Cum ne ferim de păcălelile constructorilor?

Cum ne ferim de păcălelile constructorilor?

Construirea unei case se poate realiza în regie proprie sau prin încheierea unui contract de antrepriză. Pentru un astfel de act nu este necesar un notar, dar există câteva detalii de care trebuie să ţineţi cont

Top trei specificaţii

Florin Popa,

Managing partner Vitalis Consulting

Semnarea unui contract de construcţie cu un antreprenor general poate fi una dintre cele mai importante etape atunci când se pune problema ridicării unei locuinţe. „În primul rând, clientul trebuie să se asigure că preţul negociat este cel corect, corespunzător cu piaţa. Se poate convinge uşor dacă negociează în paralel cu trei contractori, iar în final semnează cu cel care are oferta cea mai tentantă.”

Contractul în sine trebuie să conţină un grafic de lucrări bine definit sau măcar consemnarea celor mai importanţi paşi: ziua finalizării fundaţiei, structurii, acoperişului, instalaţiilor, finisajelor, precum şi preţurile şi cantităţile bine defalcate. Pentru cazul în care se doreşte o mărire a cantităţii sau eliminarea unor pereţi, acest lucru ajută la verificarea şi calcularea noului preţ. Nu în ultimul rând, trebuie stabilit nivelul calităţii, prin agrearea unor furnizori, pentru a nu avea suprize neplăcute la final.

„Aceste trei părţi importante – timp, preţ, calitate – nu trebuie să lipsească din nici un contract de construire. De asemenea, în cazul în care vorbim de un proiect care presupune o investiţie mai mare, se poate cere să se stipuleze în contract informaţii precum: scrisori de garanţie bancară sau asigurarea şantierului pentru cazul unui furt, cutremur, sau distrugeri ale caselor din jur.” Este indicat ca un contract dintre Beneficiar şi Constructor să includă şi aspectele „birocratice” ale unui proiect, respectiv predarea către beneficiar a cărţii construcţiei, desenele de după execuţie („as build drawings”), cât şi garanţii ale echipamentelor instalate (centrala termică sau corpuri de încălzire).

Banii se achită în etape

Cristina Timaru, 

avocat S.C.A. Hristescu, Ciocănea şi asociaţii

Unul dintre cele mai importante elemente dintr-un contract de antrepriză este descrierea în amănunt a imobilului ce urmează a fi construit, respectiv suprafaţa, adresa viitoarei construcţii, precum şi a planurilor şi schiţelor întocmite de către un arhitect autorizat. Preţul contractului este de asemenea obligatoriu. Cu privire la acest aspect, trebuie menţionat că valoarea contractului se stabileşte de comun acord de către părţi prin două modalităţi. Preţul poate să fie total, fiind stabilit asupra întregii activităţi ce urmează a fi desfăşurată de către antreprenor sau se poate opta pentru un preţ de deviz, ce reprezintă o apreciere provizorie a costurilor pe faze de execuţie şi materiale. „O modalitate de plată pe care o recomandăm este aceea de a achita valoarea serviciilor în etape, pe suprafaţa construită şi finalizată.”

În plus, la momentul încheierii contractului, părţile trebuie să menţioneze dacă materialele necesare urmează a fi procurate de către client sau de către atreprenor. Nu se justifică nicio modificare a acestor valori, nicio creştere a preţului solicitat de către antreprenor, decât dacă, ulterior, clientul a solicitat antreprenorului să desfăşoare şi alte activităţi, menţionate într-un act adiţional la contract.  Părţile pot prevedea în contract orice fel de clauze care nu contravin legilor în vigoare şi care ar putea preveni eventuale litigii, cum sunt termenele de execuţie, durata contractului, calitatea materialelor de construcţie folosite, precum şi date legate de garanţia lucrării, care trebuie să fie de minimum 10 ani de la recepţia lucrării, conform legii.

Preţul lucrării, o treime din cel de vânzare

Raluca Niculescu Gâlcă

manager Real Design Trust

„Primul şi cel mai important lucru de care un investitor trebuie să ţină cont la încheierea unui contract cu un antreprenor este că nu va putea primi la final un produs de calitate dacă va accepta munca la negru. Antreprenorul trebuie să prezinte toate licenţele privind sistemele de calitate în interiorul firmei şi protecţia muncii. Investitorul trebuie să ceară constructorului să declare pe proprie răspundere că foloseşte personal angajat cu contract de muncă.

Contractul în relaţia investitor-antreprenor trebuie să prezinte foarte clar şi amănunţit obligaţiile fiecărei părţi. Este recomandat ca acesta să aibă la bază liste de cantităţi de lucrări, preţuri unitare pe categorii de lucrări – preţul final pentru tot ceea ce presupune montarea unui metru pătrat de parchet, spre exemplu, şi nu preţul pentru montarea întregii suprafeţe de parchet.Trebuie să comparăm întotdeauna preţul total al lucrării pe metru pătrat (cerut de antreprenor pe metru pătrat) cu preţul de vânzare al imobilului gata făcut. Acesta trebuie să fie cam la o treime faţă de ce este pe piaţă la aceeaşi categorie de produs, cel mult la 40%. De exemplu,o casă construită cu 700-800 de euro pe metru pătrat se vinde cu 2.000 euro pe metru pătrat.

Tot prin contract, antreprenorul trebuie să se oblige să îşi asigure şantierul împotriva accidentelor de muncă şi tehnice, precum şi prevederi referitoare la recepţia pe etape a lucrării. Investitorul trebuie să ceară garanţii de bună execuţie pe care să le reţină constructorului, pentru a exista posibilitatea finanţării eventualelor remedieri ulterioare. Ca posibilitate de reducere a costurilor, investitorul poate să ia în calcul negocierea şi atribuirea de contracte la firme diferite pe categorii de lucrări distincte.