Leasingul imobiliar, prea firav pentru a atenta la supremaţia creditului ipotecar

Ingineriile financiare, gen MTS Leasing, reprezintă o frână în calea înrădăcinării acestui gen de produs Leasingul imobiliar este un produs al instituţiilor de credit care, la mai

Ingineriile financiare, gen MTS Leasing, reprezintă o frână în calea înrădăcinării acestui gen de produs

Leasingul imobiliar este un produs al instituţiilor de credit care, la mai bine de patru ani de la explozia pieţei imobiliare autohtone, se află încă în perioada de pionierat. O situaţie stranie, spun analiştii. "Monopolul creditului ipotecar pare definitiv, deşi evoluţiile în acest domeniu rămân, măcar pe termen mediu, încă indistincte", afirmă Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliară la UFI Bruxelles.

Aceasta să fie realitatea de pe piaţă? Statisticile oferite de Banca Naţională a României par să confirme această stare de fapt. Din ianuarie 2006 şi până în ultima lună a anului, valoarea totală a creditului imobiliar şi ipotecar acordată de instituţiile de credit româneşti însuma peste 2.829 milioane de lei sau aproximativ 830 milioane de euro. Aparent paradoxal, tot în jurul valorii de 800 milioane de euro se învârt şi estimările agenţiilor de consultanţă imobiliară cu privire la totalul tranzacţiilor de pe piaţă. Concluzia - un monopol cvasitotal al creditului imobiliar.

Ceea ce ar trebui să fie un concurent foarte serios, leasingul imobiliar este mai degrabă un produs pe hârtie. "Se socotea că, în primul trimestru al anului anterior, din aproape 170 milioane de euro care ar fi fost afectate contractelor de leasing, abia 3%, adică aproximativ 5 milioane, s-ar fi îndreptat către segmentul imobiliar", afirmă Silvestri. Totodată, specialiştii de la Esop Consulting spun că "finanţarea tranzacţiilor prin intermediul leasingului imobiliar este o soluţie aleasă mai frecvent de către persoanele juridice, fie ca este vorba de sediu de firmă, de spaţii de depozitare, spaţii de vânzare sau de producţie". Ei cred că nici în 2007 acest gen de produs nu va cunoaşte o dinamică deosebită în rândul persoanelor fizice care vor rămâne fidele creditului imobiliar sau celui ipotecar. Însă, leasingul imobiliar are un punct forte. El dă posibilitatea companiilor să amortizeze în contabilitate noua achiziţie imobiliară, într-o formă optimă, pe o perioadă lungă de timp. Cu toate acestea, Dorin Cojocaru, director executiv în cadrul direcţiei credite retail a BCR, opina recent că "leasingul imobiliar va cunoaşte o pantă ascendentă şi în România, însă direct proporţional cu performanţele legislaţiei în domeniu".

Punctele slabe ale leasingului imobiliar

În cazul creditului ipotecar, imobilul rămâne în proprietatea beneficiarului creditului încă de la acordarea lui. Banca are doar dreptul de a-şi recupera creanţa, prin executare silită în caz de neplată. În caz de faliment al instituţiei de credit, contractul de credit îşi urmează cursul firesc, chiar dacă un alt creditor îl înlocuieşte pe cel iniţial. La polul opus, în cazul leasingului imobiliar, beneficiarul nu este proprietarul imobilului până la finalizarea contractului şi plata valorii reziduale. Mai mult decât atât, beneficiarul trebuie fie să concesioneze terenul (care face parte din avans), fie să instituie un drept de folosinţă asupra terenului în favoarea societăţii de leasing. În concluzie, societatea de leasing poate dispune de construcţia respectivă în orice moment (o poate chiar ipoteca pentru a obţine finanţări suplimentare). Mai mult, în caz de faliment al societăţii de leasing, există posibilitatea ca nu doar construcţia, dar şi sumele investite de beneficiar să poată fi pierdute, dacă această construcţie a constituit garanţia vreunui împrumut angajat de societatea de leasing.
Dincolo de toate aceste aspecte pe care ni le-au enumerat specialiştii de la Esop Consulting, mai există un minus considerabil al leasingului imobiliar. Pe piaţa autohtonă, el este încărcat cu o puternică imagine negativă. "Prima societate de leasing imobiliar", aşa cum se autoprezenta MTS Leasing, a fost şi una din "ţepele" de proporţii ale anilor de după revoluţie. 700 de clienţi păcăliţi şi peste 50 milioane de euro făcute dispărute sunt o pată greu de înlăturat de pe imaginea acestui gen de produs.