În piaţa actuală, în condiţiile în care creditarea este greu de obţinut, iar puterea de cumpărare este redusă faţă de anii anteriori, o creştere a preţului unui bun imobiliar, chiar şi situat lângă un complex comercial, este imposibilă", crede Cristina Roşca, managing partner Real Time, agenţie de consultanţă imobiliară.

Chiar dacă proprietarii se simt tentaţi să crească preţurile bazându-se pe apropierea de mall, singurul rezultat va fi un nou blocaj imobiliar în zonă, pentru că piaţa nu mai suportă nici un fel de majorări ale costurilor de achiziţie.

„Dacă acest lucru s-ar fi întâmplat în 2008, cu siguranţă vânzătorii ar fi avut de câştigat. Acum, dacă aceştia nu-şi aliniază preţul cerut la contextul actual, nu vor avea niciun beneficiu, ci dimpotrivă. Traficul de maşini şi de oameni în exces din preajma magazinelor crează un minus pentru aceste zone", spune Titel Folea, director de marketing în cadrul agenţiei imobiliare Euroest.

Un alt dezavantaj al cartierului în care se află AFI, din punctul de vedere al pieţei imobiliare, este inexistenţa complexurilor rezidenţiale noi. „Nu putem vorbi despre preţuri în creştere, atâta vreme cât ofera este limitată la apartamente vechi", detaliază Cristina Roşca.

Proiecte amânate

Există totuşi anumiţi dezvoltatori care au luat în calcul faptul că în cartierul Drumul Taberei se află două malluri, Plaza şi AFI, atunci când au ales amplasamentul unor noi ansambluri rezidenţiale.

„Oamenii preferă să aibă lângă ei un centru comercial, dar acest lucru nu este totuşi pe primul loc în topul factorilor după care îşi selectează locuinţa, ci urmează după preţ sau accesul la mijloacele de transport în comun", explică Romeo Căzănescu, director general Conarg Real Estate, dezvoltator rezidenţial.

Din nefericire pentru cei care plănuiau să-şi cumpere apartament nou la doi paşi de mall în Drumul Taberei, Căzănescu, la fel ca alţi investitori din zonă, şi-a suspendat proiectele.

La jumătatea anului 2008, mai multe ansambluri fuseseră anunţate cu surle şi trâmbiţe în zonă. Între timp, construcţiile au fost anulate. A fost mai intâi Sunset Residences, a urmat oprirea construcţiei la Infinity Residences şi blocarea Quadra 2.

Criza economică a dat peste cap planurile constructorilor. Sunt însă şi dezvoltatori care au profitat de moda anilor trecuţi, când românii îşi doreau case lângă mall, lucru care era chiar un semn de bunăstare socială.

„Când am decis să investim în achiziţii de teren, am analizat multe loturi şi am făcut o selecţie atentă, iar amplasamentul a fost primul element pe care l-am luat în calcul" spune Ibrahim Paksoy, CEO Anchor Grup, companie care a dezvoltat Bucureşti Mall, dar şi un complex rezidenţial în apropierea acestuia. InCity Residence este localizat la cinci minute de mers pe jos de centrul comercial.

Totuşi, Ibrahim Paksoy spune că atunci când a fixat preţul locuinţelor din ansamblul rezidenţial  nu a luat în considerare faptul că Bucureşti Mall se află în vecinătate, ci doar specificaţiile proiectului. Pe de altă parte, recunoaşte că unii clienţi au ales casele făcute de el tocmai pentru apropierea de complexul comercial.

„Într-o comunitate modernă, centrele comerciale sunt parte integrată a vieţii de zi cu zi şi publicul preferă să locuiască în apropierea lor, iar o asemenea cerere în zonele din jurul unui centru comercial creşte inevitabil preţurile proprietăţilor. Acest factor generează o valoare a bunurilor mai sustenabilă pe parcursul anilor în comparaţie cu alte cartiere ale oraşului", consideră Paksoy.

"Foarte puţini cumpărători solicită un apartament lângă centrele comerciale. Mai ales că acum criteriul principal pentru alegerea unei locuinţe este preţul. Înainte, potenţialul cumpărător era mai interesat de zonă.''
Camelia Enăchioiu
magazinuldecase.ro

“În piaţa actuală, în condiţiile în care creditarea este greu de obţinut, o creştere a preţului unui bun imobiliar, situat chiar şi lângă un complex comercial, este imposibilă.''
Cristina Roşca
managing partner
Real Time

Preţul de strigare rămâne mare

Deşi reprezentanţii agenţiilor imobiliare spun că preţurile din zona centrelor comerciale nu mai sunt diferenţiate faţă de locuinţele similare din cartier, pretenţiile proprietarilor rămân totuşi la cote înalte. De pildă, pentru un apartament cu trei camere situat într-un bloc nou de lângă mall, cu o suprafaţă de 80 de metri pătraţi, proprietarul cere 100.000 de euro. O locuinţă cu acelaşi număr de camere, într-un bloc vechi, tot în preajma centrului comercial şi  tot de 80 de metri pătraţi, fără îmbunătăţiri, are un preţ cerut de 90.000 de euro.

În zona mallului din cartierul Vitan preţurile cerute ale apartamentelor vechi cu două camere confort unu variază în medie între 60.000 de euro şi 90.000. Anul de construcţie al blocului şi îmbunătăţirile locuinţei sunt factorii care decid preţul final. În rândul apartamentelor cu patru camere, cu îmbunătăţiri majore, inclusiv aer condiţionat, cu suprafaţa de 97 de metri pătraţi, preţul ajunge la 133.000 de euro. Există şi oferte mai ieftine. De pildă, o locuinţă situată într-un bloc construit în 1983, fără îmbunătăţiri, costă 89.000 de euro şi are o suprafaţă de 95 de metri pătraţi.
 
În cartierul Drumul Taberei, unde se află amplasat cel mai nou centru comercial, AFI Palace, proprietarii au înţeles că nu pot vinde dacă cer preţuri prea mari. Pentru un apartament cu două camere, proprietarii cer, în medie, 63.000 de euro. Preţurile variază în funcţie de suprafaţă, dotări, amplasament. Un apartament cu trei camere costă între 68.000 de euro şi 77.000 de euro. Locuinţele cu patru camere situate în blocuri vechi se vând pentru aproximativ 100.000 de euro.