Birourile, fără chiriaşi

Birourile, fără chiriaşi

Scenariile optimiste ale experţilor imobiliari vorbesc de o rată de neocupare de 20% la sfârşitul anului.Balanţa între cererea şi oferta de spaţii de birouri s-a înclinat semnificativ în prima jumătate a anului către ultima dintre ele.

Anul 2009 va aduce 446.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri pe piaţă, iar 2010 alţi 174.000 de metri pătraţi. Cel puţin aşa rezultă dintr-un studiu al companiei imobiliare Esop Consulting.

În momentul de faţă, sunt disponibili pe piaţă peste 500.000 de metri pătraţi numai în clădiri de birouri şi încă 100.000-130.000 de metri pătraţi în vile, se mai specifică în acelaşi raport. „Chiar dacă jumătate dintre birouri sunt în zone de interes şi au preţuri realiste, este totuşi o ofertă deosebit de ridicată”, spun reprezentanţii Esop.

În condiţiile în care ritmul de absorbţie al pieţei este de până la 150.000 de metri pătraţi, piaţa nu se va echilibra până la jumătatea anului 2011. Mădălina Cojocaru, director al departamentului Office al DTZ Echinox, companie de consultanţă imobiliară, spune că suprafaţa tranzacţionată anul acesta va fi mult mai mică decât media calculată de către Esop.

Evaluarea ei se opreşte la maximum 100.000 de metri pătraţi. „Realist vorbind, mă aştept chiar la 70.000-80.000 de metri pătraţi”, detaliază Cojocaru. Reprezentanţii Colliers estimează livrarea a 190.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în a doua jumătate a anului 2009, din care 90.000 au fost preînchiriaţi încă de anul trecut. „Această situaţie este atipică pentru piaţa din Bucureşti unde, până nu de mult, proiectele noi erau închiriate în totalitate până la data livrarii lor”, explică aceştia.

„Anul trecut, 80% dintre tranzacţiile cu spaţii de birouri erau preînchirieri”, spune şi Maria Florea, senior broker în cadrul Diviziei Birouri Colliers.

Birouri pe alese

Noile suprafeţe nu vor face decât să mărească dezechilibrul deja existent între cerere şi ofertă. „Dacă anul trecut rata de disponibilitate în acest segment era de 3%, după prima jumătate a anului ea a crescut până la 12%, iar spre sfârşitul anului ne aşteptăm la un procent de 18%”, spune Mădălina Cojocaru.

Acest procent înseamnă peste 327.000 de metri pătraţi disponibili pentru birouri, şi asta doar în clădiri dedicate acestei activităţi. Cei de la Epsilon Imobiliare sunt şi mai pesimişti. „Pe segmentul spaţiilor de birouri de clasa A, gradul de neocupare va ajunge până la 20%”, spun reprezentanţii firmei.

O rată de neocupare de 15-20% este prognozată şi de Colliers, care consideră că aceasta va varia în funcţie de amplasamentul clădirii, mai scăzută în zona centrală şi mai ridicată către periferie. „Despre o stabilizare a acestui procent nu poate fi vorba până în 2011, iar atunci probabil rata de neocupare va fi în jurul unei valori de 10%”, spun specialiştii Colliers.

Chiriile scad în continuare

Un avantaj al acestei situaţii poate fi, cel puţin pentru chiriaşi, scăderea continuă a preţului plătit lunar pentru cei care îşi desfăşoară activitatea în spaţiile de birouri. Epsilon Imobiliare se aşteaptă ca nivelul chiriei să scadă în majoritatea zonelor, cel puţin în Bucureşti, cele mai afectate fiind cartierele din nordul, sudul şi vestul Capitalei şi în special Pipera. Reprezentanţii companiei sunt siguri că vor rămâne atractive clădirile de birouri din centrul oraşului şi că nici chiriile din aceste spaţii nu vor suferi modificări.

Reprezentanţii Colliers cred că în a doua jumătate a anului cererea va fi la un nivel similar primului semestru, iar chiriile sunt predispuse către o nouă scădere, după cea de 15-20% din primele şase luni.

Tranzacţii pe numărate

În primele şase luni din anul 2009 doar 31.000 de metri pătraţi au fost închiriaţi, în scădere cu 70% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, conform unui studiu Colliers. Aproximativ jumătate din acest spaţiu a fost localizat în zone periferice. Un aport semnificativ a fost adus de o tranzacţie de 6.000 de metri pătraţi, încheiată de o instituţie publică pentru o perioadă scurtă de timp.

Tranzacţiile cele mai importante ale DTZ Echinox din primul semestrul cuprind următoarele zone: estul Bucureştiului – Enel, 1.500 metri pătraţi în clădirea Rams Business Park, zona Iancu de Hunedoara – Citroen, 1.500 de metri pătraţi în Metropolis, zona Izvor – Apa Nova , 890 de metri pătraţi în clădirea Izvor, Piaţa Presei Libere – AutoItalia Maseratti în City Gate şi Militari – Ludan Grup, 1.500 de metri pătraţi în strada Virtuţii. Epsilon Imobiliare a livrat un stoc important de birouri în zona Floreasca -  Barbu Văcărescu, iar pentru Esop, în top se află Aviatorilor, Charles de Gaulle, Romană şi Universitate.