Rafael Ordás ţine trei proiecte în aşteptare
0
Managerul general al GeaPrasa dispune de un avantaj deloc de neglijat în această perioadă: compania pe care o conduce nu are împrumuturi de la bănci. La ansamblul Laguna Residence, developerul spaniol continuă lucrările. Momentul demarării celorlalte trei proiecte ale companiei depinde de evoluţia pieţei.
Vineri de dimineaţă, în drum spre sediul GeaPrasa, pe terenul fostei fabrici Ulei Muntenia. De la mallul Liberty Center, o staţie cu tramvaiul sau un drum de câteva minute pe jos. Rafael Ordás ne primeşte imediat. Nu are la dispoziţie decât vreo 40-50 de minute, înainte de a pleca spre o altă întâlnire. Nu pare însă stresat de limita de timp.
E mai degrabă puţin emoţionat de ideea de a da un interviu. Ne mărturiseşte că este primul pe care îl acordă – cu excepţia unui reportaj realizat recent de o televiziune spaniolă despre dezvoltatorii locali activi în România.
De la hârtii, la şantiere în lucru
Activează în real estate de mai bine de cinci ani. Primul pas în acest domeniu l-a făcut atunci când a acceptat să se mute, alături de soţie, în Insulele Canare, ca director general al unui mic grup de companii de construcţii.
„După ce am lucrat şase ani în domeniul serviciilor financiare, producând doar hârtii, mă simţeam ca şi cum eram încă la universitate. Aşa că am început să caut o altă carieră, în care să produc ceva real“, motivează el schimbarea de direcţie.
Recunoaşte că aceasta a fost o provocare. Deşi nivelul său de cunoştinţe financiare era destul de bun şi extrem de folositor în construcţii, nu ştia totuşi nimic despre a conduce o companie de profil. A beneficiat însă de ajutor şi a învăţat să se adapteze la noul mediu de lucru. Satisfacţiile nu s-au lăsat aşteptate.
„Încă îmi aduc aminte de prima oară când am mers pe şantier şi am văzut că pretutindeni în jurul meu se află clădiri în construcţie. Am simţit că atunci puteam contribui la ceva real, la ceva ce puteam atinge“, povesteşte Ordás.
Deşi nu putea spune că noua sa activitate era mai valoroasă decât cea din domeniul financiar, cea dintâi îl făcea să se simtă mult mai bine. După patru ani petrecuţi în insula Fuerteventura, a primit o ofertă din partea a două companii spaniole ce aveau proiecte imobiliare în afara ţării.
A acceptat postul de general manager pentru joint-venture-ul format din aceste două companii, iar în ianuarie anul trecut a venit în România pentru a conduce operaţiunile locale ale GeaPrasa. „Soţia mea şi cu mine am avut dintotdeauna ideea de a locui în afara ţării, aşa că am văzut asta ca pe o oportunitate“, motivează Ordás.
Spania anilor 1980
Mutarea într-o piaţă est-europeană aflată abia la începutul dezvoltării chiar înainte ca aceasta să fie afectată de criză ar fi considerată de cei mai mulţi un ghinion – asta în cel mai bun caz. Ordás este însă departe de a împărtăşi o asemenea perspectivă pesimistă. „La început, când am ajuns aici, România mi-a adus aminte de cum era Spania în anii 1980, când am intrat în Uniunea Europeană. Este aceeaşi atmosferă. Oamenii vor să facă multe lucruri, dar se tem“, spune el.
Spre deosebire de Spania, crede el, piaţa, companiile, dezvoltatorii de aici fac ceea ce trebuie făcut. Ce înseamnă asta, mai exact? Nimic mai mult decât că preţurile scad, că ies din piaţă jucătorii nepregătiţi, că totul se curăţă, pentru a o lua de la început. Încetul cu încetul, oamenii îşi adaptează aşteptările, planurile şi proiectele la noua situaţie din piaţă.
„E greu, este foarte greu, dar pe termen mediu şi lung, asta este exact ceea ce trebuie făcut“, recunoaşte Ordás. „E doar criză, nu este necesar să te sinucizi. Este o perioadă mai grea, la care trebuie să ne adaptăm“, completează el.
Plata pentru greşelile trecutului
Crede că plierea pe noile condiţii ale pieţei este o condiţie sine qua non pentru supravieţuire. „Este ceva ce cu toţii trebuie să înţelegem, şi anume că în trecut am făcut prea multe greşeli, iar acum trebuie să plătim pentru acestea şi s-o luăm de la capăt“, subliniază managerul GeaPrasa. Vorbeşte aici de efectul bulgărelui de zăpadă care a luat naştere în piaţa imobiliară locală, prin faptul că aceeaşi proprietate era vândută şi revândută de câteva ori până ca aceasta să ajungă la consumatorul final.
„Trebuie să înţelegem că preţurile nu pot creşte cu 30-40% în fiecare an. În cele din urmă, construim case pentru oameni, nu pentru investitori. Oamenii nu pot suporta astfel de preţuri“, spune el. Precizează aici că este în regulă ca într-o piaţă să existe şi investitori care să scoată un profit din revânzarea unei proprietăţi – ţinta principală a unui dezvoltator nu este însă ceea ce-şi permite un investitor, ci posibilităţile omului de rând.
Cartea de vizită pentru România
Din această perspectivă se desprinde, de altfel, şi strategia pe termen scurt a companiei GeaPrasa pe piaţa locală. Direcţia generală este dată de aşteptare şi studierea pieţei. Singurul proiect la care lucrările de construcţie se află în plină desfăşurare este Laguna Residence, un ansamblu de 504 de apartamente de lux, pe malul lacului Tei.
Valoarea de piaţă a acestui proiect este estimată la 90 de milioane de euro. Prima fază va fi livrată, potrivit previziunilor, în prima parte a anului viitor. Demararea celei de-a doua etape va depinde de evoluţia pieţei în următoarele câteva luni. Din primele 252 de apartamente aflate în construcţie, 45% au fost deja contractate.
O întrebare firească în actualele condiţii de piaţă este dacă au luat în considerare oprirea lucrărilor la acest proiect. „Nu“ este răspunsul fără echivoc dat de Ordás. Directorul GeaPrasa spune că un avantaj major de care beneficiază în această perioadă este faptul că, până acum, nu au contractat niciun împrumut pentru proiectele din România. „Până acum, am lucrat doar cu bani de la clienţi sau cu fonduri proprii“, precizează el.
„Este adevărat că este greu şi pentru noi, este adevărat că vânzările ne «ucid» cifrele, dar diferenţa dintre a avea o rată proastă de creştere a investiţiei şi a închide compania este uriaşă“, explică Ordás. În opinia sa, diferenţa majoră în această perioadă este dată de a avea sau nu o bancă în spatele tău – cea dintâi situaţie nefiind una foarte favorabilă.
Ordás susţine că GeaPrasa îşi permite să ducă proiectul la bun sfârşit din fonduri proprii, chiar dacă situaţia economică nu se va îmbunătăţi până la finalizarea acestuia. Un obiectiv pentru care developerii spanioli nu s-au dat în lături de la a îngheţa trei proiecte în Spania. „Ne-am luat un agajament faţă de clienţi, este primul nostru proiect în România şi trebuie să fie perfect – sau cel puţin atât de bun pe cât se poate“, motivează el.
Marea necunoscută: ce vrea clientul?
Celelalte proiecte pe care GeaPrasa le are în plan pentru piaţa locală stau deocamdată în expectativă. Unul dintre acestea este un ansamblu de circa 2.000 de apartamente destinate clasei medii-inferioare, ce ar trebui construit pe terenul de şase hectare al fostei fabrici Ulei Muntenia. Pentru moment, compania se află în faza finală de obţinere a Planului Urbanistic Zonal (PUZ).
„Nu plănuim să începem construcţia până când lucrurile nu se clarifică puţin, pentru că nu este foarte clar ce anume vor clienţii în momentul de faţă. E evident că se află în căutarea unui preţ cât mai mic, dar asta nu este suficient“, spune Ordás. Investiţia în acest proiect s-ar ridica la 400 de milioane de euro, iar lucrările ar trebui derulate în şase-şapte ani.
Compania mai deţine un teren de 10 hectare în Constanţa, destinat dezvoltării unui proiect mixt, în valoare de circa 500 milioane de euro. Acesta va include o parte rezidenţială, una de birouri, camere de hotel şi spaţii comerciale. Pentru demararea construcţiei la partea rezidenţială, developerul spaniol va aştepta să vadă cum evoluează piaţa. Pentru componenta comercială însă, procesul de contactare a clienţilor va fi iniţiat cât de curând.
Tot în Constanţa, GeaPrasa mai are un teren de 1,5 hectare, pe malul mării. Acesta este destinat construcţiei a 200 de apartamente. Demararea acestuia va trebui însă să aştepte ceva mai mult, pentru că depinde de o hotărâre a autorităţilor locale cu privire la utilizarea terenurilor de pe coasta Mării Negre.
Rafael Ordás speră că, până la sfârşitul lui 2010, semnalele din piaţă vor fi mai clare – astfel încât proiectele companiei să capete o direcţie clară de dezvoltare.
Spune că, dintr-un anumit punct de vedere, luând în considerare interesul creat de programul „Prima Casă“, oamenii vor să cumpere locuinţe noi, de care au cu adevărat nevoie. Ceea ce trebuie să facă jucătorii din piaţă este să găsească o modalitate prin care oamenii să-şi permită să cumpere aceste locuinţe – fie aducând pe piaţă locuinţe mai ieftine, fie venind cu modalităţi potrivite de finanţare. „Cred că în primele şase luni ale anului viitor vom avea cu toţii o idee mai clară despre cum să facem asta“, anticipează managerul GeaPrasa.
Pe scurt
S-a născut în Cordoba, un oraş în sudul Spaniei, în 1973. A studiat ingineria civilă în acest oraş. Primul job pe care l-a avut a fost cel de consultant în cadrul companiei de audit Arthur Andersen, după ce a absolvit facultatea. A lucrat aici timp de şase ani.
Are o fiică de doi ani şi încearcă să petreacă cu ea cât de mult timp posibil. Îi place să citească romane istorice, este pasionat de filme, chiar dacă nu îşi găseşte întotdeauna timp pentru acestea. Ultima oară a fost la cinema în urmă cu trei ani.
Spune că i-a fost destul de uşor să se adapteze la viaţa din România, dat fiind că cea mai mare parte a timpului şi-o petrece la birou. Ceva mai greu a fost pentru soţia sa, care s-a născut în Cordoba şi a trăit apoi în Fuerteventura, ambele oraşe mici în comparaţie cu Bucureştiul.
Crede că, din punct de vedere economic, un avantaj major al României este faptul că beneficiază de fondurile venite din partea Uniunii Europene. Acest lucru va atrage investiţii importante şi în celelalte domenii de activitate.
Se încarcă comentariile...
