Vlad Dumitrescu reduce cheltuielile ProLogis România la cota de avarie

Preşedintele diviziei româneşti a companiei ProLogis, numărul unu din industria de real estate a Statelor Unite ale Americii, discută despre piaţa imobiliară cu seriozitatea tipică unui manager afectat de criză.Aminteşte des de preţuri, tranzacţii zero, planuri şi strategii şi vorbeşte vizibil afectat despre greutatea deciziilor pe care trebuie să le adopţi pe timp de criză.

Mai ales când o parte importantă dintre acestea sunt stabilite la nivel global, precum reducerea numărului angajaţilor cu 15-20%. Chiar şi aşa, Vlad Dumitrescu declară răspicat: „avem încredere că suntem pe drumul cel bun”.
De ce cresc unele chirii?

Uşor îngândurat, managerul (35 de ani) spune că este pus în situaţia de a face faţă unei „perioade cenuşii”, al cărei singur efect pozitiv pentru segmentul logistic este creşterea chiriilor la spaţiile aflate în curs de dezvoltare, până la o medie de 4,5- 5 euro pe metrul pătrat. Pentru spaţiile cu dotări suplimentare, valoarea chiriei poate fi chiar şi dublă, mai spune el.

Dar, în condiţiile în care materialele de construcţii s-au ieftinit şi preţurile terenurilor au scăzut considerabil şi, odată cu ele, incidenţa acestora în costul final al dezvoltării, apare o întrebare logică: de ce cresc chiriile? „Simplu”, spune Dumitrescu. „Piaţa a influenţat şi valoarea imobilelor, care a scăzut mult, şi atunci chiria, care generează această valoare, trebuie să fie mai mare. Şi astfel, investitorii să iasă în profit”.

Portofoliul din România

Însă acest lucru nu ajută cu nimic compania pe care el o conduce. La sfârşitul anului trecut, ProLogis a hotărât să pună pe hold toate proiectele pe care le anunţase anterior începutului crizei din industria imobiliară. Nu este vorba doar despre parcul logistic pe care se pregătea să îl construiască în vestul ţării, ci şi despre toate proiectele de la nivel mondial.

La momentul inaugurării oficiale a singurului proiect ProLogis din România, ProLogis Park Bucharest A1, compania intenţiona să se extindă în oraşe cu peste 300.000 de locuitori. Principalele ţinte vizate erau Timişoara, Cluj şi Arad, potrivit directorului regional pentru Europa Centrală şi de Est al ProLogis, Michael de Jong-Douglas. Toate aceste planuri au fost anulate.

Iar, după cum spune chiar reprezentantul ProLogis, pentru spaţiile deja construite chiriile nu depăşesc 4,2 euro pe metru pătrat. Suma este confirmată şi de reprezentanţii companiei de consultanţă imobiliară King Sturge în analiza „European Industrial Property Markets 2009”. Potrivit studiului, media chiriilor din ţară este de aproximativ 54 de euro pe metru pătrat pe an, adică de 4,5 euro pe metru pătrat lunar.

Dar, „în cazul clădirilor existente, chiriile se duc în jos, pentru că nimănui nu îi convine să stea cu spaţiul neocupat”, subliniază Dumitrescu. În prezent, cele patru hale de depozitare care alcătuiesc singurul proiect al companiei în România, ProLogis Park Bucharest A1, sunt închiriate în proporţie de 92%. Suprafaţa acestora este de aproximativ 110.000 de metri pătraţi.

La data finalizării, parcul situat la 23 de kilometri de Capitală, pe autostrada Bucureşti-Piteşti, va cuprinde 12 clădiri, cu o suprafaţă totală de peste 317.000 de metri pătraţi de spaţiu de distribuţie. Potrivit analizei King Sturge, în prezent, stocul de spaţii industriale este de aproximativ 3,4 milioane de metri pătraţi. Majoritatea acestora sunt spaţii standard. Cu toate că cifra este una impresionantă, stocul de spaţii moderne nu depăşeşte, însă,  850.000 de metri pătraţi. Aşa cum era de aşteptat, cele mai multe dezvoltări industriale noi sunt localizate în nordul şi în vestul Capitalei.

Focus pe client

Pentru spaţiul neocupat pe care ProLogis îl deţine în portofoliul din România, reprezentanţii developerului se află în discuţii avansate pentru semnarea unui contract de închiriere. Faptul că investiţiile celui mai mare proprietar de spaţii de distribuţie din lume au fost amânate a dat mai mult timp liber celor opt membri ai echipei româneşti.

Deciziile au fost dictate de piaţă

În prezent, Dumitrescu spune că încearcă să găsească cele mai bune soluţii pentru mentenanţa clădirilor deja construite şi închiriate. „În momentul în care reuşeşti să găseşti un sistem mai bun decât cel pe care îl foloseşti, îl adopţi. Este atât interesul nostru, cât şi al clienţilor noştri ca aceste cheltuieli generale să fie optimizate”, subliniază el.

Odată cu schimbarea de strategie din noiembrie anul trecut, în toate ţările unde ProLogis activează pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale s-au făcut restructurări de personal. „Din Statele Unite ale Americii şi până în Asia”, unde ProLogis a şi vândut o serie de active, ce au generat un cash flow „de care compania avea nevoie”. Potrivit presei internaţionale, în urma tranzacţiilor, ProLogis a încasat suma de 1,3 miliarde de dolari.

În România, persoanele disponibilizate lucrau la departamentul contabilitate. Activitatea ce le revenea acestora a fost preluată de ProLogis Varşovia, care este şi centrul companiei pentru Europa Centrală şi de Est. Astfel, potrivit lui Dumitrescu, ProLogis a încercat tot ceea ce s-a putut atât pentru a minimiza costurile operaţionale şi administrative, cât şi pentru aducerea companiei la un nivel cât mai scăzut de îndatorare. „Urmează să continuăm această strategie de îmbunătăţire a balanţei comerciale”, subliniază el.

Randamentele se apropie de 10%

Această direcţiei se pare că va fi adoptată de către majoritatea investitorilor de pe piaţa de profil. Conform analiştilor King Sturge, este puţin probabil ca anul 2009 să fie unul al dezvoltărilor majore, din cauza piedicilor întâmpinate de potenţialii investitori pe timp de criză, precum dificultatea obţinerii finanţării. „Piaţa de investiţii arată semne de încetinire”, se arată în studiu.

Vânzătorii încearcă acum să găsească cumpăratori sau parteneri pentru joint-venture, în timp ce yieldurile (randamentele investiţionale) pentru spaţii industriale de mari dimensiuni au ajuns la 9,5%. În primul semestru al anului trecut, randamentul nu depăşea 7,75%. Pornind de la premiza revigorării economice, pe care King Sturge o prognozează în anul 2010, compania de consultanţă estimează că primele semne de îmbunătăţire a situaţiei pieţei imobiliare se vor face vizibile anul viitor.

La acel moment se preconizează încheierea procesului de ajustare a preţurilor şi stabilizarea valorii capitalurilor. Cererea va înregistra o uşoară recuperare, susţinută de creşterea şi schimbările ce se vor înregistra la nivelul reţelelor logistice şi al segmentelor industriale, precum gestionarea deşeurilor şi reciclarea, se arată în studiul citat.

Pe scurt

A absolvit Universitatea Tehnică de Construcţii Bucureşti, Facultatea de Construcţii Civile. În timpul cursurilor universitare a avut primul job, agent de vânzări în birotică. Ulterior, a lucrat timp de cinci ani ca Area Sales Manager, pentru Pagini Aurii şi apoi a fost director de vânzări la Dufa.

A intrat în real estate ca Project Manager la Portland Trust România, unde a avansat până la funcţia de Country Manager. De la conducerea dezvoltatorului primei clădiri moderne de birouri din România, Opera Center, Dumitrescu s-a întreptat înspre piaţa logistică, unde este şi în prezent Market Officer ProLogis România.

Pentru Dumitrescu, o zi obişnuită de muncă înseamnă multe întâlniri, atât la biroul ProLogis din Piaţa Victoriei, cât şi în afara lui. Managerul de 35 de ani este căsătorit, conduce un Range Rover şi locuieşte într-un apartament din Drumul Taberei, pe care l-a achiziţionat cu ajutorul finanţării bancare.

ProLogis este unul din cei mai mari proprietari, manageri şi dezvoltatori de spaţii de depozitare şi distribuţie din lume. În prezent, compania activează în peste 130 de pieţe din America de Nord, Europa şi Asia. Societatea deţinea  la sfârşitul anului trecut active în valoare de 40,8 miliarde de dolari (în proprietate, administrare şi în curs de dezvoltare). Acestea înseamnă 51 de milioane de metri pătraţi, în 2.898 de proprietăţi.

Urmează să continuăm această strategie de îmbunătăţire a balanţei comerciale

În cazul clădirilor existente, chiriile se duc în jos, pentru că nimănui nu îi convine să stea cu spaţiul neocupat

Piaţa a influenţat şi valoarea imobilelor, care a scăzut mult, şi atunci chiria, care generează această valoare, trebuie să fie mai mare. Şi astfel, investitorii să iasă în profit.