Riscurile nu descurajează investitorii străini

Un studiu al grupului bancar UniCredit arată că interesul pentru piaţa imobiliară românească este în continuă creştere Euforie indusă de integrarea în Uniunea Europeană,

Un studiu al grupului bancar UniCredit arată că interesul pentru piaţa imobiliară românească este în continuă creştere

Euforie indusă de integrarea în Uniunea Europeană, transparenţă scăzută, riscuri mari aferente unei investiţii şi randamente care scad vertiginos. În aceşti termeni este descrisă piaţa imobiliară românească într-un studiu al grupului bancar UniCredit.

Un alt aspect important sesizat de analiştii instituţiei financiare este faptul că, în perioada 2004-2006, randamentele unei investiţii imobiliare pe segmentul retail şi spaţii de birouri s-au erodat constant, ajungând până la circa 7%. Un trend similar se observă şi în cazul spaţiilor de depozitare, însă pe acest segment randamentele sunt considerate încă mari. Cei mai activi investitori în imobiliar sunt, conform studiului UniCredit, austriecii şi britanicii, însă este de notat şi interesul în creştere al companiilor germane, americane şi australiene.

Dezvoltare rapidă a spaţiilor de birouri

Pe segmentul spaţiilor de birouri, investiţiile sunt concentrate în Capitală. La nivelul întregii ţări, oferta de spaţii de birouri s-a dublat începând cu 2003, până la peste 700.000 de metri pătraţi. În Bucureşti, proiectele de birouri sunt concentrate, în principal, în zona de nord, între Piaţa Victoriei şi Băneasa. În pofida cererii ridicate, nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, între 15 şi 19 euro pe metru pătrat, conform datelor UniCredit. Randamentul unei astfel de investiţii s-a diminuat însă considerabil. De la peste 12%, în 2003, la 7%. Analiştii prognozează o continuare a decreşterii randamentelor, până la nivelul statelor central-europene. Cu toate acestea, oferta de birouri din Bucureşti rămâne scăzută.

Retailul românesc, tot mai aproape de Occident

Fiecărui bucureştean îi reveneau, la sfârşitul lui 2006, numai 0,37 metri pătraţi de birou, chiar şi în condiţiile dezvoltării rapide a pieţei locale. Datele UniCredit arată că raportul este de 11,22 metri pătraţi pentru un locuitor în Munchen şi de 0,63 metri pătraţi în capitala Rusiei.

În domeniul dezvoltărilor comerciale, calitatea tinde spre nivelul occidental, opinează analiştii UniCredit. Cererea pentru astfel de spaţii este ridicată şi tot mai multe lanţuri internaţionale de retail intră pe piaţa locală. Sunt amintite prezenţe notabile precum Carrefour, Rewe, Tengelmann, Lidl, Cora, Auchan şi Ikea. O altă realitate a pieţei de retail autohtone este gradul de neocupare foarte mic, aproape de zero. Chiar şi în aceste condiţii, chiria medie este de circa 20-25 de euro pe metru pătrat, în centrale comerciale noi, faţă de 15 euro pe metru pătrat în unităţile mai vechi.

În Bucureşti, unde venitul mediu al gospodăriilor este de 460 de euro, cu circa 60% peste media naţională, există deja cinci malluri: Unirea Shopping Center, Bucureşti Mall, Plaza Romania, Jolie Ville şi City Mall. Acestea totalizează aproximativ 146.600 de metri pătraţi destinaţi retailului. Raport la numărul locuitorilor, nivelul este de 0,08 metri pătraţi pe cap locuitor. Studiul UniCredit arată că această valoare este mică raportat la capitalele vecine. Spre exemplu, în Varşovia, fiecărui locuitor îi corespund 0,55 metri pătraţi de spaţiu comercial. Compensăm însă prin numărul mare de proiecte noi. În Bucureşti, este programată finalizarea a opt centre comerciale până la sfârşitul anului 2009, iar activitatea din restul ţării este şi ea foarte alertă.

Spaţiile industriale, încă la început

Piaţa de logistică este încă în faza de pionierat. Specialiştii UniCredit spun însă că avansul rapid al economiei consemnat în ultimii ani a contribuit la creşterea cererii pentru spaţii de depozitare moderne, în special din partea firmelor internaţionale de logistică şi a companiilor de retail. Conform studiului grupului bancar, oferta de spaţii noi de depozitare este scăzută în Bucureşti, de circa 275.000 metri pătraţi la sfârşitul anului 2006. Chiriile au scăzut uşor faţă de maximul de 5,5 euro pe metru pătrat, atins în 2005, la circa 4,5 euro pe metru pătrat, iar tendinţa de reducere ar putea continua, pe fondul dezvoltării de noi proiecte în domeniu.