Case tot mai scumpe pentru încă un deceniu

În timp ce analiştii imobiliari spun la unison că preţurile locuinţelor nu îşi vor încetini ritmul de creştere, cumpărătorul român adoptă o strategie de expectativă Preţuri care

În timp ce analiştii imobiliari spun la unison că preţurile locuinţelor nu îşi vor încetini ritmul de creştere, cumpărătorul român adoptă o strategie de expectativă

Preţuri care cresc de la o zi la alta. Astfel poate fi descrisă sumar realitatea de pe piaţa imobiliară. În majoritatea marilor oraşe din ţară, costurile de achiziţie ale locuinţelor s-au apreciat cu 10-20% de la începutul acestui an. Specialiştii din domeniu spun că acest trend este unul de durată. Vom cumpăra din ce în ce mai scump. Cel puţin deocamdată însă românii preferă să amâne achiziţia unei case, cei mai mulţi potenţiali clienţi căutând încă o explicaţie asupra modului în care simpla aderare la Uniune a condus la explozia preţurilor.

Un studiu al agenţiei imobiliare Edil descrie evoluţia din ultima perioadă a pieţei rezidenţiale clujene, dar şi a altor mari oraşe din vestul ţării. Astfel, opt din zece clujeni care au cumpărat un apartament în primăvara acestui an au ales o proprietate într-un imobil nou. Nici aici preţurile nu au stat pe loc.

Banii din căpşuni devin apartamente

O garsonieră de 40 de mp situată în centrul oraşului a depăşit pragul celor 50.000 de euro. Cea mai ieftină locuinţă nouă, similară ca suprafaţă, poate fi găsită în cartierul Mănăştur. Însă, chiar şi aici, preţul metrului pătrat depăşeşte mia de euro. Pentru un apartament cu patru camere în centrul Clujului, dezvoltatorii cer sume ce ating şi 140.000 de euro, se mai arată în studiul companiei Edil. Profilul clientului clujean arată că acesta are în general mai puţin de 40 de ani şi preferă să achiziţioneze garsoniere cu o suprafaţă de minimum 36 de mp.

Cea mai mare parte a finanţării pentru aceste achiziţii este asigurată prin intermediul creditelor bancare. Şi bistriţenii au ca produs imobiliar favorit garsoniera. Mai ales atunci când vor să investească. În acest oraş se înregistrează totodată şi un fenomen deosebit de interesant. Avântul imobiliar este susţinut de numărul mare de cumpărători reprezentat de românii care muncesc peste graniţă, în special în Spania. Aceştia au acces la credite spaniole de nevoi personale, credite mari ca valoare şi care sunt obţinute în condiţii mai avantajoase decât cele oferite de băncile din România. Rezultatul este o cerere mare de locuinţe, neapărat noi, pe piaţa bistriţeană.

Studiul companiei Edil mai surprinde o particularitate. În Bistriţa, toate construcţiile noi se predau finisate, neexistând cerere din partea clienţilor pentru achiziţionarea de locuinţe nefinisate sau semifinisate. În prezent, în centrul oraşului se construieşte doar un singur bloc. Evident aici se înregistrează şi cel mai ridicat preţ, 1.300 de euro pe mp. Complexe rezidenţiale se construiesc în zona Independenţei. Preţul metrului pătrat începe de la 800 de euro şi poate ajunge şi la 1.200 de euro. Cele mai ieftine apartamente noi din Bistriţa pot fi achiziţionate în zona Unirea, unde metrul pătrat util începe de la 650 de euro. Acest lucru face ca un apartament cu patru camere şi cu o suprafaţă de peste 130 de mp să poată fi cumpărat cu aproximativ 90.000 de euro.

Apartamente noi în Sibiu în 2007, numai la periferie

Preţuri ale locuinţelor care se modifică de la o zi la alta se regăsesc şi în Sibiu. Studiul Edil face referire la o cerere în creştere pe segmentul de lux. Această tendinţă a fost deja sesizată de dezvoltatori, astfel încât au fost demarate numeroase proiecte de tip minicartier securizat.

Locuinţele care vor fi gata în decursul acestui an sunt situate în zonele periferice ale oraşului precum: Şelimbăr, Turnişor şi Terezian. În Turnişor, de exemplu, o garsonieră poate fi cumpărată cu aproximativ 26.000 de euro, în timp ce preţul unui apartament cu trei camere este de circa 62.000 de euro.

Ce se va întâmpla însă în următorii ani cu preţul caselor? O perspectivă distinctă asupra modului în care va evolua piaţa locuinţelor este formulată de directorul firmei de consultanţă Arco Real Estate Consulting, Ciprian Lopată. "Dacă în prezent segmentul rezidenţial românesc se confruntă cu un decalaj mare între cerere şi ofertă, aceasta este încă mică în comparaţie cu ce va urma.

Locuinţă ieftină,
doar în regie proprie

Cererea va fi în continuă creştere în următorii 20-25 de ani, iar preţurile vor creşte simultan", este de părere directorul Arco, care spune că marile scumpiri vor veni în anii imediat următori. "Se va ajunge la situaţia de a cumpăra un metru pătrat de locuinţă în centrul oraşului vechi cu 10.000 euro", precizează Ciprian Lopată.

El compară piaţa imobiliară autohtonă cu cea a Ţărilor Baltice şi spune că ne aflăm într-o situaţie similară cu cea înregistrată în nordul continentului în anul 2000. "Actualul Bucureşti va fi, în următorii ani, doar centrul oraşului. Centrul va fi, ca în orice oraş mare şi civilizat din Vest, pentru business. Primul inel şi al doilea sunt pentru locuit, iar al treilea, pentru cea de-a doua casă", concluzionează directorul Arco.

O soluţie prin care poate fi evitată plată unor preţuri tot mai mari pentru metrul pătrat de apartament este construcţia în regie proprie. Sergiu Cone, managerul sitului financiar No Cash, spune că prin această modalitate se poate ajunge la un preţ chiar şi de patru-cinci ori mai mic decât cel cerut pe piaţa bucureşteană de dezvoltatorii de blocuri. În acest caz, optaţi pentru a vă transforma într-un veritabil şef de şantier. Iar acesta nu este singurul impediment notabil. Dacă nu aveţi deja achiziţionat un teren, lucrurile se complică şi, odată cu ele, cresc exponenţial şi costurile. Alexandru Bursuc, consultant în cadrul departamentului terenuri al companiei DTZ Echinox, spune că, în următorii doi ani, preţurile terenurilor vor creşte cu până la 40%.

Asta chiar şi în condiţiile în care anul trecut acestea s-au apreciat la nivel naţional cu circa 20%, iar ponderea Bucureştiului a fost de aproximativ 40%. În prezent, în centrul Capitalei, terenurile pot ajunge şi la 4.000 euro pe mp, iar acest lucru influenţează în mod evident preţul final al locuinţelor. "La ora actuală, piaţa terenurilor este în creştere, dar acest trend s-a mai stabilizat şi nu mai are viteza din anii trecuţi.

Cererea a crescut, iar odată cu ea a crescut şi numărul de tranzacţii, chiar în condiţiile în care preţurile au urmat o traiectorie ascendentă", a mai declarat Alexandru Bursuc.

"Datorită extinderii sale, actualul perimetru al Bucureştiului va deveni, în următorii ani, centrul oraşului. Centrul va fi, ca în orice oraş mare şi civilizat din Vest, pentru business."
Ciprian Lopată, director Arco Real Estate Consulting

Estul bate restul

Un nou jucător din categoria greilor îşi face simţită prezenţa pe piaţa europeană de real estate. După ani de amorţeală postcomunistă, Rusia intră puternic în competiţia atragerii marilor investiţii imobiliare. Pe fondul aprecierii constante a principalelor produse de export (gazul şi petrolul) şi a dublării de la an la an a nivelului investiţiilor străine directe, cea mai întinsă ţară de pe mapamond propune noi locaţii pe harta dezvoltatorilor, Moscova şi Sankt Petersburgul fiind cap de listă.

O recomandă randamentele considerabil mai mari decât cele europene şi chiar decât ale unor ţări emergente. Dacă pe segmentul birourilor de clasă A, specialiştii companiei DTZ estimau că în Bucureşti şi în Varşovia se consemnau randamente de 6,5%, respectiv 5,5%, în cazul Moscovei nivelul acestora era, în 2006, de 9%. Şi dacă handicapul unor randamente mai mici ar putea fi compensat de un grad de risc mai scăzut al unei investiţii imobiliare autohtone, problemele fiscalităţii româneşti i-ar putea îndepărta pe doritorii de proprietăţi româneşti. Compania de consultanţă KPMG sesiza zilele acestea suprafiscalizarea domeniului.

Codul Fiscal românesc prevede că persoanele juridice trebuie să plătească anual o taxă de 1,5% din valoarea contabilă a clădirii. Cu un impozit pe metrul pătrat de trei până la şase ori mai mare decât al vecinilor central europeni, analiştii apreciază că România trimite deja un semnal negativ unor categorii largi de potenţiali investitori. Şi toate acestea în contextul în care se anunţă o nouă stea a imobiliarului. Deşi caracterizată drept "opacă", piaţa imobiliară rusească a atras numai anul trecut circa trei miliarde de euro, adică aproximativ 10% din totalul investiţiilor străine directe din această ţară. Şi tot aici s-au înregistrat şi tranzacţii-mamut, de sute de milioane de euro fiecare. Iată contextul mai larg în care trebuie plasată aşa-zisa explozie imobiliară a României. Un context în care miracolul imobiliar autohton s-ar putea transforma, din cauze deopotrivă interne şi externe, într-o falsă minune.
(Ionuţ Morariu)