Birourile, vedetele tranzacţiilor imobiliare

Specialiştii CBRE estimează că următoarele şase luni vor aduce majorări ale chiriilor pentru spaţiile de clasa A Piaţa bucureşteană a birourilor a atins un nivel record. În 2006 au

Specialiştii CBRE estimează că următoarele şase luni vor aduce majorări ale chiriilor pentru spaţiile de clasa A

Piaţa bucureşteană a birourilor a atins un nivel record. În 2006 au fost închiriaţi peste 270.000 de metri pătraţi, o suprafaţă cu 42% mai mare decât cea din anul precedent. Companiile de IT şi telecomunicaţii sunt cele care au influenţat decisiv cererea în ultima perioadă, reprezentând un veritabil motor al cererii.

Ultimul studiu cu privire la evoluţiile pieţei imobiliare din Capitală al companiei CB Richard Ellis relevă faptul că şi în prezent piaţa spaţiilor de birouri este încă dominată de proprietari. Asta pentru că "există un dezechilibru evident între cerere şi ofertă, în special pe segmentul solicitanţilor de suprafeţe de mici dimensiuni", se mai arată în studiu. Spaţii de parcare cât mai generoase, acces uşor la metrou şi mai ales o bună vizibilitate comercială sunt calităţile esenţiale ale unei clădiri de birouri. Cum astfel de imobile sunt în continuare mai puţine decât cererea existentă pe piaţă, marile companii au încheiat contracte de pre-închiriere cu până la 12 luni, înainte de data de finalizare a clădirilor. Astfel, din totalul birourilor închiriate în 2006, aproximativ 40% sunt pre-închirieri. Dintre acestea, 48% sunt tranzacţii cu suprafeţe cuprinse între 1.000 mp şi 5.000 mp.

Investiţia în birouri aduce un randament de 7%

Ultima parte a lui 2006 a adus o uşoară creştere a chiriilor pe segmentul birourilor de clasa A. Dacă în primele şase luni ale anului trecut nivelul mediu lunar era de 18,5-19 euro, în semestrul doi din 2006 chiriile pentru birouri de clasa A s-au majorat ca urmare a lipsei de spaţii de calitate şi a cererii crescute, situându-se în prezent la 19-19,5 euro. Chirii de top, de până la 22 de euro pe metru pătrat, se obţin în prezent doar în zonele centrale ale Capitalei. Randamentele pentru birorile de clasa A se situează în jurul valorii de şapte la sută. Preţul de vânzare al unui metru pătrat de birou a crescut însă cu 10-15% faţă de perioada similară a anului trecut, tranzacţiile de pe piaţă fiind realizate şi la valori de 2.700 de euro pe metru pătrat.

Care sunt condiţiile de închiriere

Studiul realizat de specialiştii CB Richard Ellis relevă şi un alt trend al pieţei birourilor. "Proprietarii ezită să încheie contracte de închiriere pe perioade scurte sau să includă clauze de întrerupere a contractului, deoarece condiţiile pieţei le sunt favorabile", se arată în document. Contractele companiilor mari se încheie de obicei pe perioade lungi, care ating şi un deceniu. Însă şi firmele mici sunt nevoite să semneze înţelegeri care depăşesc de multe ori un termen de trei ani, instituind totodată şi un depozit de garanţie consistent. Şi costurile de întreţinere aferente unui metru pătrat de birou au crescut în ultima perioadă. Majorarea este chiar una consistentă, de jumătate de euro lunar. Prin această măsură, proprietarii încearcă să acopere scumpirea utilităţilor dar şi creşterea nivelului impozitelor. Rezultatul este că un chiriaş trebuie să ia în calcul şi aceste costuri, care pot ajunge în prezent şi la 3,5 euro pe metru pătrat.

Ce aduce nou 2007 pe piaţa birourilor

Primul trimestru al acestui an va aduce în piaţa bucureşteană un total de aproximativ 40.000 de metri pătraţi de birouri, localizaţi cu precădere în zona de nord a oraşului. Mai bine de 60% din această suprafaţă a fost însă deja pre-închiriată. Studiul CB Richard Ellis previzionează că, până la sfârşitul lui 2007, stocul total de birouri va atinge valoarea de 1,5 milioane de metri pătraţi. Din stocul total preconizat a fi finalizat în 2007, aproximativ 64% sunt birouri de clasa A. Totodată, specialiştii CBRE estimeză că interesul companiilor străine nou intrate pe piaţa românească va menţine la un nivel ridicat cererea pentru spaţii de sub 500 metri pătraţi. Va creşte în schimb gradul de neocupare a clădirilor de clasa B, care au dominat piaţa în 2006. În acelaşi timp, chiriile pentru birourile de clasa A vor creşte în următoarele şase luni ca urmare a ofertei în continuare limitate de birouri de calitate.