O autostradă pe centura Bucureştiului, soluţia specialiştilor din imobiliar pentru o Zonă Metropolitană reală

Zona Metropolitană Bucureşti este un proiect despre care se vorbeşte de ani buni şi care aprinde în continuare multe idei legate de ipotetice speculaţii sau chiar investiţii

Zona Metropolitană Bucureşti este un proiect despre care se vorbeşte de ani buni şi care aprinde în continuare multe idei legate de ipotetice speculaţii sau chiar investiţii imobiliare. Care va fi însă impactul real al concretizării unui astfel de proiect? Mai degrabă unul nesemnificativ, spun la unison voci din piaţa imobiliară, dar şi analişti de profil.

"Autorităţile locale şi centrale s-au dovedit până acum incapabile să rezolve problema infrastructurii în Bucureşti, iar extinderea Capitalei printr-o zonă metropolitană nu ne face să credem că situaţia se va îmbunătăţi", afirmă Mihai Plăeşu, consultant senior în cadrul Departamentului investiţii al DTZ Echinox. Totodată acesta arată că sistemul legislativ actual a rămas ancorat în realităţi mai vechi de un deceniu. În continuare, "dezvoltatorii sunt obligaţi să configureze reţelele de infrastructură pe terenurile proprietate privată, pe costul lor, după care sunt obligaţi să le doneze primăriei", nuanţează Mihai Plăeşu. "Zona Metropolitană Bucureşti este un proiect cu importanţă mai degrabă politică şi administrativă decât cu influenţă decisivă în ceea ce priveşte evoluţia segmentelor pieţei imobiliare", concluzionează reprezentantul companiei DTZ Echinox.

O imagine plastică a fenomenului o oferă Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliară. El compară ideea de zonă metropolitană bucureşteană cu cea a nu mai puţin fabuloasei locaţii a El Doradoului. Silvestri exclude în acelaşi timp ideea că orice investiţie imobiliară în aşa zisa zonă metropolitană va genera un câştig imediat şi de mari dimensiuni. "A transforma Bucureştii de azi într-un oraş gigantic, cu o suprafaţă de nouă ori mai întinsă decât aceea de azi, urbanizând tarlale unde ieri se cultiva grâu şi porumb, este iluzoriu", subliniază Artur Silvestri.

Ce ar trebui să fie "marele Bucureşti"?

Zonă Metropolitană Bucureşti include, conform unui plan întocmit încă din 2005, 94 de unităţi administrativ-teritoriale, printre care şi municipiile Bucureşti şi Olteniţa. Potrivit unui studiu realizat de Centrul de Planificare Urbană şi Metropolitană din cadrul Primăriei Capitalei, viitoarea metropolă ar urma să se întindă pe 5.046 de kilometri pătraţi. Ea ar avea următoarele limite: la nord-est, comunele Grădiştea, Petrăchioaia Ilfov, Sineşti, Belciugatele, Fundulea şi Ileana. La sud-est, graniţa este marcată de localităţile Nicolae Bălcescu, Valea Argovei, Frăsinet şi Mănăstirea, iar delimitarea pentru zona de nord este făcută de Butimanu, Ciolpani, Periş, Gruiu şi Nuci. În ceea ce priveşte partea de sud, Zona Metropolitană va ajunge până la malul stâng al Dunării. Există însă şi un proiect mai nou cu privire la Zona Metropolitană. El aparţine fostului primar al sectorului 1 al Capitalei, Vasile Gherman. Acesta mizează pe o metropolă de mai mici dimensiuni care, într-o primă etapă ar îngloba doar 40 de localităţi adiacente Bucureştiului. Până în prezent însă parlamentul nu a agreat niciuna dintre formulele vehiculate de-a lungul timpului.

O autostradă de centură ar contura o zonă metropolitană veritabilă

Specialiştii companiei DTZ spun că un proiect care ar influenţa în mod semnificativ piaţa imobiliară ar fi fost construirea unei autostrăzi de centură. "Întrucât aceasta nu a putut fi finalizată în 17 ani, iar acum se discută o soluţie ridicolă de lărgire a actualei centuri, cred că o zonă metropolitană extinsă până la Dunare, de dimensiunea unui judeţ, este în măsura să influenţeze doar indirect piaţa imobiliară", a declarat Mihai Plăeşu. Cum cererea de locuinţe, dar şi puterea de cumpărare în localităţi metropolitane precum Olteniţa este una redusă, specialiştii consideră că actualele locaţii de top vor rămâne favoritele dezvoltatorilor chiar şi în condiţiile înfiinţării zonei metropolitane. "Este de aşteptat ca segmentul de lux să rămână concentrat în nordul oraşului.

Cei care vor dori apartamente de lux vor fi interesaţi în continuare mai ales de zonele Aviatorilor, Kiseleff, Primăverii, Dorobanţi, Floreasca, sau Herăstrău, în timp ce doritorii de vile vor fi interesaţi de Băneasa şi Pipera", precizează Plăeşu. Suburbiile cu cea mai bună infrastructură ale Bucureştiului vor spulbera orice concurenţă. Un argument invocat de specialiştii este şi faptul că ei consideră drept puţin probabilă migrarea unui număr considerabil de persoane către locaţii situate la mai mult de cinci kilometri depărtare de periferia Capitalei.

O situaţie similară este de anticipat pe toate segmentele pieţei imobiliare. Date din piaţă arată că cei care investesc în clădiri de birouri rămân fideli nordului şi vestului Bucureştiului. Depozitele, halele de producţie, dar şi spaţiile destinate logisticii sunt condiţionate de o legătură facilă cu autostrada sau cu şoseau de centură. Înfiinţarea zonei metropolitane nu ar afecta considerabil nici pe cei care vor să investească în hoteluri. Locaţiile favorite ale marilor operatori sunt de regulă în centrul oraşului sau în apropierea rutei către aeroport.

O zonă metropolitană extinsă până la Dunăre, de dimensiunea unui judeţ, ar influenţa doar indirect piaţa imobiliară"
Mihai Plăeşu
senior consultant DTZ Echinox