Vitor Nogueira menţine Sonae Sierra pe linia de plutire

Compania portugheză a anunţat în martie îngheţarea investiţiilor la cele trei centre comerciale anunţate anul trecut în Bucureşti, Ploieşti şi Craiova.Singura divizie care duce mai departe politica de extindere în România este cea de property management.

Vitor Nogueira, managing director Property Management pe Germania, Grecia şi România, se află în discuţii pentru preluarea managementului unor centre comerciale cu şase operatori locali, atât din Bucureşti, cât şi din provincie.

Nogueira este un pasionat al mall-urilor. Printre hobby-uri obişnuite, ca fotbalul sau călătoriile, enumeră, cât se poate de serios, vizitarea centrelor comerciale.

În afara sarcinilor de serviciu, îi place să vadă, să simtă „pulsaţiile” unor pieţe noi de retail ori de câte ori are ocazia. A studiat pe cont propriu ţări precum Bulgaria, Ucraina, Polonia, Rusia, Turcia sau Franţa.

Toate acestea se adaugă experienţei câştigate lucrând în Portugalia, Spania şi Italia. Acum este directorul diviziei de property management pe Grecia, România şi Germania, în cadrul Sonae Sierra.

Dezvoltările şi investiţiile, pe hold

Pentru compania în cadrul căreia lucrează de 15 ani, Nogueira pare omul potrivit la locul potrivit. Unul dintre obiectivele declarate ale Sonae Sierra este acela de a ajunge lider în pieţele în care activează. O ţintă greu de atins în actualul context economic, în care majoritatea jucătorilor din piaţă acţionează cu mare precauţie.

Pe termen scurt, şi obiectivele de extindere a Sonae Sierra sunt în aşteptare. „Nu putem confirma noi planuri de expansiune. După cum se ştie, criza financiară globală afectează toate industriile din întreaga lume, iar domeniul imobiliar nu face excepţie. Activităţile noastre curente sunt afectate, în mod uşor de înţeles, de situaţia din pieţele financiare”, recunoaşte Nogueira.

Compania portugheză a intrat pe piaţa românească la începutul anului 2007, prin achiziţia River Plaza Mall, cu 42 de milioane de euro. Printre investiţiile aflate momentan în derulare se numără un mall în Ploieşti, în valoare de 153 de milioane de euro şi altul în Craiova, de 139 de milioane de euro. Acestora li se adaugă centrul comercial ParkLake Plaza, din Bucureşti, în valoare de 591 milioane de euro, în joint venture cu Caelum Developments.

Nogueira spune că recesiunea economică a determinat conducerea companiei din România să reviziuiască proiectele pe care le are în dezvoltare, adaptându-le astfel încât să reflecte noile condiţii de piaţă. „Suntem în continuare foarte dedicaţi pieţei româneşti şi căutăm în mod constant noi oportunităţi. Atunci când vom avea garanţia unei noi investiţii, vom anunţa în piaţă, însă acest lucru va depinde întotdeauna de evoluţia pieţelor financiare”, ţine el să precizeze.

Cheia pentru extindere

Nogueira spune totuşi că Sonae Sierra îşi menţine obiectivul de a se număra printre primii trei-patru jucători din piaţă. Se pare însă că, cel puţin pentru moment, divizia de property management deţine singura cheie pentru extinderea portofoliului companiei. „În activitatea noastră de zi cu zi, ne concentrăm asupra îmbunătăţirii managementului în centrele noastre comerciale. Ne aflăm de asemenea în căutarea unor noi oportunităţi de a ne mări portofoliul de centre comerciale aflate sub management”, spune Nogueira.

Direcţia de dezvoltare aleasă de compania portugheză se preconizează a fi una inspirată. În perioadele de recesiune, este normal ca oamenii să fie mult mai atenţi la cât şi cum cheltuiesc. Atingerea targeturilor estimate de vânzări devine din ce în ce mai dificilă. Până acum, cea mai mare parte a proprietarilor locali de mall-uri preferau să se ocupe ei înşişi de centrele comerciale pe care le deţineau.

Dificultăţile întâmpinate pe timp de criză îi determină însă pe o bună parte dintre aceştia să apeleze la servicii specializate. „În această perioadă, ca să fiu sincer, primim mai multe propuneri, pentru că oamenii care vor să aibă grijă de investiţia lor se află în căutarea unor profesionişti”, spune Nogueira. În contextul în care piaţa se schimbă în fiecare zi, tot mai mulţi jucători din piaţa de retail îşi dau seama că serviciile specializate de property management reprezintă singurul mod de a creşte profiturile aduse de un centru comercial.

Criza cere operatori profesionişti

Divizia de property management a Sonae Sierra se află momentan în discuţii cu şase proprietari locali de mall-uri – atât din Bucureşti, cât şi din provincie. O parte dintre propunerile primite în această perioadă vor fi şi refuzate, în mod firesc. Nogueira intenţionează să fie foarte atent în luarea unor decizii, iar pentru aceasta va studia fiecare caz în parte. Vrea să lucreze numai cu profesionişti şi să aibă certitudinea că poate asigura o creştere sustenabilă a centrelor comerciale preluate.

Primul criteriu în funcţie de care vor alege între oportunităţile de business pe care le au momentan la dispoziţie este profesionalismul proprietarilor: este foarte important ca aceştia să-şi bazeze obiectivele şi aşteptările pe fapte, nu pe dorinţe sau presupuneri. Cel de-al doilea criteriu este amplasamentul. Cel mai mic oraş în care ar fi dispus să preia un mall ar avea 80.000 până la 100.000 de locuitori.

Cel de-al treilea factor luat în considerare este intenţia proprietarului, dacă acesta vrea sau nu să vândă mall-ul în viitorul apropiat. Aceasta deoarece reprezentantul Sonae Sierra se află în căutarea unor contracte de închiriere pe termen mediu şi lung, încheiate pe trei până la cinci ani. „Rezultatele unei sarcini bine îndeplinite vor veni în cel puţin trei sezoane de iarnă şi de atât timp avem nevoie şi noi pentru a ne consolida afacerea”, subliniază el.

Clientul dictează strategia

În actualele condiţii de piaţă, atingerea targeturilor de trafic şi vânzări în centrele comerciale este o slujbă din ce în ce mai grea. De aceea este extrem de important ca aşteptările proprietarilor să fie realiste, bazate în primul rând pe analiza datelor obţinute din cercetări. Doar pe baza acestora poate fi construită o strategie clară de marketing. „Este uşor să creezi strategii dacă ştii ce vor oamenii, ce le place, de ce vin sau de ce nu vin în mall-ul tău. Dacă ştii toate aceste lucruri, le poţi da ce vor”, spune Nogueira.

În privinţa perspectivelor de dezvoltare a pieţei, reprezentantul Sonae Sierra nu se aventurează să facă prea multe previziuni. Spune că, la o simplă privire aruncată asupra datelor publicate de companiile de consultanţă, este evident că există multe discrepanţe.

Crede că nimeni nu poate prezice cu certitudine ce se va întâmpla, câte mall-uri dintre cele anunţate vor fi finalizate şi câte nu. Aceasta este însă situaţia nu doar în România, ci în întreaga lume, unde băncile încearcă să remodeleze sistemul financiar. Cu siguranţă că 2009 şi 2010 vor fi doi ani foarte grei. Anul viitor va avea loc probabil şi relansarea pieţei, însă în niciun caz la aceleaşi dimensiuni ca până acum, estimează Nogueira.

Ne aflăm în căutarea unor oportunităţi de dezvoltare şi de investiţii în centre comerciale existente cu potenţial de îmbunătăţire

Activităţile noastre curente sunt afectate, în mod uşor de înţeles, de situaţia din pieţele financiare

Pe scurt

Are 43 de ani, s-a născut în Portugalia, dar este pe jumătate spaniol. Cea mai mare parte a timpului şi-o petrece în afara ţării de origine. În România vine câteva zile, de două-trei ori pe lună. Vizitează de asemenea Grecia şi Germania, celelalte ţări de care se ocupă în cadrul Sonae Sierra. Se simte ca „acasă” oriunde călătoreşte.

Prima slujbă în real estate a avut-o la 22 de ani. A mai lucrat în domenii precum cel bancar, electronice, construcţii şi automobile. Nu se vede renunţând la imobiliare, pentru că este un domeniu care îl provoacă foarte mult.

Nu s-a gândit la fondarea unei afaceri pe cont propriu, este mulţumit cu slujba pe care o are, simte că aici poate face ce îşi doreşte.

Printre pasiunile sale se numără ski-ul, fotbalul şi vizitarea centrelor comerciale din diferite ţări.

La nivel internaţional, Sonae Sierra are în portofoliu 51 de mall-uri proprii şi 67 de centre sub property management. Ultimul lansat este un centru de cumpărături în Manaus, Brazilia, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 47.000 de metri pătraţi şi 227 de magazine. Acesta reprezintă o investiţie de aproximativ 88 de milioane de euro.