Obor, China Town de Bucureşti

Foto: Adevărul

Cetăţenii de naţionalitate chineză sunt principalii clienţi imobiliari din preajma celei mai celebre pieţe a Capitalei. În 2009 au fost activi în special pe segmentul de închirieri. Numărul tranzacţiilor cu apartamente s-a redus cu 30% anul acesta. Agenţii imobiliari spun că încasările din vânzările de apartamente s-au diminuat cu peste 50%.

Ajunşi prima dată în intersecţia Obor probabil vă spuneţi că aţi dat peste cea mai pestriţă aglomeraţie din ţară. Din foarte multe puncte de vedere nu vă înşelaţi. În mijlocul unor blocuri cu risc seismic ridicat tronează una dintre cele mai moderne sedii de primării.

Supermarketuri de talie mondială concurează comercianţii la tarabă adunaţi din toate zonele ţării. Pasaje ultramoderne intersectează gropi arhaice. Achiziţia unei locuinţe în această zonă este şi ea o activitate la fel de pestriţă. Pentru a beneficia de un apartament de pe o parte a intersecţiei plătiţi un preţ, iar pentru o locuinţă în partea opusă, un cu totul alt preţ, de parcă aţi face tranzacţii în diverse ţări de pe glob.

Chinezii, chiriaşi liniştiţi

În ultimii doi-trei ani marea majoritate a celor implicaţi în tranzacţii imobiliare în cartier erau chinezi, de multe ori comercianţi care deţineau standuri în zona comercială Europa.

„Anul acesta nu au mai cumpărat. Nu am avut nici un client chinez care să achiziţioneze apartamente. În schimb, au închiriat mult", povesteşte Marian Micu, director al agenţiei imobiliare Casa Voastră. Multe din tranzacţiile în care au fost implicaţi aceşti clienţi au vizat practic relocări.

„S-au mutat din apartamente pentru care anul trecut plăteau 450 de euro în altele de 300 de euro", spune Micu. Locuitorii din zonă sunt mulţumiţi de chiriaşii din ţara Marelui Zid. „Sunt oameni foarte discreţi. Practic nici nu le simţi prezenţa", povesteşte Lucian F, chiriaş în cartier. „Românii care închiriază în zonă apartamente pentru locuit sunt puţini comparativ cu multe alte cartiere. Procentual, 50% din închirieri vizează aceste persoane. Restul sunt închirieri de spaţii pentru birouri sau de locuinţe temporare pentru oamenii de afaceri din Europa", punctează Micu.

Multe din blocurile din acest cartier au fost construite înainte de 1977. O mare parte din aceste imobile ar avea probleme majore în cazul unui cutremur de intensitate mare.

„Multe au risc seismic de gradul doi sau trei. Mare parte din aceste imobile sunt localizate la stradă. Acum, unele au fost şi reabilitate termic. Sfătuim clienţii să fie atenţi la acest aspect", declară directorul Casa Voastră. Principalul inconvenient la acest tip de imobile este reprezentat de faptul că nu-l veţi putea plăti cu bani împrumutaţi de la o bancă. „Nimeni nu asigură astfel de apartamente. Cu toate acestea, ele sunt tranzacţionate. Vânzările se fac cu banii jos şi implică persoane care cunosc aceste blocuri de ceva timp", explică Micu.

Preţuri de toate culorile

Daniel Dobre, director al agenţiei imobiliare Prezident Imobiliar, spune că în cadrul tranzacţiilor din această zonă atât clienţii cât şi cumpărătorii evită de multe ori să se refere la acest cartier cu titulatura de Obor.

„Practic, astfel ar anunţa un mare dezavantaj. Apartament în cea mai zgomotoasă şi aglomerată intersecţie din oraş", îşi explică Dobre punctul de vedere. El precizează că e de preferat să se indice cartierul limitrof. Numele acestor cartiere duce însă la diferenţe mari de preţ între apartamentele din diverse blocuri.

„Un apartament în primul bloc de pe Şoseaua Colentina este în mod clar mai ieftin cu aproximativ 15% decât primul de pe Calea Moşilor. La fel, unul de pe Ştefan Cel Mare este mai scump decât unul de pe Mihai Bravu", adaugă Dobre. Şi asta în ciuda faptului că aceste blocuri sunt separate practic de o singură intersecţie. În pofida spuselor lui Dobre, sunt persoane care preferă să se laude cu un apartament de vânzare în Obor, având în vedere accesul facil la multe reţele de transport.

„Poţi ajunge uşor la o mulţime de şcoli şi grădiniţe, distanţa până la cel mai apropiat spital e de doar câteva minute, ai multe centre de vânzare, metroul e în faţa blocului şi mai ai şi autobuze care merg înspre orice cartier din oraş. Pentru aceste avantaje ţi se cere cu 6.000-7.000 de euro mai mult decât în alte cartiere", spune Doru S., care a achziţionat recent un apartament în zonă. Îşi stabilise un buget de 65.000 de euro, dar a trebuit să pluseze până la 70.000 pentru a intra în posesia apartamentului dorit.

Ai izolaţie, nu mai stai la negocieri!

Un alt factor care influenţează considerabil preţurile din cartierul Obor îl reprezintă prezenţa sau absenţa unor lucrări de reabilitare termică. Aici costurile programului au fost suportate în întregime de Primărie, dar au cuprins până acum doar o parte din imobile. „Nu s-au vândut multe apartamente de acest tip. Noi am avut anul acesta doar unul în ofertă. Acesta s-a vândut cu 5.000 de euro mai scump decât un alt imobil similar ca suprafaţă şi număr de camere, dar neizolat termic", declară Micu. Diferenţa de preţ nu a fost anunţată, însă, de la început.

Aceasta este o diferenţă în ceea ce priveşte preţul încasat. „Negocierile dintre clienţi şi cumpărători au la bază de multe ori îmbunătăţirile care se presupune că ar mai putea fi aduse apartamentului în urma achiziţiei. Or, în cazul unui proprietar de apartament reabilitat termic nu se mai poate vorbi despre aşa ceva. Acesta nu mai negociază şi astfel, obţine un preţ mult mai bun", explică Micu.

Ieftiniri în lanţ

Reprezentanul agenţiei Casa Voastră spune că încasările înregistrate în cartierul Obor, au fost cu 55% mai mici comparativ cu anul 2008. „S-a vândut mai puţin cu 30%. Diminuările de preţ au făcu ca valoarea tranzacţiilor să scadă cu peste 50%", estimează acesta. În 2008 metrul pătrat în cadrul unui apartament vechi costa aici 1.200-1.300 de euro. Acum, în medie acesta costă 1.000 de euro. „Apartamente care costau acum doi ani 90.000 de euro se vând acum cu 65.000 de euro. Nici la acest preţ nu le vinzi însă prea uşor",afirmă Micu.

Negocierile sunt ceva mai dure în noul context economic. Astfel, poţi obţine o reducere cu o valoare cuprinsă între 5 şi 10% din preţul cerut iniţial pe imobil. Faptul că au existat tranzacţii în cartier se datorează în mare parte programului Prima Casă.

„Acest program a fost o salvare pentru mulţi vânzători şi pentru mulţi agenţi. Practic a dus la apariţia în piaţă a unei noi categorii de clienţi, inexistentă anterior. Mă refer la persoanele care nu dispun de sume pentru avans decât de maximum 5% din valoarea unui imobil", spune Micu.

Şi preţul plătit pentru închirierea unui apartament s-a redus simţitor în 2009. Apartamente oferite la 550 de euro lunar în 2008 au ajuns la 400 de euro.

Este vorba despre imobile de două camere cu mobilier nou, poziţionate stradal, decomandate. Unul de două camere, semidecomandat, în blocuri construite înainte de 1977 se închiriază cu 300 de euro. „Dotările apartamentelor duc la diferenţe de chirii cuprinse între 100 şi 180 de euro", afirmă Micu.

Garsonierele au rămas în topul cerinţelor în ceea ce priveşte închirierea, preţurile acestora variind între 200 şi 300 de euro.

Povestea cartierului tău

Prima atestare documentară a pieţei Obor, cea mai mare din Capitală, datează din secolul al XVII-lea, în actele Mânăstirii Stelea, sub denumirea de Târgul de Afară. La sfârşitul secolului al XVIII-lea, acesta ajunge pe moşia Colentina, suprapunându-se peste locul unde se desfăşura Târgul Moşilor, organizat pe Câmpul omonim.

Acest târg se desfăşura anual în perioada mai-iunie cu ocazia sărbătorii de comemorare a morţilor. În prima jumătate a secolului al XVII-lea existau două pieţe comerciale dispuse în zona de nord-est şi est, respectiv Târgul de Afară numit şi Oborul, şi Oborul de vite.

În 1894 se inaugurează prima linie de tramvai electric pe ruta Bulevardul Cotroceni-Obor, fiind printre primele din Europa.

În primele decenii ale secolului al XX-lea se accentuează dezvoltarea oraşului pe direcţia Târgul Obor care devine o piaţă comercială intravilană. Piaţa de aici este decretată drept principala piaţă a oraşului. Aici este mutată şi Piaţa Bibescu, al cărui vechi amplasament se desfiinţează. O parte a terenului pieţei deschise între fosta Şosea a Moşilor şi strada Chiristigii este ocupat de Halele Centrale Obor.

La intersecţia străzilor Calea Moşilor, Şoseaua Ştefan cel Mare, Şoseaua Colentina şi Şoseaua Mihai Bravu se delimitează o piaţă urbană care este încheiată prin construirea blocului-magazin Bucur Obor. Acest magazin a fost inaugurat în anul 1977, în acea perioadă fiind cel mai mare complex comercial al ţării.

Tipuri de locuinţe: apartamente vechi şi noi de una până la patru camere, case.

Centre comerciale: Kaufland, magazin Bucur Obor, Piaţa Obor, Flanco, magazine de cartier.

Transport: staţie de metrou, cinci linii de tramvai, patru linii de autobuz.

Unităţi de învăţământ: Şcoala numărul 307, grădiniţe publice şi particulare.

Clinici şi spitale: În apropiere Spitalul Clinic Colentina, la mică distanţă Spitalul Floreasca.

Parcuri: Parcul Circului, Parcul Obor din faţa Primăriei Sectorului 2.

Grad de poluare: Este una dintre cele mai poluate intersecţii din Capitală. Poluarea fonică este dominantă.