Daniel Fuchs, consilier pentru proiecte de 1,3 miliarde de euro
0
Partner managerul Spiegelfeld a venit în România în 2004, cu 10.000 de euro în buzunar pentru demararea unei afaceri imobiliare. Pentru omul care a negociat cea mai mare tranzacţie cu terenuri de anul trecut, piaţa imobiliară din România nu s-a blocat. Chiar s-ar putea spune că 2009 i-a deschis noi perspective.
Daniel Fuchs se aştepta la un oarecare blocaj imobiliar, astfel încât şi-a luat din timp măsuri de prevedere. „Stagnarea pieţei a început încă din vara lui 2007. Românii nu şi-au dat seama că va urma recesiunea decât odată cu căderea bursei“, opinează Daniel Fuchs.
El nu îşi simte afacerea ameninţată din două motive. În primul rând, cea mai mare parte din profitul de anul trecut a păstrat-o în firmă, astfel încât chiar dacă nu ar încasa niciun ban, tot nu ar avea probleme financiare vreme de doi ani. În plus, oferă consultanţă pentru câteva proiecte mari, exclusive, a căror valoare se ridică la 1,3 miliarde de euro. Unul dintre ele presupune dezvoltarea unui parc eolian în Dobrogea, iar un altul se referă la o investiţie în valoare de 150 de milioane de euro. În plus, se află în negocieri cu privire la dezvoltarea a două noi parcuri de retail, unul în Bucureşti şi unul în Braşov.
Birourile mici, cele mai căutate
În 2009 a intermediat închirierea a aproximativ 2.000 de metri pătraţi de birouri. Singura suprafaţă mai mare, de 600 de metri pătraţi, a fost închiriată în City Gate. „Cele mai căutate birouri sunt cele din centrul oraşului şi de dimensiuni mai mici“, explică Fuchs. Acum se află în negocieri pentru închirierea clădirii Pipera Business Tower, pentru care proprietarul doreşte un singur chiriaş sau, în cel mai rău caz, câteva companii puternice cu care să semneze contracte pentru suprafeţe cât mai mari. Pipera Business Tower se află în nordul capitalei şi are o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 13.000 de metri pătraţi, distribuită pe 13 etaje. Dezvoltatorul, o companie austriacă, a investit 25 de milioane de euro în acest proiect.
Pipera rămâne, din punctul de vedere al lui Daniel Fuchs, unul dintre cele mai atractive cartiere. „Problema acestei zone rămâne traficul şi lipsa spaţiilor verzi“, crede el. Tocmai de aceea a preferat să se mute din strada Erou Iancu Nicolae, unde a locuit vreme de trei ani, în zona Herăstrău. „Chiar dacă preţurile în acest cartier sunt destul de ridicate, apropierea de parc şi de centrul oraşului compensează“, consideră Daniel Fuchs.
România, o ţară prea puţin transparentă
Pentru a salva cât mai mult timp, Daniel Fuchs şi-a mutat şi birourile, din Bulevardul Magheru, în clădirea în care locuieşte. Vila veche şi de dimensiuni medii din zona Herăstrău nu arată ca şi cum ar fi sediul companiei partenere în România a Spiegelfeld, cea mai mare firmă privată de real estate din Austria. Spiegelfeld a fost fondată acum 25 de ani, iar pe piaţa din Europa Centrală şi de Est a intrat în anul 2000, pentru că aveau clienţi austrieci interesaţi de aceste ţări.
Spiegelfeld România s-a deschis în 2004, dar nu din aceleaşi motive. „România este considerată de către cei mai mulţi dezvoltatori austrieci o ţară prea puţin transparentă, fără standarde clare în domeniul imobiliar“, explică Daniel Fuchs. Şi totuşi el a ales să vină aici. „Trebuie să recunosc că din imobiliare se făceau în anii trecuţi destul de uşor bani, mai ales în România“, explică Fuchs unul dintre motivele pentru care a ales să îşi deschidă o afacere în ţara noastră. Compania are trei divizii principale (brokeraj, consultanţă şi evaluare), dar este axată pe tranzacţii cu terenuri. Ulterior au început să se extindă pe segmentele office şi retail. „Nu ştiu dacă am greşit că nu am luat în calcul rezidenţialul, încă stau în cumpănă în ceea ce priveşte acest segment“, spune managerul Spiegelfeld.
Tranzacţii record în 2008
Tranzacţiile cu terenuri sunt cele care i-au crescut cifra de afaceri în 2008. Anul trecut, Fuchs a încheiat cea mai mare tranzaţie cu terenuri din România, în valoare de 92 de milioane de euro.
Negocierile pentru achiziţia terenului de 10 hectare de către Raifffeisen Evolution de la Petrom au durat mai bine de şase luni. De acest teren au fost interesaţi 70 de developeri, atât din România, cât şi din străinătate.
Dintre aceştia Fuchs a trebuit să selecteze unul singur care să îndeplinească toate criteriile cerute de către Petrom. A studiat analize financiare, proiectele propuse şi chiar companiile în sine, pentru a fi sigur că vor avea un partener pe care Petrom să se poată baza, în condiţiile în care Petrom City va fi o parte a viitorului complex. Precontractul a fost încheiat pe 21 decembrie. Anul trecut i-a adus însă şi una dintre cele mai mari nereuşite. Un dezvoltator era interesat de achiziţia unui teren de şase hectare pentru 70 de milioane de euro. „Tranzacţia nu s-a finalizat în acest caz pentru că proprietarul cerea cu două milioane mai mult, deşi nici măcar preţul final nu este justificat pentru această zonă în cea mai mare parte industrială. Acum preţul este la jumătate, dar nimeni nu mai vrea să cumpere“, spune Fuchs.
Bucureştiul, încă prea scump
Managerul Fuchs crede că este totuşi oarecum normal ca oamenii să nu cumpere acum, chiar dacă au banii necesari. „Bucureştiul este încă prea scump. Nu cred că s-a ajuns la un minim al preţurilor. Dacă mai sunt încă oameni care cer 3.000 de euro pe metru pătrat de teren, înseamnă ca mai este loc de corecţii“, spune el.
Recunoaşte că anul trecut materialele de construcţie erau mai scumpe, fapt care a crescut preţul caselor. „Dar preţul unei locuinţe nu este atât de mare din cauza costurilor de construcţie în primul rând, ci din cauza terenului“, explică el. După „momentele de glorie“ de anul trecut au venit dezamăgirile anului 2009. Fuchs speră că va ajunge să aibă o cifră de afaceri de măcar o treime din cât a fost anul trecut.
Şi asta pentru că proiecte importante pentru care trebuia să lucreze au fost îngheţate. În centrul Ploieştiului trebuiau să înceapă lucrările la o clădire de birouri. Reprezentanţii Hochtief, una dintre cele mai mari companii de construcţii din lume, plănuiau să construiască un centru de birouri de 80.000 de metri pătraţi în Calea Plevnei.
Planuri de retragere
Au achiziţionat un teren de două hectare în acest scop, dar au decis să amâne începerea construcţiilor. Un alt proiect al cărui blocaj i-a afectat lui Fuchs afacerile este construcţia unui complex de apartamente şi centre comerciale în Şoseaua Afumaţi. Daniel Fuchs este căsătorit şi are doi copii, un băiat de 6 ani şi jumătate şi o fetiţă de trei luni. Vrea ca după ce îşi va atinge targetul financiar pe care şi l-a propus, de câteva milioane de euro, cu care să asigure viitorul copiilor lui, să se întoarcă în Austria şi să înfiinţeze o fundaţie de întrajutorare. Oraşul lui de suflet rămâne Viena, acesta fiind motivul pentru care vrea să se întoarcă în ţara lui natală. Vrea ca fiul lui să se maturizeze acolo şi să aibă un cămin stabil.
Încearcă să ia România aşa cum e, cu bune şi rele. Nu îi place faptul că oamenii nu se impun pentru a schimba mediul politic. „România are potenţial, dar românii preferă să fie egoişti, în loc să colaboreze cu alţi oameni din piaţă“, consideră Daniel Fuchs. Şi totuşi, îi plac românii pentru că sunt mai deschişi decât vesticii.
Pe scurt
A avut propria companie tot timpul, doar pe perioada studiilor a fost angajat, vreme de doi ani. Provine dintr-o familie de antreprenori. Părinţii erau cei mai mari exportatori din Austria de textile şi produse alimentare către ţările din blocul comunist. Îi este greu să aleagă care dintre cele opt companii pe care le-a condus îi este cea mai dragă. De prima, Mul-T-Lock Austria, se simte cel mai legat, dar cele mai multe lucruri le-a învăţat în 2001 şi 2002 când era managing partner al iTech Informationssysteme GmbH din Austria.
A trecut de la vânzarea de chei sau carduri de acces la cea de software şi apoi la real estate. A încercat chiar să lanseze inclusiv un nou tip de combustibil ecologic, o combinaţie între motorină şi apă. Majoritatea afacerilor le-a vândut după ce le-a pus pe picioare, cu excepţia 4e Event Entertainment GmbH Viena, care a intrat pe un trend descendent după plecarea lui în România, deşi partenerul lui din Austria se ocupa în continuare de companie. Face afaceri în real estate de nouă ani, iar în România se află de şase. Este mândru că Spiegelfeld a fost nominalizată anul trecut pentru premiul agenţia imobiliară a anului de către European Property. Unul dintre mottourile după care îşi coordonează viaţa profesională este: „Nu contează ce faci, ci cum faci.”
Se încarcă comentariile...
