Scapă de povara creditului imobiliar

Te numeri printre cei care au cumpărat case în perioada boomului preţurilor, respectiv anii 2007-2008 şi care sunt acum prinşi în cleştii unui mecanism rapace? Rata şi diferenţa de curs ţi-au golit complet buzunarele? Iată câteva variante prin care îţi poţi uşura situaţia. În România, dacă ai apucat să iei un credit pentru achiziţia unui apartament, sunt puţine şanse să scapi de el. Tot ce poţi face este să încerci să

Apartamentele luate în urmă cu doi-trei ani costau în multe cazuri dublu decât valorile recente. Un apartament vechi, slab dotat, la 120.000 de euro, într-un cartier periferic, acum, pentru orice proprietar e un vis frumos.

În 2007, proprietarii ar fi considerat însă o mare jignire să le spui că preţul acesta e cam piperat. Un apartament luat atunci şi ipotecat la bancă nu mai are mare valoare astăzi. Cei care au cumpărat atunci realizează astăzi că au aruncat pe fereastră jumătate din bani.

Înghiţiţi de datorii

Cătălin C. a cumpărat un apartament de două camere în Apărătorii Patriei în vara anului 2008. A plătit pe el 120.000 de euro, bani împrumutaţi de Credit Europe Bank. Instituţia finanicară i-a permis să ia apartamentul cu un avans de doar 5%. Rata lunară pe care a ajuns să o plătească a fost de 870 de euro, la un curs de 3,56 lei.

După nici o lună de la semnarea contractului, începuseră deja să circule zvonuri despre ieftiniri. Până la sfârşitul anului locuinţa se ieftinise deja cu 20.000 de euro. A crezut că e doar o glumă. Cotaţia euro a început să crească însă. Timp de două luni Cătălin a plătit rate de aproximativ 900 de euro.

Angajatorul său, o firmă de publicitate a realizat că e supradimensionat în ceea ce priveşte personalul, aşa că şi-a pierdut locul de muncă. S-a descurcat, a găsit alt job, dar sumele pe care le trimitea către bancă erau din ce în ce mai mari.

Acum, ratele au revenit la un nivel de 820 de euro, însă, în lei plăteşte tot mai mult, moneda europeană fiind cu 0,5 lei mai scumpă. „Am fost la bancă şi am întrebat ce pot face dacă nu-mi mai permit ratele. Mi-au spus că nu-mi pot da decât o perioadă de graţie de şase luni, dar voi fi taxat ulterior", afirmă Cătălin.

Evoluţii în piaţa bancară şi imobiliară

39,1% Este scăderea EURIBOR în ultimele şase luni. Acesta este indicele după care se calculează dobânzile la creditele în euro.

80.000 de euro. Este preţul mediu al unui apartament cu două camere în Bucureşti. Variantele mai ieftine oscilează în jurul a 40.000 de euro.

26% Scădere. Cu atât s-au ieftinit chriile din Capitală în ultimul an. Un apartament cu două camere se închiriază acum cu aproximativ 350 de euro.

Banca este la putere

SUA se confruntă acum cu o situaţie inedită. Un număr considerabil de persoane care au cumpărat imobile şi nu-şi mai permit să plătească ratele trimit băncii cheile imobilului prin poştă. În România e ceva mai greu să te gândeşti la astfel de alternative. Cei care au cumpărat un imobil printr-un credit ipotecar se văd acum în situaţia de a decide dacă plătesc în continuare creditul sau predau băncii imobilul. Situaţia este însă foarte complicată.

O viaţă pentru bancă

Neplata ratelor pentru mai mult de 90 de zile  obligă banca să înceapă executarea silită a debitorului, derulând procedura de executare, vânzare la licitaţie publică sau vânzare directă. „Dacă banca îşi recuperează doar parţial sumele din vânzarea imobilului care constituie garanţia, aceasta nu înseamnă că nu va încerca recuperarea întregii sume pe alte căi", declară Cristina Maxim, avocat partener şi coordonatoare a departamentului bancar din cadrul firmei de avocatură Boştină şi Asociaţii. Asta înseamnă, din punct de vedere legal, că banca este creditor garantat pentru valoarea recuperată prin vânzarea imobilului şi chirografar pentru diferenţă.

Negociaţi! Negociaţi!

Concret, banca are dreptul să execute alte bunuri sau chiar să poprească salariul împrumutatului, printr-un proces în instanţă.

„Alternativele de care dispun asemenea persoane ar fi să discute cu băncile şi să solicite eventuale restructurări ale creditelor sub formă de reeşalonări, refinanţări", adaugă Maxim. Brokerii bancari spun că astfel de perioade sunt normale.

„Astfel de evenimente pot interveni în medie de cinci-şase ori pe parcursul derulării unui credit ipotecar, acestea fiind evenimente neprevăzute. În aceeaşi categorie intră şi divorţurile, decesele, accidentele, pierderea temporară a locului de muncă sau o relocare", declară Anamaria Rotar, CEO Kiwi Finance. Este indicat deci când accesaţi un credit să vă întocmiţi un buget riguros pe o perioadă mare de timp luând în considerare evoluţiile macroeconomice.

Interese comune

În ultima perioadă, bancile au înţeles că trebuie sa colaboreze cu clienţii lor şi să-i ajute să treacă peste această perioadă, executarea silită nefolosind niciuneia dintre părţi.

Banca nu se poate transforma în agenţie imobiliară, în timp ce cumpărătorul are nevoie de imobil. Unele bănci au înfiinţat chiar departamente specializate de restructurări credite, departamente care analizează posibiliţătile fiecărui debitor în parte.

Refinanţează împrumutul

Un contact permanent cu banca este esenţial pentru reducerea ratei

Celor care au cumpărat locuinţe în perioada de boom prin credit ipotecar, iar în prezent, suportă cu greu rata lunară li se recomandă cel mai des ca variantă viabilă refinanţarea, eventual cu extinderea perioadei de creditare, dacă acest lucru este posibil. Principalul beneficiu este obţinerea unei rate lunare mai suportabile.

Potrivit calulelor Kiwi Finance, cine a luat un credit ipotecar în martie 2008 în valoare de 90.000 de euro pe 25 de ani, cu un cost total de 9,5%, plăteşte o rată lunară de 750 de euro. Dacă hotărăşte să refinanţeze în condiţiile actuale, la un cost mediu de 6,8%, poate obţine o rată de 580 de euro pe lună. Asta înseamnă o reducere cu 22% a ratei lunare, iar ca valoare - aproximativ 170 de euro.

Dacă doreşte să refinanţeze cu majorarea perioadei de creditare la 30 de ani, rata poate să scadă până la 540 de euro, implicând o diminuare cu 210 euro pe lună. „Soluţiile pe care le oferim sunt personalizate în funcţie de situaţia şi de profilul fiecărui client", adaugă Anamaria Rotar.

Curtoazia, element vital

Cei de la Kiwi recomandă în acelaşi timp menţinerea unui contact regulat şi actualizat cu banca. „Astfel, în momentul în care apar probleme, atât băncile cât şi clienţii trebuie să găsească soluţii de depăşire a momentului, în interesul ambelor părţi", adaugă aceasta.

În elaborarea unei decizii de soluţionare a unei probleme, banca reanalizează profilul clientului şi comportamentul de plată anterior. „Foarte importantă este viziunea şi disponibilitatea clientului în ceea ce priveşte acţiunile la care va recurge pentru a depăşi situaţia", precizează Rotar.

Trebuie avut în vedere aşadar faptul că, mai devreme sau mai târziu, criza se va încheia şi băncile vor dori din nou clienţi şi cotă de piaţă. Norocoase în ultimii ani au fost persoanele care au optat pentru credite ipotecare la bănci care utilizează cotaţia indicelui EURIBOR.

Bănci cu dobânzi în cădere

Alpha Bank utilizează din 2007 cotaţia indicelui EURIBOR pentru stabilirea ratei dobânzii de referinţă la creditele de investiţii imobiliare. Rezultatul a fost o scădere a ratelor de plată în timp pentru clienţi, potrivit lui Ion Stan, vicepreşedinte executiv Operaţiuni.

Pentru un credit de 120.000 euro, pe o perioadă de 25 de ani, contractat în 2008, clientul plătea iniţial o rată de 1.000 de euro. Ca urmare a unei scăderi de 4% a indicelui EURIBOR, dobânda a fost ajustată în repetate rânduri, în 2009 rata ajungând la 710 euro, deci o scădere cu 28%.

Caută nod în papură!

Dacă ai plătit doar avansul poţi renunţa la contractarea unui credit imobiliar

Puţin mai norocoşi par a fi cei care au cumpărat în ansambluri în care constructorii au fost ceva mai leneşi. Dacă tocmai te-ai mutat în apartament sau urmează să faci acest lucru în perioada imediat următoare, avocaţii spun că mai există o şansă de salvare. În această categorie intră cei care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru un imobil şi au plătit un avans din surse proprii.

Dacă reuşeşti să anulezi contractul şi să-ţi recuperezi sumele plătite ca avans, înseamnă că nu trebuie să mai apelezi la credit. Asta înseamnă că nici nu te vei putea muta în propria casă, dar măcar ai scăpat de nopţi nedormite în care te gândeşti cum să faci să plăteşti rata. În plus, varianta locuirii cu chirie merită şi ea luată în considerare, în condiţiile în care şi această piaţă este în scădere continuă.

„În această situaţie, cumpăratorul care şi-a propus să obţină rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, se va prevala de orice neregulă în predarea imobilului", spune Cristina Maxim. Acesta poate găsi scuze acuzând finalizarea cu întârziere, spaţiile mai mici decât cele de pe hârtie, finisaje neconforme.

În această situaţie şi în limitele impuse de prevederile contractuale, cumpărătorul poate cere anularea contractului şi restituirea sumelor plătite până la acel moment. „Demersurile de acest tip nu sunt unele pozitive decât dacă dezvoltatorul este solvabil. Altfel, clientul riscă să nu-şi poată recupera banii decât pe calea instanţei, după un lung şi anevoios proces, după ce plăteşte taxe de timbru şi onorariile avocaţilor", avertizează Maxim.

Probleme, în caz de faliment

În instanţă va avea câştig de cauză, dar executarea este un obstacol, câtă vreme el este doar un creditor fără garanţii şi trebuie să execute un dezvoltator care, de cele mai multe ori, a garantat cu ipoteci pe imobilele în cauză creditele obţinute de la bănci, potrivit sursei citate. În acest caz cumpărătorul va trebui să aştepte ca băncile să-şi recupereze toate sumele împrumutate dezvoltatorului şi abia apoi vine rândul clientului.

Chirie sau rată

Comparativ cu luna ianuarie a anului trecut valorile chiriilor se reduseseră la începutul acestui an cu aproximativ 26%, potrivit portarului magazinuldecase.ro. La garsoniere, chiriile medii au scăzut cu 27%, de la 360 de euro în ianuarie 2009.

În cazul imobilelor cu două camere, reducerea a fost de 26%, de la 480 de euro în ianuarie anul trecut. Chiria medie pentru apartramentele de trei camere a scăzut de la 641 de euro la 490 de euro.