Să vând sau să închiriez?

Foto: Arhiva Adevărul

Deşi chiriile imobilelor au scăzut chiar şi la jumătate faţă de acum doi ani, alegerea cea mai profitabilă pentru piaţa actuală rămâne închirierea şi nu vânzarea.

Închirierea, cea mai potrivită

Unul dintre pricipalele motive pentru care ar trebui să decizi să închiriezi o proprietate şi nu să o vinzi este faptul că preţurile de vânzare în momentul de faţă sunt foarte mici. Închirierea în general este un instrument mult mai bun pentru cei care îşi permit să aştepte - pentru un termen destul de greu de estimat - până când vor vinde la un preţ mai mare. Un avantaj de necontestat este că, pe durata închirierii, proprietatea este generatoare de venituri în fiecare lună. În această categorie intră şi cei care, deşi nu îşi permit să aştepte să vândă mai târziu, sunt forţaţi de împrejurări, credite şi împrumuturi de obicei.

Când vine vorba de investitori însă, aceştia preferă de obicei să cumpere diferite imobile la preţuri avantajoase (cum sunt cele rulate în prezent) pe care să le scoată la închiriere pentru o perioadă şi mai apoi să le revândă la un preţ mai mare decât cel iniţial, de achiziţie, atunci când piaţa permite acest lucru. Vânzarea poate fi facută şi prin fenomenul de Cap Rate (rată de capitalizare), ceea ce înseamnă că se vând veniturile generate de proprietatea închiriată. Astfel, capitalul investit produce şi venituri lunare, dar şi un profit mare la revânzare.

În ultimul an numărul de apartamente (proprietăţi) scoase la închiriat a crescut la maxime istorice. Unii dezvoltatori chiar au lansat strategii speciale de promovare a închirierii apartamentelor nevândute, iar dintre aceştia unii chiar s-au încumetat să lanseze programul rent-to-buy cu capitalizarea chiriei, ceea ce oferea cumpărătorului ocazia ca suma lunară a chiriei să fie considerată de fapt plata pentru casa achiziţionată.

Valentin Ilie,CEO Coldwell Banker

Amortizarea investiţiei

În privinţa opţiunii pe care o au proprietarii de a închiria sau de a vinde o proprietate rezidenţială, acest lucru depinde de nevoile fiecărui proprietar. Există proprietari care necesită lichidităţi în prezent şi prima lor opţiune este vânzarea, chiar dacă piaţa nu-i avantajează acum. Dacă însă proprietarii nu necesită o infuzie de capital, prin închiriere pot valorifica bunul imobil pe care îl deţin, printr-un câştig periodic garantat care este posibil ca în timp să le amortizeze investiţia făcută.

Pe de altă parte, cei care aleg varianta închirierii ar putea fi avantajaţi pe termen lung (mai mult de doi ani), când este posibil să asistăm la o creştere a valorii proprietăţilor rezidenţiale dictată de schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă, ca urmare a îmbunătăţirii indicatorilor macro-economici. De asemenea este important şi momentul în care s-a achiziţionat imobilul. Dacă proprietatea a fost cumpărată acum 12-18 luni, pe vârf de piaţă din punct de vedere al preţului, vânzarea în acest moment ar presupune o pierdere pentru proprietar.

În acest caz recomandăm închirierea în scopul valorificării imobilului. Dacă însă vorbim de o proprietate achiziţionată acum cinci-şase ani, proprietarul poate vinde imobilul fără să iasă în pierdere şi poate obţine chiar profit. O altă variantă la care pot apela deţinătorii unor proprietăţi de top care-şi doresc vânzarea imobilului este securizarea unui contract de închiriere a acelui imobil pe o perioadă de minimum trei ani. Aceste proprietăţi pentru care există un contract de închiriere sunt mult mai atractive pentru cumpărătorii care fac o achiziţie în scopul obţinerii de venit.

Andreea Voicu,residential negotiator BNP Paribas Real Estate

Conservare prin chirie

Sfatul nostru pentru toţi clienţii este să nu vândă, dacă se poate. Vânzările care se fac în această perioadă au corecţii foarte mari de preţ. Chiar dacă în prezent chiriile au scăzut, prin închirierea proprietăţii se poate conserva valoarea viitoare. Estimările noastre sunt că mai avem de coborât un palier pe scara preţurilor, după care o să stăm o perioadă de patru-şase  luni pe cea mai mică valoare şi abia după aceea o să avem creştere în piaţa imobiliară.

Acest sector este dezorganizat ca preţuri, chiar şi evaluatorii au probleme în a estima corect o proprietate. Sunt dezvoltatori care au construit cu nişte costuri foarte mari în perioada 2007-2009 şi care psihologic au o problemă în a accepta că trebuie să vândă sub cost. Mai devreme sau mai târziu, pe măsură ce piaţa se aliniază şi ei vor fi obligaţi să se ralieze la o politică unitară a pieţei.

Acestea sunt motivele pe care le expunem în a sfătui clienţii noştri să nu vândă,  ci să închiriereze . Asta în măsura în care îşi pot rezolva situţia financiară prin închiriere. Pentru cei care trebuie neapărat să vândă, le recomandăm ca decizia de vânzare să fie una analitică, bazată pe preţurile comparabile din zona în care se află imobilul, la cotaţiile cele mai joase.

Profilul clientului cumpărător actual este caracterizat de decizia de a achiziţiona cea mai bună ofertă ca preţ din piaţă. Imaginea din piaţa rezidenţială este similară şi în piaţa de birouri. Din nefericire pentru ei, proprietarii spaţiilor de birouri au angajate credite mult mai mari decât ceilalţi. Cei care nu au reuşit să-şi închirieze la timp spaţiile pentru că nu au corectat valoarea de închiriere, sunt nevoiţi să vândă uneori la preţuri sub costuri, presiunea de a restitui creditele fiind foarte mare.

Mihaela Alexandroiu,Owner Re/Max Bastion