Încă cinci ani până la momentul maturizării pieţei bucureştene a locuinţelor

Reprezentanţii dezvoltatorilor a două dintre cele mai mari proiecte rezidenţiale din Capitală descriu reţeta prezentă a succesului în afacerile imobiliare. Alin Negulescu, director vânzări

Reprezentanţii dezvoltatorilor a două dintre cele mai mari proiecte rezidenţiale din Capitală descriu reţeta prezentă a succesului în afacerile imobiliare.

Alin Negulescu, director vânzări Băneasa Rezidenţial:

1. În anul 1992, am avut una dintre primele agenţii imobiliare din Bucureşti, am fost partener în această firmă care funcţionează şi în prezent. Aici am activat aproape trei ani. Am ieşit apoi pentru o perioadă din afacerile de real estate. Înainte de a veni la Băneasa Investment, am condus o serie de companii, printre care prima companie de tuning din România, dar şi revista "Supercar".

2. Dimensiunea proiectului este o provocare în sine. Tot timpul suntem în priză, tot timpul apar noi dificultăţi. Există un dinamism dat chiar de ceea ce se întâmplă în piaţă. Astăzi pot fi cerute blocuri, mâine poate se vor cere vile. De aceea, tot timpul trebuie să ne adaptăm acum la ceea ce va dori piaţa peste doi ani.

3. Abilitatea unui manager se vede acolo unde el trebuie să vândă un produs greu de vândut. Apartamentele de la Băneasa se vând singure. Eu sunt o persoană extrem de ambiţioasă şi pentru mine nu există răspunsul "nu". Punctele forte ale proiectului Băneasa sunt evidente. Proximitatea faţă de cea mai mare zonă comercială din România, locaţia de top, în nordul Bucureştiului, acolo unde se concentrează majoritatea dezvoltărilor de lux şi, nu în ultimul rând, diversitatea ofertei. Noi scoatem pe piaţă apartamente, dar şi case înşiruite sau vile individuale.

4. Ştiu totdeauna când încep ziua de lucru, însă aproape niciodată când o termin. O zi obişnuită pentru mine presupune petrecerea a 80% din timp pe şantier.

5. A fost greu la început când aici era doar o groapă săpată în pământ şi trebuia să convingi oamenii că aici, într-un an, vor fi blocuri. Nu a fost însă extrem de dificil, pentru că locaţia noastră este una deosebită şi ne-a ajutat mult. Cei care iniţial au fost reticenţi au cumpărat acum, însă cu 30% mai scump.

6. Preţurile nu sunt încă aşezate şi există tendinţe speculative pe anumite zone. Cu siguranţă se va ajunge la o maturitate a pieţei, pe care o văd peste trei-cinci ani. Se pare că încă din acest an majorările de preţ s-au temperat faţă de nivelul anilor trecuţi.

Băneasa Rezidenţial şi West Park sunt două dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Capitală. Însumat, în următorii ani, acestea vor scoate pe piaţă peste 6.000 de locuinţe. O cifră impresionantă în condiţiile în care, conform estimărilor Colliers International, pe întreg parcursul acestui an vor fi livrate doar aproximativ 1.500 de apartamente. Alin Negulescu (Băneasa Investment) şi Moshe Agavi (Beny Steinmetz Group) sunt oamenii din spatele proiectelor. Ei spun povestea lor în lumea nebună a afacerilor imobiliare, dar şi a felului în care se construieşte un nou Bucureşti.

1. Când şi cum aţi intrat în lumea afacerilor imobiliare?

2. Care sunt provocările jobului pe care îl aveţi?

3. Care credeţi că sunt atuurile dumneavoastră, dar ale proiectului pe care îl propuneţi pieţei?

4. Cât timp petreceţi la birou, descrieţi pe scurt o zi normală de lucru?

5. Punctaţi cele mai dificile momente pe care le-aţi întâmpinat în cazul proiectului West Park, respectiv Băneasa Rezidenţial?

6. Care consideraţi că va fi evoluţia pe termen mediu a preţului locuinţelor?

>> Abilitatea unui manager se vede acolo unde el trebuie să vândă un produs greu de vândut. Apartamentele de la Băneasa se vând singure
Alin Negulescu,
diector vânzări Băneasa Rezidenţial

Moshe Agavi, managing director BSG:

1. Am intrat relativ târziu în această lume. Am absolvit facultatea de drept de la Tel Aviv. Timp de mai bine de 20 de ani am fost vicepreşedintele grupului bancar israelian Mercantil Discont Israel, poziţie din care am avut strânse legături cu domeniul imobiliar. Însă, abia acum doi ani am acceptat oferta grupului BSG şi am venit în România pentru a conduce afacerile de real estate ale grupului.

2. Afacerile imobiliare în România sunt încă la început de drum. Ultimii doi ani au fost foarte importanţi, căci abia în această perioadă lucrurile au început să capete amploare. Activez într-un oraş în care de mai bine de 20 de ani nu s-a construit nimic. De aceea o mare provocare este să construieşti pe o piaţă aproape virgină, fără să faci rabat de la calitate.

3. Ştiu cum să conduc un proiect de mari dimensiuni. De asemenea, un avantaj important este faptul că eu cunosc piaţa nu doar din punctul de vedere al omului de real estate, ci şi al bancherului şi al juristului. Punctele forte ale proiectului West Park sunt locaţia excelentă şi preţul foarte bun cu care am ieşit în piaţă. Vorbim de asemenea de un proiect modern, cu multe facilităţi şi multe spaţii verzi.

4. Încep lucrul la opt dimineaţa în fiecare zi de luni până vineri. Lucrez două-trei ore în birou, după care sunt pe şantier. Asta dacă nu sunt în căutare de noi locaţii, de noi oportunităţi de business. În funcţie de cât stau în trafic, îmi închei ziua de lucru între opt şi nouă seara.

5. Momentul cel mai dificil a urmat achiziţiei acestui proiect. Nu a fost deloc uşor să iei un ansamblu deja început şi să-l transformi din mers. L-am schimbat aproape în totalitate, i-am conferit o nouă imagine. Cum prima fază este deja vândută în totalitate cred că am reuşit să depăşim aceste dificultăţi.

6. Apartamentele noi nu sunt încă foarte scumpe. Cred că piaţa se va stabiliza abia în cinci-şase ani, atunci când dezvoltatorii vor aduce pe piaţă suficiente unităţi. De asemenea, creşterea salariilor precum şi dezvoltarea de noi produse în piaţa ipotecară vor spori considerabil cererea, în special pentru produsele destinate clasei de mijloc.

>> Creşterea salariilor va spori considerabil cererea, în special pentru produsele destinate clasei de mijloc
Moshe Agavi,
managing director BSG

Băneasa Rezidenţial, unul dintre cele mai reprezentative proiecte pe segmentul de lux

FAZA I
Lucrările la prima fază a construcţiei au început în vara anului 2005
În iulie 2007, 51 de apartamente erau deja finalizate
12 clădiri cu apartamente, 227 de apartamente
Regim înălţime: P+3, 4 retras
Apartamente cu 1, 2 şi 3 dormitoare. Penthouse-uri; suprafaţă minimă de 397,8 de metri pătraţi suprafaţă construită, include terase, suprafaţă maximă de 558,7 de metri pătraţi
prima fază a proiectului rezidenţial a fost vândută în totalitate
Investiţia în zona rezidenţială care este acum în dezvoltare este de aproximativ 60 de milioane de euro
FAZA II
600 de apartamente
Termen de finalizare: 2009
Regim înălţime: P+4, 5 retras
Studiouri şi apartamente cu 1, 2 şi 3 dormitoare
Target: top şi middle management, venit minim de 2.500 de euro pe familie, 25-45 ani

Locaţie: în nordul Bucureştiului, sector 1
Număr unităţi: 4.500-5.000, pe aproximativ 60% din suprafaţa totală a Proiectului Băneasa
2015 - anul estimat al finalizării întregii zone rezidenţiale
Investiţia totală estimată în zona rezidenţială este de 1-1,3 miliarde de euro
Facilităţi: şcoală, grădiniţă, biserică, terenuri de sport, piste de jogging şi ciclism, sistem inteligent de pază şi protecţie centralizat, centru comercial în vecinătate, precum şi parcul de afaceri

West Park, cel mai mare proiect din vestul Capitalei

Faza I
Presupune construcţia a 4 blocuri cu un total de 200 de apartamente, se va finaliza în august 2008. Cele 200 de apartamente au fost vândute integral, peste 70% din clienţi fiind persoane fizice de naţionalitate română.
Faza II
Presupune construcţia a 5 blocuri, cu un total aproximativ de 500 de apartamente cu un regim de înălţime între P+10 şi P+14. Apartamentele din cea de-a doua faza de construcţie au ca termen de finalizare luna octombrie 2009. West Park Residential va avea şase sau şapte faze de vânzare şi patru sau cinci faze de construcţie, în funcţie de evoluţia pieţei.
Preţurile pentru prima fază de construcţie au variat între 900 şi 1.000 de euro pe metrul pătrat. Pentru cea de a doua fază, preţul este de 1.100 de euro pe metrul pătrat, plus TVA.
West Park Residential este dezvoltat de Seven Hells, subsidiara din România a BSG (Beny Steinmetz Group) în domeniul imobiliar. În prezent, Seven Hills este implicată în dezvoltarea de proiecte rezidenţiale. "Vrem să investim în continuare în România. Căutăm două-trei locaţii în ţară pentru a începe construcţia a câteva malluri. Ne gândim la oraşe precum Craiova, Ploieşti, Braşov sau Constanţa. Marea problemă însă este achiziţionarea terenului potrivit", a declarat Moshe Agavi.

Locaţie: proiect aflat în construcţie în zona Militari, în apropierea Lacului Morii
Număr unităţi: 1.400 de apartamente într-o zonă rezidenţială de 130.000 de metri pătraţi, desfăşurată pe o suprafaţă de 5 hectare şi formată din 19 clădiri
Investiţia estimată este de 120 milioane de euro, iar construcţia a început în 2006
Facilităţi: West Park Rezidenţial este înzestrat cu un parc şi cu piscină, sală de fitness, un centru comercial, locuri de parcare, grădiniţă şi locuri de joacă pentru copii.