Centrul Capitalei concentrează cele mai scumpe birouri

Numai în acest an urmează a fi daţi în folosinţă aproximativ 350.000 de metri pătraţi, din care peste 60% vor fi de clasa A

Datele din piaţă cu privire la afacerile cu birouri arată că în acest an urmează a fi livraţi aproximativ 350.000 de metri pătraţi, o cifră-record pentru România postrevoluţionară. Din această suprafaţă, peste 60% este reprezentată de birouri clasa A, birourile pentru care se facturează cele mai mari chirii. Care sunt însă trăsăturile caracteristice ale acestui gen de imobile, vedetele segmentului lor de piaţă?

Două sunt elementele definitorii. "Contează foarte mult caracterul central şi prestigiul locaţiei. În acelaşi timp, fiecare nivel al clădirii trebui să aibă cel puţin 1.000 de mp", a declarat Călin Clinciu, director de comunicare al companiei Euroest. Alte elemente care definesc un imobil de clasa A se referă la caracteristicile tehnice ale sistemului de lifturi, la condiţionarea şi filtrarea aerului din clădire. Nu trebuie uitată nici ideea de open space, precum şi necesitatea existenţei unui loc de parcare pentru fiecare 50 de mp de teren.

Perspective 2007 pe piaţa birourilor

Specialiştii de la Esop Consulting spun că cel mai folosit standard pentru obţinerea suprafeţei închiriabile poartă numele de BOMA. Acesta, deşi nu are caracter obligatoriu în nicio ţară, fiind doar o recomandare a unor experţi din domeniul imobiliar, este unanim acceptat.

Conform acestei metode, o măsurătoare este considerată corectă în măsura în care, la o a doua măsurare a spaţiului, apare o variaţie care nu depăşeşte 2%.

Cererea în creştere de spaţii de închiriat de calitate a dus la o reacţie pe măsură a dezvoltatorilor. Un studiu al companiei CB Richard Ellis estimează că, la sfârşitul acestui an, pe piaţa autohtonă vor exista aproximativ 1,5 milioane de mp de birouri. Cele mai multe dintre proiectele bucureştene vizează în continuare nordul oraşului, iar apetitul chiriaşilor pentru spaţii de clasa A va genera, spun specialiştii, o creştere a gradului de neocupare a birourilor mai slab cotate. Un alt aspect important cu privire la perspectiva pe termen scurt a pieţei este o creştere a costurilor de întreţinere aferente fiecărui metru pătrat închiriat.

Cu cât se închiriază metrul pătrat?

Un birou de clasa A situat într-o zonă centrală a Capitalei poate aduce o chirie pe metrul pătrat undeva în jurul a 22 de euro. Nivelul mediu al chiriilor pe palierul de sus al acestei pieţe a fost însă, până la finalul anului trecut, de circa 19 euro pe mp. O valoare sensibil mai mică a putut fi obţinută de acei clienţi care au ales să închirieze spaţii care nu au fost încă finalizate.

În continuare, piaţa avantajează proprietarii. În condiţiile în care cererea este superioară ofertei, ei încheie foarte rar contracte pe perioade scurte de timp. Pentru spaţiile mici, contractele se încheie de regulă pe perioade de maximum cinci ani. În acest caz se constituie şi un depozit de garanţie care echivaleză cu valoarea a circa trei chirii lunare. La polul opus, companiile de calibru încheie contracte care pot depăşi chiar şi un deceniu.