Casele-epavă din sud-vestul Capitalei

La periferia Bucureştiului, zeci de vile în construcţie au rămas abandonate în diverse stadii de finalizare.Anunţurile de vânzare pentru clădiri „la gri“ sau „la roşu“ au împânzit străzile din noile cartiere ale oraşului Bragadiru. Majoritatea aparţin speculanţilor imobiliari.

Vara anului 2008 a transformat periferiile Bucureştiului în adevărate şantiere. Comunele limitrofe s-au transformat în oraşe şi s-au lipit de Capitală, iar hectare întregi de terenuri au intrat în intravilan. Se construia peste tot, speculanţii de terenuri şi locuinţe erau fericiţi pentru că aveau ocazia să câştige de trei-patru ori mai mult decât au investit.

Iunie 2009. Peisajul s-a schimbat complet. În Vestul Bucureştiului, la Bragadiru sau la Măgurele au rămas şantierele, numai că acum sunt pustii. Nu se vede nici picior de muncitor. Iar pe casele aflate în diverse stadii de finisare tronează panouri cu anunţul „de vânzare“. 

La graniţa dintre Bragadiru şi Bucureşti, odată ce treci de casele ceva mai vechi, construite înainte de „marele boom imobiliar“ şi care sunt finalizate şi locuite, ajungi într-un cartier în care îşi fac loc, printre cele câteva vile de sute de mii de euro, imagini cu adevărat dezolante. Ai senzaţia că a trecut o molimă şi i-a alungat pe mai toţi oamenii, care şi-au lăsat treburile neterminate. Minibetoniere în care s-a crăpat cimentul şi grămezile de căpriori rămaşi de la construcţie încă mai sunt depozitate lângă pereţii din cărămidă golaşă. Dacă nu ai vedea anunţurile cu numere de telefon la care eşti invitat să suni dacă vrei să cumperi casele, ai crede că te-ai rupt de civilizaţie şi de lume.

Am sunat şi noi la câteva dintre aceste numere. „Am preferat să las casa la roşu pentru că în Bragadiru se fură rău de tot, iar eu nu am cum să stau să o păzesc. Aşa ce o să îmi ia, cărămida?!“ ne-a spus domnul Damian, proprietarul uneia dintre vilele duplex nefinalizate din zonă. A construit casa pentru fiica lui. „Ea nu a mai vrut să se mute în ea, s-a căsătorit, şi m-am trezit că am investit degeaba, aşa că nu mai bag un ban în ea“, explică Damian.

A început să construiască în urmă cu doi ani, iar în toamna anului trecut a scos-o la vânzare. Atunci i s‑au oferit 200.000 de euro pe întreaga clădire, dar i s-a părut prea puţin. Acum ar fi mulţumit cu banii ăştia, mai ales că, deşi peste 500 de oameni l‑au sunat să întrebe de casă, niciunul nu i-a făcut vreo ofertă.

Mai mult ghinion a avut Mircea Ghiţă, care ne-a mărturisit că a făcut o casă special pentru a o vinde cu ceva profit. A lăsat construcţia fără finisaje şi a închis şantierul anul trecut. De atunci tot aşteaptă cumpărători. Cere 95.000 de euro pe jumătate din duplexul cu amprentă la sol de 160 de metri pătraţi. Fiecare casă are 210 metri pătraţi suprafaţă construită, parter, terasă, etaj şi mansardă locuibilă. Nu vrea să vândă pentru mai puţin.

„Alţii dau pe mai nimic, dar eu consider că nu merită să vând până nu primesc o ofertă serioasă“, spune proprietarul. El este convins că nu va mai dura mult până se va termina acest blocaj din piaţa imobiliară , mai ales că vorbeşte în cunoştinţă de cauză, în condiţiile în care până acum câteva luni a administrat o agenţie imobiliară, care momentan se află în stand-by. „La noi nu e criză, doar pretind românii că e, ca să se simtă în rând cu res­tul ţărilor lumii“, crede Mircea Ghiţă.

Costul este negociabil

Construcţiile sunt lăsate în acelaşi stadiu din toamna anului 2008 Foto: Eena Crăescu

Majoritatea caselor lăsate neterminate şi scoase la vânzare aparţin de fapt speculanţilor imobiliari, celor care sperau să scoată bani frumoşi din construcţii. „Sunt investiţii speculative, făcute chiar în baza unor credite ipotecare, iar oamenii sunt disperaţi, sunt în stare să facă orice să le vândă, le dau în tranşe sau sub preţul pieţei pentru a putea plăti ratele“, spune Viorel Preda, administratorul agenţiei imobiliare Viomad Imob, care s-a specializat pe tranzacţii în zonele Rahova, Alexandriei, Bragadiru şi Măgurele.

În anul 2003, când a deschis afacerea, a ales aceste cartiere din mai multe motive. I se părea că au potenţial, lucru pe care îl crede şi acum. În plus, aici se simte acasă, în condiţiile în care locuieşte chiar în Bragadiru. „Aici e mai multă linişte decât în nordul Bucureştiului“, spune el. Dar zona are şi dezavantajele ei. De exemplu, canalizarea. Care nu există. De când terenul dintre Bucureşti şi vechiul oraş Bragadiru a intrat în intravilan, în 1995, autorităţile tot promit că vor rezolva problema.

„Poate acum ... cu fondurile europene nerambursabile se va trece totuşi la treabă“, speră Viorel Preda. O altă problemă ar fi infrastructura precară din cartierele aflate chiar la ieşirea din Bucureşti. Toate acestea nu i-au descurajat însă pe cei care s-au apucat de construit. În locul lanurilor de grâu de lângă Bragadiru au apărut nenumărate vile, iar „Măgurele vine tare din urmă, iar eu cred că acest oraş va cunoaşte cea mai mare dezvoltare în perioada de criză“, potrivit lui Preda.

Deocamdată, cei care merg să vadă zona, la ieşirea din Bucureşti dau mai întâi de terenuri virane pe care tronează mormane de gunoi. O imagine descurajantă. O casă „la gri“, cu o suprafaţă construită de 110 metri pătraţi în Măgurele, care spre deosebire de noul Bragadiru are şi canalizare pe lângă gaze şi apă, costă un pic peste 100.000 de euro. „Preţ negociabil“, spune proprietarul unei astfel de locuinţe care, chiar şi în condiţiile în care este neterminată, pare a fi locuită. În faţa uşii de la intrare, pe un taburet, tronează un lighean cu rufe care aşteaptă să fie întinse la uscat. Gardul nu este însă făcut şi nici pereţii finisaţi. Dar, încă din strada principală, eşti înştiinţat printr-un indicator din lemn, scris cu creion chimic, că acea construcţie este de vânzare.

Existenţa vecinilor creşte preţul casei

O casă „la roşu“, cu o suprafaţă construită de 150 de metri pătraţi pe un teren de 400 de metri pătraţi în Bragadiru costă în jur de 80.000 de euro. Şi oferta de case neterminate în noul cartier de vile „Haliu“ este bogată. Oficial, cartierul se numeşte „Mihai Eminescu“, dar toată lumea ştie zona după numele celui care deţinut întregul teren pe care se află acum casele.

Spre Prelungirea Ghencea, preţul creşte cu 10-20%. Zona a început să se dezvolte mai devreme, astfel încât aici majoritatea vilelor sunt deja terminate, iar acest lucru creşte costul zonei. „La urma-urmei altceva este să trăieşti înconjurat de vecini şi altceva este să te uiţi pe fereastră şi să vezi şantiere“, spune Preda. Dar, din punctul lui de vedere, casele „la roşu“ sunt chiar mai avantajoase, pentru că lasă la latitudinea cumpărătorului alegerea finisajelor.

Şi chiar dacă de la începutul anului până acum Viorel Preda nu a făcut nici o tranzacţie, rămâne optimist şi este ferm convins că va trece din nou pe profit: „Oamenii vor înţelege că este momentul să cumpere, că preţul a ajuns la un prag minim şi că va creşte din nou cu 20% în câteva luni. Aceea va fi valoarea care va rămâne constantă în următorii doi-trei ani. Vom avea în sfârşit parte de o stabilizare a pieţei.“ Nici măcar nu ţine neapărat să vândă în această perioadă, pentru că acum, mai mult ca oricând, cumpărătorii încearcă să nu plătească agenţiei comisionul pentru care au semnat deja un contract. În plus, „toată lumea vrea să cumpere sub preţul pieţei“, spune el.

Randamentul investiţiei prin ochiul specialistului

Nefinalizarea construcţiilor se datorează lipsei de lichidităţi a proprietarilor. Dacă până anul trecut aproape oricine putea lua un credit pentru construcţia sau amenajarea unei case, în prezent foarte puţini mai pot obţine o sumă de bani oarecare de la bancă. Puţini sunt cei care atunci când au demarat construcţiile au avut bani pregătiţi pentru toate lucrările, astfel încât s-au trezit că, la un moment dat, nu au mai putut plăti muncitorii sau materialele şi au lăsat şantierele în diverse stadii de finalizare.

În plus, finalizarea construcţiei presupune investirea unei sume de bani suplimentare, deloc neglijabilă, pe care proprietarul nu este sigur că o mai recuprează. În cele mai multe dintre cazuri, finisajele costă mai mult decât ridicarea clădirii în sine, iar, în condiţiile de faţă în care nu se vând decât casele foarte ieftine, iar cheltuielile pentru finisajele de calitate superioară nu se mai justifică. Este mai simplu să recuperezi, măcar parţial, ce ai investit până acum şi să nu pierzi mai mult.

În acest moment toată lumea este în expectativă, neştiind încotro se va îndrepta piaţa imobiliară. Atât constructorii, cât şi cumpărătorii aşteaptă o stabilizare a preţurilor, lucru care, în principiu, va atrage după sine şi o deblocare a pieţei.

Camelia Nedelcuţă
Housexpert Consulting