Juan Francisco Díaz: În România, profiturile sunt ca în Spania

Managerul general al companiei iberice Avantia spune că veniturile din imobiliarul autohton nu mai ating cotele record din anii trecuţi. Realism şi multă muncă. Acestea sunt elementele pe care se bazează strategia dezvoltatorului spaniol în această perioadă economică nefavorabilă.

O zi toridă de iunie. Strada Promoroacă. Vremea de afară contrastează puternic cu numele străzii pe care se află sediul companiei Avantia.

Denumirea şi aspectul străzii încă neasfaltate rezonează însă perfect cu situaţia în care se află piaţa imobiliară românească. Preţuri „îngheţate“, tranzacţii „în groapă“.

Portarul ne îndreaptă spre „domnul spaniol“, la etajul doi al clădirii office de la numărul 10. În interior, lucrurile se schimbă.

 Atmosferă corporatistă, săli de şedinţă ocupate, oameni muncind la birouri. Aşteptăm câteva minute, să se elibereze una dintre încăperi, prilej bun pentru o primă parte a şedinţei foto. Unul dintre ingineri îi face loc patronului la biroul său. Lumina este mai bună acolo.

„Cred că trebuie să fii în stare să transmiţi angajaţilor că avem grijă, cu toţii, de afacerea noastră. Ei trebuie să simtă că sunt parte a unei familii. Eu cred în munca grea, nu cred în speculaţie, cred în puterea unei companii. Şi din nou, în munca grea“, explică Juan Francisco Díaz principiile după care conduce afacerea.

Sala de şedinţe este acum liberă. Începem interviul, în timp ce câţiva oameni „împodobesc“ camera cu însemnele companiei. Pentru fotografii.

În România, Avantia nu poate oferi încă o cifră de afaceri, pentru că până acum s-a ocupat numai de achiziţia de terenuri. Grupul

Peyber, care deţine 35% din companie, a avut anul trecut afaceri de 100 de milioane de euro. Díaz estimează că, în 2011, cifra de afaceri din România se va ridica la 20 de milioane de euro.

Finanţare asigurată pentru primul proiect

Juan Francisco Díaz şi-a început cariera în domeniul corporate banking, lucrând pentru Bankinter, iniţial în cadrul diviziei imobiliare şi de construcţii, iar ulterior în calitate de corporate banking vice president.

Înainte de a se alătura grupului Avantia, el a mai lucrat pentru Barclays Capital, divizia de investiţii bancare a băncii londoneze Barclays Bank PLC, în cadrul departamentului Titluri de valoare, unde era responsabil de piaţa titlurilor ipotecare  pentru Spania şi Europa Continentală şi de piaţa titlurilor garantate cu active din Spania.

În această calitate, Juan Francisco Díaz Bermejo a reuşit proiectarea, structurarea şi vânzarea fondului pan-european de titluri ipotecare Europe One.

Díaz spune că experienţa acumulată în cadrul băncilor în care a lucrat îi este extrem de folositoare astăzi, inclusiv în negocierea condiţiilor de finanţare a primului proiect imobiliar din România, Avantia 1 Decembrie, situat în cartierul Titan.

Spaniolii au obţinut finanţare de la o bancă în proporţie de 70% din costul total al proiectului, dar se află în prezent în discuţii şi cu alte bănci, atât pentru ansamblul din Titan, cât şi pentru celelalte proiecte. „Nu avem o urgenţă, nu ne grăbim să semnăm contractul. Credem că piaţa va fi mai bună în curând, aşa încât vrem să obţinem cei mai buni termeni pentru noi“, spune Díaz.

Grupul Peyber a luat fiinţă în Spania, în 1994. „Suntem o afacere de familie, este vorba despre două familii în calitate de acţionari majoritari. Noi eram implicaţi în dezvoltarea unui proiect imobiliar, iar constructorul acelui proiect este acum unul dintre partenerii noştri. În afară de aceştia, am mai inclus în companie câţiva parteneri foarte tineri. Familia noastră a fost una de antreprenori dintotdeauna“, spune Díaz.

Managerul general al Avantia spune că mai are un motiv pentru care a preferat să se implice în afacerea familiei. „Şi în domeniul bancar, unde am lucrat înainte, eram conectat la real estate. În privinţa părţii tehnice a construcţiilor, nu ştiu mare lucru. Eu mă ocup mai ales de partea de real estate şi de «cifre» în cadrul companiei.

Experienţa mea din bancă mi-a fost foarte folositoare şi încă îmi este, dar este o mare diferenţă între a fi angajat undeva şi a lucra pentru tine însuţi“, afirmă el.

Prezentă pe piaţa românească din 2006, Avantia s-a concentrat, până anul acesta, pe achiziţia de terenuri în Bucureşti. Portofoliul ibericilor, achiziţionat contra sumei de 67 milioane de euro, cuprinde cinci terenuri poziţionate în Titan, în Obor, în Mântuleasa, în zona Victoriei şi lângă Lacul Morii. Cel din urmă lot are o suprafaţă de 12 hectare şi compania intenţionează să construiască aici un proiect mixt office-rezidenţial. Spaniolii au fost interesaţi, în trecut, şi de achiziţia de terenuri în alte oraşe ale ţării.

La un moment dat, după ce au terminat achiziţiile din Capitală, reprezentanţii companiei şi-au îndreptat atenţia şi spre alte oraşe mari, precum Timişoara, Cluj sau Braşov. Acest moment, de la sfârşitul lui 2007, a coincis însă cu atingerea unui nivel maxim de speculaţie pe piaţa terenurilor.

Preţurile au crescut foarte mult, foarte repede, astfel că Avantia nu şi-a îmbogăţit  portofoliul şi cu terenuri din provincie. „Nu a fost timp să facem mari analize ale pieţei din oraşele respective, pentru că eram nevoiţi să facem achiziţiile rapid. Preţurile creşteau de la o săptămână la alta. În cele din urmă ne-am răzgândit şi nu am mai făcut acele achiziţii“, explică Díaz.

Conservatorismul, cheia succesului

Stoparea campaniei de achiziţii de terenuri a fost ceva firesc pentru Díaz. „Noi nu ne-am schimbat aşa de mult strategia pentru a întâmpina efectele crizei economice, pentru că noi dintotdeauna am fost conservatori, prudenţi. Strategia noastră anticriză presupune realism şi mai multă muncă decât până acum“, spune spaniolul, care consideră actuala situaţie economică drept „cea mai rea din ultimii 70 de ani“.

Díaz este însă optimist şi, cu toate că nu crede într-o revenire rapidă a pieţei, spune că, din punct de vedere al problemelor globale, ce a fost mai rău a trecut. „Principiul după care ne ghidăm în activitatea noastră este «Fă lucrurile bine şi rezultatele nu vor întârzia să apară». În concluzie, abordarea noastră în faţa crizei se bazează pe un conservatorism accentuat“, spune el.

Avantia 1 Decembrie va cuprinde 110 garsoniere şi apartamente cu două – patru camere. Până acum, au fost vândute 16 apartamente şi au fost realizate 700 de contacte cu potenţiali cumpărători. Preţul pe metru pătrat construit variază între 1.166 şi 1.339 de euro, fără TVA.

Costul maxim pe care Avantia este dispusă să-l plătească firmei de construcţii este de 600 de euro pe metru pătrat, inclusiv finisaje. La această sumă se adaugă şi preţul terenului, în jur de 270 de euro pe metru pătrat de apartament.
Unde se duce atunci diferenţa dintre preţul cerut şi costul plătit pentru construcţie plus teren? „Noi am cumpărat terenul în 2007, dar începem construcţia în 2009.

Există un cost al finanţării. Primeşti cea mai mare parte a banilor în doi ani, trebuie să finanţezi asta, trebuie să plăteşti arhitecţii, există costuri cu autorizaţiile şi cu alte acte. Există apoi şi factorii de risc, de care trebuie să ţii cont. Unul dintre aceştia este să rămâi cu clădirea finalizată, dar nevândută. Există în acest caz anumite costuri pe care trebuie să le iei în considerare. Apoi, trebuie să ai şi un profit decent, care se împarte la trei-cinci ani, cât durează o dezvoltare imobiliară“, spune Díaz.

Spaniolul admite că  preţul de construire este acum mai scăzut, dar adaugă că această valoare poate creşte în viitor şi dă ca exemplu în acest sens nivelul de anul trecut, de 800 de euro pe metru pătrat.

Tot la capitolul riscuri este inclusă şi fluctuaţia cursului valutar. „Tot ce încerc să spun este că există riscuri care trebuie acoperite. Profiturile sunt în momentul de faţă similare cu acelea pe care le aveam în Spania, cu toate că în România, care are o situaţie economică mai puţin stabilă, ne aşteptam la profituri mai mari, proporţionale cu riscurile mai mari pe care ni le-am asumat investind aici“, afirmă Díaz.

Pe scurt

Printre pasiunile sale se numără călătoriile şi cititul. Unul dintre scriitorii săi preferaţi este Stieg Larsson, autorul trilogiei „Millenium”. Díaz spune că, dacă nu ar fi fost om de afaceri, i-ar fi plăcut să fie scriitor, idee la care nu a renunţat încă. „Mi-ar plăcea să scriu romane poliţiste. Mi se pare însă foarte greu să scrii lucruri care să intereseze şi alţi oameni în afară de tine”, crede el.

„Îmi place sportul, deşi ar trebui să-l practic mai mult, după cum puteţi vedea”, se autoironizează spaniolul. Ţine cu Atletico Madrid, nu cu Real. Din România o ştie mai ales pe Steaua, dar a auzit şi de CFR Cluj, Dinamo şi Rapid.  „Steaua este o echipă din vremea tinereţii mele, era una dintre echipele puternice din Europa”, îşi aminteşte Díaz.

Cele mai plăcute amintiri le are din copilărie. „Am patru fraţi, mama mea a avut grijă să fim întotdeauna împreună. Încă mergem cu toţii duminica să mâncăm cu mama. Avem o casă la ţară, lângă Madrid, unde ne întâlnim toţi, împreună cu copiii“, spune Díaz.