Bistriţa, oraşul cu şase sateliţi imobiliari

Patru dintre localităţile de la periferia oraşului sunt destinate rezidenţialului, iar celelalte două, caselor de vacanţă şi activităţii industriale. Criza încetineşte ritmul alert al dezvoltării imobiliare bistriţene din ultimii doi ani. Constructorii amână sau regândesc strategia pentru proiectele cu autorizaţie.

Formarea actualei Bistriţe poate fi asemănată cu naşterea unei planete. Oraşul istoric dezvoltat „intramuros”, adică în interiorul zidurilor vechii cetăţi, este nucleul care a atras în jurul lui „materie”.

Primul „strat” este reprezentat de zona din jurul cetăţii, dezvoltată după 1864, când zidurile fortificaţiei au fost demolate.

Acum se deschid marile bulevarde existente şi azi: Republicii, Independenţei, Odobescu, Gării.

Casele ce mărginesc aceste artere sunt construite în stil eclectic şi secesion. Tot acum apar clădiri administrative importante, şcoli, dar şi parcul.

Epoca comunistă cristalizează aspectul actual al Bistriţei. Blocurile caracteristice epocii „acoperă” centrul istoric pe laturile sale de est, nord şi vest.

În anii `90, oraşul atrage primii sateliţi. „Viişoara şi Unirea, situate la ieşirea spre Cluj, respectiv Vatra Dornei, s-au unit deja cu oraşul „vechi”.

Vilele unifamiliale construite pe loturi de pământ retrocedate „au avansat” din ambele părţi, atât dinspre oraş, cât şi dinspre localităţi, până când cele trei au devenit o singură aglomerare urbană”, explică Monica Pop, şef Serviciu Urbanism în cadrul Primăriei Municipiului Bistriţa.

Şi în alte două localităţi componente, Ghinda şi Sigmir, segmentul rezidenţial este în dezvoltare, astfel încât mai puţin de un kilometru le desparte astăzi de oraş.

Număr de autorizaţii în creştere

Conform datelor Primăriei, în 2007 au fost eliberate 1.454 de autorizaţii de construire. Numărul acestora a crescut în 2008, când au fost emise 1.686 de autorizaţii. Creşterea a fost valabilă şi în cazul certificatelor de urbanism: 2.928 în 2007 şi 3.545 în 2008.

„În fiecare an se finalizează în jur de 250 de locuinţe individuale. Anul trecut s-au finalizat 400 de apartamente în ansambluri de blocuri, la o populaţie de 82.000 de locuitori”, spune Monica Pop.

Tendinţa de creştere a numărului de autorizaţii de construire este normală în condiţiile boomului imobiliar bistriţean din ultimii doi ani.  Anul 2009 a adus însă cu sine îngrijorare în rândul actorilor implicaţi în piaţa locală. „Imobiliarul bistriţean a mers foarte bine în anii 2007 şi 2008.

La sfârşitul anului trecut au apărut primele probleme, manifestate prin stagnarea proiectelor dezvoltatorilor imobiliari. Principala cauză este reprezentată de normele de creditare”, spune Gabriel Benţa, manager al agenţiei imobiliare locale Confort Imobil.

Apartamente libere în ansamblurile finalizate

Cuvântul de ordine printre dezvoltatorii imobiliari bistriţeni este prudenţa. Bistriţa Hills este un cartier de vile ce va conţine, conform proiectului, circa 60 de unităţi locative.

Dintre acestea sunt ridicate în prezent doar două. Reprezentanţii dezvoltatorului, compania Univversal Developments, spun că momentan se concentrează pe finalizarea proiectelor din Cluj, urmând să ia o decizie referitoare la ansamblul bistriţean în funcţie de evoluţia pieţei.

Aceeaşi atitudine o are şi Lucian Ungur, dezvoltator al ansamblului Sălciilor, din cartierul Independenţei. „Noi avem aprobat un Plan Urbanistic Zonal cu opt blocuri de locuinţe, cu un total de 650 de apartamente. Avem în prezent în construcţie, în cadrul ansamblului, un bloc cu cinci etaje şi mansardă, sunt deja vândute până la etajul patru.

S-au vândut în 2007 – 2008, înainte să terminăm fundaţia. Acum, să vedem ce urmează, pentru că 2009 s-ar putea să fie mai slab. Noi nu începem niciodată o construcţie până când nu avem cel puţin 50% dintre apartamente vândute”, spune bistriţeanul.

În 2008 au fost ridicate în ansamblul Sălciilor 130 de garsoniere şi apartamente cu două şi trei camere, dintre care mai sunt la vânzare doar 15. Preţul unei garsoniere variază între 19.900 şi 35.000 de euro, în funcţie de suprafaţă.

Apartamentele de două şi trei camere au suprafeţe cuprinse în intervalul 70 – 110 metri pătraţi. Cea mai scumpă locuinţă din acest complex costă 64.000 de euro, cu TVA inclus. Facilităţile vor include grădiniţe şi spaţiu de joacă, potrivit dezvoltatorului.

Ansamblul Casa8tima, situat de asemenea în cartierul Independenţei, conţine un total de 120 de apartamente, distribuite în două blocuri.

Clădirile sunt finalizate şi mai sunt locuinţe la vânzare. Cel mai mare apartament de două camere din acest complex are o suprafaţă de 85 de metri pătraţi şi costă 72.590 de euro. La trei camere în arie de 100 de metri pătraţi costul ajunge la nivelul de 85.561 de euro.

Proiecte de anvergură

Mai multe companii au obţinut sau au demarat formalităţile pentru obţinerea actelor necesare ridicării de noi ansambluri rezidenţiale. „Este aprobat un ansamblu de 800 de apartamente, întins pe un teren de 12 hectare în zona Sub Cetate.

Proiectul prevede clădiri P+4+M, locuri de joacă pentru copii, sistematizarea realizată. Mai avem o solicitare pentru ridicarea unui ansamblu de locuinţe individuale ce se va întinde pe un teren de 25 de hectare, acum în extravilan”, spune Monica Pop.

Terenurile în oraş, o raritate

Şi Primăria are diverse proiecte, cuprinse în documentaţia preliminară a noului Plan Ubanistic General (PUG). „Anul trecut s-au elaborat studii pregătitoare pentru actualizarea PUG, în care au fost descrise destinaţiile pe care le vor avea terenurile extravilane, în afară de cele agricole.

S-a propus extinderea intravilanului pentru diverse funcţiuni: locuinţe, zone de agrement, zone industriale spre localitatea componentă Sărata, case de vacanţă în apropierea pădurilor, spre Slătiniţa, de asemenea parte a muncipiului Bistriţa”, explică Monica Pop.

Terenurile potrivite pentru ridicarea de locuinţe unifamiliale se găsesc din ce în ce mai puţin în interiorul oraşului. Asta şi pentru că este nevoie de loturi relativ mari. Procentul de ocupare a terenului, un indicator care determină suprafaţa construită a amprentei la sol a construcţiei, nu depăşeşte 35%.

„Loturile pe care sunt edificate locuinţele în zona Unirea, de pildă, au în majoritate 1.000 de metri pătraţi”, spune Monica Pop. Asemenea terenuri sunt disponibile numai în intravilanul localităţilor componente.

„Toată lumea s-a îndreptat spre aceste amplasamente,  unde preţul metrului pătrat începe de la 50 de euro, fără utilităţi”, afirmă Gabriel Benţa. Terenul ajunge să coste şi 270 de euro pe metru pătrat, în zone precum cartierul Independenţei.

Apartamentele vechi nu se vând

În Bistriţa există două tipuri de blocuri vechi: cele construite în anii `90 şi cele edificate înainte de 1989. Un apartament vechi de două camere la 60 de metri pătraţi costă 50.000 de euro. Preţul cerut pentru o locuinţă de patru camere într-un bloc „comunist” este de 70.000 de euro.

Suprafaţa acestui tip de apartament variază, în funcţie de anul de construcţie, între 80 şi 100 de metri pătraţi. „Vânzările la apartamentele vechi au mers foarte bine până vara trecută. Primele semne de stagnare a acestui segment au apărut în septembrie. Preţurile au scăzut cu 10% - 20% în ultima perioadă”, spune Gabriel Benţa.

Oferta imobiliară locală mai conţine şi vile construite la jumătatea deceniului trecut, cu suprafeţe foarte mari, pe care proprietarii nu le mai pot întreţine şi le scot la vânzare. De pildă, preţul cerut pentru o construcţie de 300 de metri pătraţi este de 350.000 de euro, cu teren de 2.000 de metri pătraţi, cu toate utilităţile.

Tipuri de locuinţe: garsoniere, apartamente cu două – patru camere în ansambluri rezidenţiale noi şi blocuri construite înainte de 1989 şi vile individuale

Centre comerciale:  Kaufland, Plus, magazine de cartier

Transport în comun: este asigurat de o firmă particulară

Unităţi de învăţământ: nouă grădinţe, şase şcoli generale, Şcoala de Arte, colegii naţionale, licee specializate, cinci grupuri şcolare, secţii ale unor unităţi de învăţământ superior

Clinici şi spitale: secţii ale spitalului judeţean.

Parcuri: parcul din Centrul Istoric.

Grad de poluare: Activităţile ce se desfăşoară în actuala zonă industrială sunt principalii factori poluatori din oraş

Povestea cartierului tău

Bistriţa este unul dintre cele mai vechi burguri ale Transilvaniei. Prima sa atestare documentară a avut loc în anul 1241, în Codexul de la Echternach, sub numele de Târgul Nosa. „Această denumire a fost adoptată după locul de origine al majorităţii coloniştilor care au format aşezarea, în secolul al XII - lea, care proveneau din spaţiul Luxemburgului de azi, probabil din preajma localităţii Nosa, aflată la 40 de kilometri de Luxemburg”, spune Vasile Duda, istoric de artă.

În a doua parte a secolului al XIII-lea, la 16 iulie 1264, Papa Urban al IV-lea pomeneşte într-un document în limba latină ţinutul „Bistriche”, adică Bistriţa. Această toponimie s-a impus probabil sub influenţa populaţiei băştinaşe romano-slave, deoarece cuvântul slav „bistro” înseamnă „repede”. Astfel, ziua de 16 iulie, ca zi de atestare documentară, a devenit zi de sărbătoare a oraşului.

Oraşul s-a format odată cu aşezarea coloniştilor saşi pe văile Bârgăului şi Someşului în secolul al XII-lea. După marea invazie mongolă din 1241, când Rodna, importantă aşezare minieră de metale preţioase, intră în declin, Bistriţa, mai bine poziţionată geografic, devine cel mai important centru al zonei.

Preţul cerut pentru o locuinţă de patru camere într-un bloc „comunist” este de 70.000 de euro.  Foto: Lucian muntean