Să apelez sau nu la un evaluator imobiliar?

Un imobil stă pe piaţă mai multe luni până să fie tranzacţionat

Un imobil stă pe piaţă mai multe luni până să fie tranzacţionat efectiv. În condiţiile în care preţurile scad de la o lună la alta, mai are vreun rost evaluarea proprietăţii?

Valori negarantate

Adrian Crivii,
director general Darian

Abordarea evaluării se face în funcţie de tipul proprietăţii şi de scopul lucrării. Pentru proprietăţile rezidenţiale de tip apartament se utilizează de obicei abordarea prin comparaţie directă şi abordarea prin venituri. În cazul primei variante, obiectivul de evaluat este comparat cu alte proprietăţi similare, iar valoarea acestuia este stabilită pe baza tranzacţiilor cu proprietăţi asemănătoare.

A doua abordare presupune analiza capacităţii proprietăţii de a genera profit, iar valoarea acesteia va fi dedusă prin prisma acestor venituri. Într-adevăr, evaluatorii suferă în condiţiile unei pieţe fluctuante, însă cel mai mare neajuns este reprezentat în prezent de caracterul sporadic al tranzacţiilor. Ca rezultat direct, evaluatorii trebuie să muncească mai mult pentru a-şi fundamenta şi argumenta opinia profesională, în condiţiile în care onorariile pentru serviciul prestat nu cresc în mod corespunzător, ci dimpotrivă.

Spre exemplu, una dintre cele mai mari provocări pentru evaluatori a fost programul „Prima Casă". Astfel, fiecare raport de evaluare al unei locuinţe trebuia să fie valabil, în mod cert, de aceea se avea în vedere evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Deci, era destul de dificil şi riscant în acelaşi timp. Cât priveşte scăderea pieţei, e important de înţeles că evaluatorul face o estimare a valorii la un anumit moment în timp, şi nu poate garanta menţinerea acestei valori în cazul în care piaţa este foarte dinamică. Acest lucru este specificat şi în standardele profesionale internaţionale ce reglementează profesia de evaluator şi evaluarea.

Casele noi au reguli noi

Cristina Grigorescu,
Manager departament garanţii Raiffaisen Bank

Practic definiţia procesului de evaluare este aproape echivalentă cu aceleaşi aspecte la care se uită un potenţial cumpărător atunci când caută o locuinţă. Aşadar, principalele caracteristici avute  în vedere la evaluare sunt zona în care se află amplasată proprietatea, vechimea, tipul de bloc şi starea generală a acestuia, etajul, suprafaţa, modul în care este întreţinută proprietatea, gradul de dotări.

În general, se iau în considerare orice alte criterii care influenţează atractivitatea pe piaţă a bunului imobil: orientarea cardinală, direcţia vânturilor dominante, distanţa până la blocul vecin, vecinii sau vegetaţia dimprejurul blocului. În cazul apartamentelor nou-construite (2007-2009), pot apărea criterii noi precum bucătăria utilată sau nu, loc de parcare inclus în preţ sau nu, boxe în subsolul blocului şi altele. Aceste aspecte se iau în considerare la stabilirea valorii indiferent de metoda de evaluare utilizată.

Principala problemă în evaluarea bunurilor imobile este dificultatea cu care se găsesc informaţii credibile. Lipsa de resurse financiare din ultimul an şi jumătate a modificat piaţa şi comportamentul jucătorilor în domeniul imobiliar. Astfel, piaţa a devenit una a cumpărătorilor, care la rândul lor sunt mult mai puţini. Tendinţele sunt determinate de tranzacţii puţine, generate de regulă de proprietari care sunt siliţi să vândă din diverse motive.

În aceste condiţii, deşi în mod natural şi intuitiv în ochii publicului larg, metoda cea mai potrivită pentru evaluarea unui apartament este cea care are la bază date de piaţă. Este necesară confirmarea valorii stabilite, folosind şi alte abordări utilizate în evaluarea proprietăţilor imobiliare.

Evaluare instabilă

Titel Folea,
director marketing Euroest

Pentru a elimina orice dubii privind valoarea de piaţă a unui bun imobiliar este recomandată o evaluare autorizată. Un departament de evaluări foloseşte mai multe metode pentru determinarea valorii unui apartament. În linii mari, criteriile de evaluare ţin de localizare, costuri de construire, anul construirii, media preţurilor expuse de proprietari sau capitalizarea veniturilor pe care o proprietate le-ar putea obţine prin închiriere.

În condiţiile în care există o multitudine de factori care contribuie la realizarea unei evaluări juste, este foarte posibil ca două proprietăţi aparent identice să aibă preţuri diferite. Fluctuaţiile pieţei actuale sunt date de decalajul mare existent între aşteptările proprietarilor şi solvabilitatea cumpărătorilor. Mulţi dintre proprietarii de imobile nu vor să accepte realitatea imobiliară pe care o parcurgem. În consecinţă, pe segmentul rezidenţial, foarte multe imobile sunt propuse astăzi spre vânzare la preţuri cu aproape 20% mai mari decât cele de
tranzacţionare.

De aceea, o evaluare autorizată va alunga orice umbră de suspiciune referitoare la valoarea de piaţă a unei proprietăţi. Într-o zonă centrală sau ultracentrală, precum Unirii, un preţ realist, tranzacţionabil în acest moment al pieţei, ar fi de aproximativ 1.500 de euro pe metru pătrat construit. Evaluarea imobiliară este un proces bazat pe calcule şi formule riguroase, iar rezultatul ei, adică raportul de evaluare, este luat drept referinţă de băncile comerciale. În altă ordine de idei, într-o piaţă liberă este greu să stabileşti grile de evaluare, după care să se tranzacţioneze la rigoare. Orice proprietate are valoarea pe care un cumpărător este dispus să o plătească la un moment dat.