Care este achizitia momentului?

Până nu demult, imobiliarele reprezentau unul dintre cele mai atractive plasamente, atât pentru investitorii instituţionali, cât şi pentru "afaceriştii" ocazionali. Acum însă cumpărătorii

Până nu demult, imobiliarele reprezentau unul dintre cele mai atractive plasamente, atât pentru investitorii instituţionali, cât şi pentru "afaceriştii" ocazionali. Acum însă cumpărătorii par să privească cu circumspecţie orice ţine de piaţa de real estate. Cu toate acestea, analiştii spun că există încă tranzacţii sigure pe piaţa bucureşteană.

"Totul se reduce la calculele preliminare"

Valentin Croitoru, Managing Partner RealTime

"De ceva vreme, o achiziţie imobiliară trebuie să fie ceva mai mult decât inspirată. Totul se rezumă acum la cifre, care trebuie să fie foarte bine calculate. Cumpărătorul este, deja, bine pregătit şi îşi stabileşte destul de clar paşii pe care îi urmează, în funcţie de rezultatele calculelor preliminare, de studiul de fezabilitate pentru investiţie, de profitabilitatea respectivei investiţii.

În momentul de dinaintea achiziţiei, riscul trebuie să aibă un grad cât mai mic şi o profitabilitate cu un procentaj cât mai mare, lucru luat destul de rar în considerare de către vânzător la stabilirea preţului.

Astfel, pentru oricare dintre segmentele pieţei imobiliare se poate realiza o tranzacţie mai mult sau mai puţin inspirată. De exemplu, achiziţia unui teren pe care urmează să se dezvolte o clădire de birouri va fi una foarte reuşită dacă sunt respectate următoarele condiţii:

1. estimăm corect care este preţul de închiriere pentru clădirea de birouri astfel încât să putem face un calcul clar al termenului de recuperare a investiţiei (yield);

2. există cerere reală pentru tipul de spaţiu ce urmează a se construi;

3. estimăm corect costurile de construire şi finisare, timpul de execuţie a lucrării şi respectarea unui grafic de vânzări;

4. parametrii urbanistici şi tehnici ai terenului sunt foarte clari şi cunoaştem bine costurile de pregătire a terenului pentru construire (demolarea clădirilor existente, avizarea, autorizarea etc.);

5. preţul de achiziţie pentru teren este unul corect, astfel încât, luând în considerare cele de mai sus, precum şi multe alte aspecte, vom avea o afacere profitabilă.

Gradul de inspiraţie în achiziţionarea lotului de teren depinde, deci, de cât de profitabilă este întreaga afacere. Principiul descris mai sus este valabil pentru aproape orice segment din piaţa imobiliară. Inclusiv pentru achiziţionarea unui apartament într-un bloc nou sau vechi se poate face un asemenea calcul de profitabilitate, raportat, de exemplu, la preţul de închiriere".

"Terenurile limitrofe, cea mai bună afacere"

Florin Urzica, General Manager Landexperts

În momentul de faţă, "cea mai bună achiziţie pe piaţa imobiliară bucureşteană sunt terenurile de la periferie. Fiindcă aici preţurile sunt mai mici, mai există încă interes din partea cumpărătorilor, iar piaţa nu s-a blocat încă de tot".

Zona în care există cea mai mare cerere pentru terenuri situate la periferia Bucureştiului continuă să fie nordul, cu un accent deosebit pe comunele Corbeanca şi Baloteşti, unde preţurile sunt încă mici în comparaţie cu restul pieţei.

Un potenţial ridicat are şi sudul, în special comunele Berceni şi Frumuşani. "Cine cumpără terenuri în aceste zone nu are ce pierde. La 50-60 de euro metrul pătrat poţi să construieşti o casă" fără probleme, nu foarte departe de oraş. Pentru aceste zone, preţurile vor continua să crească, chiar dacă nu în ritmul frenetic de până acum. Majorările vor fi, cel mai probabil, de circa 10% pe an.

La polul opus, loturile pretabile pentru construcţii din Bucureşti sunt deja foarte mari, ceea ce blochează interesul cumpărătorilor. Cel mai mic preţ care poate fi întâlnit în Capitală este de 250-300 de euro metrul pătrat.

Nu doar piaţa terenurilor este afectată de blocajul generat de preţurile ridicate, ci toate segmentele imobiliare.

Singurul sector care mai beneficiază încă de interesul cumpărătorilor este cel al imobilelor noi. În schimb, proprietarii apartamentelor vechi continuă să lase la preţ, ceea ce arată că cererea este în continuare destul de scăzută. Preţurile imobilelor vechi vor scădea în continuare, cu până la 25%. În acest context, timp de încă "patru-cinci luni de acum încolo, piaţa va fi moartă".

"Un raport cât mai bun între preţ şi CUT"

Costin Lazăr, General Manager Neoland Invest

"Cea mai inspirată achiziţie pe piaţa imobiliară din Bucureşti este un teren al cărui preţ, raportat la coeficienţii urbanistici, să cântărească cât mai puţin în costurile de construcţie ale proiectului.

Un exemplu este un teren în Colentina cu un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 5,7, la un preţ de achiziţie de 1000 de euro metrul pătrat. Aceasta este o investiţie foarte bună, preţul terenului reflectat în costul viitoarei construcţii fiind de 175 de euro metrul pătrat.

Preţul viitoarei construcţii se ridică la aproximativ 925 de euro metrul pătrat, iar aceeaşi suprafaţă în apartamentele din zonă se vinde cu 1600 de euro, astfel că rezultă un profit de 675 de euro metrul pătrat. Un teren în Vitan cu un CUT de 4 la 1200 de euro metrul pătrat este o altă achiziţie foarte profitabilă, costul terenului reflectat în cel al viitoarei clădiri fiind de 300 de euro.

Preţul construcţiei va fi de 1050 de euro metrul pătrat, în condiţiile în care preţul apartamentelor din zonă este de 1800 de euro raportat la aceeaşi suprafaţă. Se obţine astfel un profit de 750 de euro metrul pătrat".