Cum evit capcanele antecontractului de vânzare-cumpărare?

0
Publicat:
Ultima actualizare:
Cum evit capcanele antecontractului de vânzare-cumpărare?
Cum evit capcanele antecontractului de vânzare-cumpărare?

Adesea, un antecontract de vânzare-cumpărare este privit ca o promisiune ce poate fi încălcată. Totuşi, atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul pot pierde sume importante în cazul nerespectării prevederilor.

Restituirea avansului, o raritate

image

Miruna Popescu, purtător de cuvânt UNNPR



„Clauzele menţionate în mod curent în antecontractul de vânzare-cumpărare se referă la descrierea exactă a bunului imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, modul de dobândire a acestuia, durata pe care se încheie antecontractul şi la finalul căreia părţile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare, preţul la care se va vinde imobilul şi suma care se dă cu titlu de  avans, obligaţiile vânzătorului şi cele ale cumpărătorului, dar şi clauze finale, în care părţilor li se aduc la cunoştinţă obligaţiile lor fiscale, consecinţele nedeclarării preţului real al vânzării“.

În cadrul antecontractului se va specifica ce se întâmplă cu avansul dat în cazul în care nu se va mai semna actul final, translativ de proprietate. În majoritatea cazurilor, se precizează că, dacă promitentul-vânzător refuză să încheie contractul de vânzare–cumpărare în formă autentică, promitentul-cumpărător va putea cere acestuia restituirea dublului sumei date cu titlu de avans şi rezilierea antecontractului.

Iar în cazul în care promitentul-cumpărător refuză în mod nejustificat îndeplinirea obligaţiei de plată a restului de preţ ori refuză să se prezinte la notariatul public în scopul semnării contractului de vânzare-cumpărare, acesta se desfiinţează de plin drept, iar, ca efect, părţile vor fi puse în situaţia anterioară semnării antecontractului şi promitentul-cumpărător nu va mai primi suma pe care au plătit-o drept avans. „Clauza de mai sus este o clauză echitabilă pentru ambele părţi, dar nu este obligatoriu ca ea să apară în această formă în antecontract. Părţile sunt libere să stabilească alte obligaţii şi acestea vor fi menţionate în contract“.

Precauţie la clauzele echivoce

image

Matei Popa, partener SCA Cecilia Popa şi Asociaţii



„Antecontractul de vânzare-cumpărare trebuie să conţină cel puţin clauzele referitoare la identitatea şi calitatea părţilor semnatare, identificarea precisă a imobilului care face obiectul antecontractului, preţul convenit pentru vânzare, preferabil cu menţiunea faptului că este fix, valoarea avansului şi modalitatea de plată a acestuia şi termenul în care părţile urmează să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Suplimentar, este preferabil să se prevadă o procedură de urmat în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie la termenul stipulat în antecontract.

Atât promitentul-vânzător, cât şi promitentul-cumpărător ar trebui să se asigure că antecontractul conţine clauze lipsite de echivoc. Eventualele clauze interpretabile pot da naştere la confuzii şi, în final, la litigii. Este importantă asumarea unui termen rezonabil pentru ambele părţi, cu menţiunea faptului că, în cazul în care preţul ar urma să fie plătit cu ajutorul unui credit, termenul ar trebui confirmat şi de banca creditoare.  Este preferabil ca antecontractul să fie certificat de un avocat sau, eventual, autentificat de un notar. Altă recomandare este ca, după semnare, antecontractul să fie notat în cartea funciară a imobilului. Cea mai importantă „capcană“ este de a considera antecontractul de vânzare-cumpărare ca fiind un act de importanţă redusă. 

Promitentul-cumpărător trebuie să se asigure de faptul că promitentul-vânzător are calitatea de proprietar al apartamentului. De asemenea, este necesar să se verifice dacă respectivul apartament a făcut obiectul unui alt antecontract. Este recomandabil ca promitentul-cumpărător să facă verificările necesare ca şi cum ar semna un contract de vânzare-cumpărare“.

Verificarea actelor, esenţială

image

Răzvan Petrişor,  director general Artimob Grup



Pentru a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, cele două părţi trebuie să apeleze la ajutorul specializat al unui cabinet notarial. „O agenţie imobiliară profesionistă poate să încheie un contract de vizionare a unei anumite proprietăţi, poate da anumite sfaturi, anumite îndrumări. Totuşi, un astfel de act poate fi încheiat numai cu ajutorul unui notar. Acesta poate verifica veridicitatea actelor de proprietate, el poate solicita extrasul de carte funciară şi se poate asigura că imobilul este degrevat de orice fel de sarcini (cum ar fi o ipotecă)“.

Ca principiu general, la încheierea unui antecontract, un cumpărător trebuie să fie extrem de atent la actele care i se prezintă. Acestea trebuie citite şi verificate îndeaproape, pentru a fi sigur că promitentul-vânzător are dreptul de a vinde apartamentul respectiv. O altă problemă ce se pune la încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare este posibilitatea de a pierde avansul achitat prin intermediul acestuia. „În general, nu prea se practică includerea unor clauze speciale în contract care să prevadă înapoierea avansului în cazul în care vânzarea imobilului nu mai are loc. Asta deoarece şi vânzătorul are nevoie de o garanţie, având în vedere că îşi ţine proprietatea blocată pe piaţă o anumită perioadă de timp“.

Restituirea sumei achitate de către cumpărător nu are loc, în general, decât în cazul în care proprietarul a vândut apartamentul altcuiva – situaţie în care va plăti dublu faţă de cât a primit. Se recomandă ca termenul de achitare a avansului să fie stabilit cu 15 zile peste data la care cumpărătorul ştie că poate plăti, pentru evitarea oricăror situaţii neprevăzute.

Economie



Partenerii noștri

Ultimele știri
Cele mai citite