Paradoxurile pieţei imobiliare româneşti: construcţii fără infrastructură de acces

În mai puţin de patru ani, în Pipera, una dintre cele mai în vogă locaţii pentru centre de afaceri, chiriile vor fi stabilite în funcţie de starea drumurilor Pipera-Tunari este, cum le

În mai puţin de patru ani, în Pipera, una dintre cele mai în vogă locaţii pentru centre de afaceri, chiriile vor fi stabilite în funcţie de starea drumurilor

Pipera-Tunari este, cum le place edililor din Voluntari, Iflov, să spună, axa viitorului Manhattan românesc. Câmpul de la nordul Bucureştiului începe să aducă a centru de afaceri - blocuri turn din sticlă, zeci de mii mp de birouri cu finisaje de primă clasă. Axa este însă acum doar un drum îngust şi prăfuit, care de abia peste doi ani s-ar putea ridica la nivelul pretenţiilor.

În mai puţin de două luni, cartierul de business din Voluntari va avea un nou turn pe măsura - Nord City Tower, o clădire modernă, beton şi sticlă, de 9.700 mp, care a costat, spun proprietarii, 16 milioane de euro. Dar, văzut prin praful câmpului, din dreptul staţiei "CFR Constanţa" (graniţă dintre Bucureşti şi Voluntari), anunţul imes "to let" (de închiriat) nu pare prea atractiv pentru potenţialul chiriaş: drum cu denivelări, cu o singură bandă pe sens, şi trotuare de pământ. Totuşi, proprietarii nu cred că vor aştepta prea mult. Mădălina Teleman, unul dintre dezvoltatori, arată că nu ar fi început o astfel de întreprindere dacă nu ar fi fost convinsă de potenţialul zonei. Şi apoi, "în doi ani, Pipera va arătă cu totul altfel", spune Mădălina Teleman.

Nu este singurul investitor care crede în viitorul zonei, din moment ce, la doi paşi, se construieşte un alt complex de birouri de mari dimensiuni (Twin Towers - "turnurile gemene", de 11 etaje). Mai încolo, alte 3.200 mp sunt deja scoase la închiriere.

Modernizarea din Voluntari va rupe Pipera de restul lumii

"Aici va fi Manhattanul românesc", este imaginea de serviciu pe care o furnizează Primăria Voluntari. Primarul Costel Pandele vorbeşte entuziast despre perspectivele oraşului în care se derulează investiţii de miliarde de dolari în imobiliare. Pe primul loc sunt, evident, proiectele rezidenţiale. Pe o suprafaţă de 1.250 ha se vor muta aproximativ 150.000 de oameni. Dacă, în scripte, oraşul a ajuns la 33.000 de locuitori, în realitate, aici locuiec între 80.000-100.000 de persoane, care, în cea mai mare parte, au domiciliul la o adresă din Bucureşti. Oraşul va avea un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) care va fi "strict respectat". În ceea ce priveşte spaţiile de birouri, investitorilor li se spune că în acest an vor începe lucrările pe Şoseaua Pipera - Tunari, pentru reabilitarea reţelelor şi lărgirea la patru benzi. Deocamdată, niciun utilaj nu e în teren, pentru că acum se lucrează la "obţinerea avizelor".

În rest, "nu va fi nevoie de exproprieri, pentru că vom îngloba trotuarele, care sunt spaţiu public", spune Daniel Răşică, şeful de cabinet al primarului . Unii proprietari vor putea fi nevoiţi totuşi să renunţe la câteva spaţii de parcare, mai ales că "drumul este şi în folosul lor". Constructorul a fost deja desemnat prin licitaţie, iar finanţarea va veni prin împrumuturi.

Tot anul acesta vor începe şi lucrările la un pasaj peste calea ferată, pentru care există finanţare europeană. Se conturează deja traficul infernal care va urma, mai ales după ce vor începe lucrările şi la pasajul peste calea ferată de la intersecţia cu Şoseaua Bucureşti-Nord. Manhattanul românesc va fi aproape închis. Se vehiculează ceva despre o alternativă de acces, dar deocamdată nimic concret. De altfel, singurele date concrete sunt că lucrările s-ar putea termina undeva la sfârşitul anului viitor, începutul anului 2009".

Despre fluidizarea traficului nu se va putea vorbi însă decât dacă lucrările din Voluntari vor fi corelate cu cele ale vecinilor din sectorul 2 al Bucureştiului. Primăria Sectorului 2 nu a găsit timp să ne vorbească despre planurile de dezvoltarea infrastructurii. Interesant e însă că partea din oraş a şoselei Pipera, deşi a rămas la fel de îngustă, a fost modernizată. Evident, n-au lipsit noile borduri.

Nervi şi microbuze, preţul plătit pentru un spaţiu adecvat

"Cum va arăta zona în următorii ani?" este o întrebare importantă atât pentru chiriaş, cât şi pentru proprietar. Deocamdată, atât pentru unii, cât şi pentru ceilalţi, la ordinea zilei este că "oferta de spaţii de birouri, mai ales de cele de clasă superioară, este mult mai mică decât cererea". Pentru Renault Technologie Roumanie, spre exemplu, unul dintre cei mai mari chiriaşi din zonă, era important să găsească o suprafaţă totală de aproape 15.000 mp, necesară dezvoltării noului centru de proiectare, în care vor lucra aproape două mii de angajaţi. "E greu să găseşti o asemenea suprafaţă compactă în Bucureşti", spune Cristian Nevzoreanu, directorul Afaceri Publice RTR. Aşa a ajuns compania să închirieze cele două corpuri ale North Gate, complex aflat la celălalt capăt al cartierului. Proprietarul a spus ceva despre perspectivele de extindere a drumului la patru benzi. Dar dimportant este că s-a găsit spaţiul adecvat. Pentru celelalte probleme se pot găsi soluţii - pleci cu două ore mai devreme, dacă vrei să ajungi la prânz, la o întâlnire din centru Bucureşiului. Şi închiriezi microbuze care să aducă şi să ducă angajaţii la staţia de metrou, aflată la peste doi km. O soluţie asemănătoare a găsit, de altfel, şi celălalt mare angajator care s-a mutat în zonă, Vodafone.

Locaţia, tot mai importantă în afacerile cu birouri

Proprietarii nu trebuie să mizeze însă prea mult pe această disponibiliate a clienţilor. Florin Şorea, directorul Departamentului de birouri al companiei Cushman&Wakefield, spune că, în trei-patru ani, se va ajunge la un echilibru între cerere şi ofertă pe acest segment al pieţei imobiliare. O părere similiară este exprimată şi de reprezentanţii CB Richard Ellis, care afirmă că asistăm la o creştere conjuncturală a chiriilor în clădirile de birouri. Perioada de aşezare a pieţei nu este chiar atât de departe. Ce se va întâmpla în acest moment nu foarte îndepărtat cu clădirile de clasa A construite în zone secundare în care infrastructura continuă să fie deficitară?

Mirela Raicu, senior coporate consultant în cadrul companiei Esop, ne-a declarat că, "în absenţa demarării şi finalizării de către autorităţi în cel mai scurt timp a proiectelor de fluidizare a traficului, întreaga zona va avea de suferit. Şi mă refer aici atât la proprietarii imobilelor respective, cât şi la chiriaşi şi angajaţii acestora". Ea punctează totodată şi punctele forte ale zonei. "Pipera are un potenţial deosebit prin prisma terenurilor cu suprafeţe mari disponibile, ce permit dezvoltarea de proiecte la scară largă", precizează Mirela Raicu. "Din păcate, infrastructura de acces rutier şi transport public este deficitară. Cursele speciale cu microbuze sunt o soluţie de compromis, care nu rezolvă problema de fond", mai arată reprezentantul Esop.

Chiar şi în acest moment, în care deficitul de spaţii de birouri de calitate este evident, voci din piaţă spun că mulţi dintre cei care îşi caută un loc de muncă refuză angajatorii care au sediile în Pipera. Motivaţia lor este simplă. Orele întregi petrecute în trafic în timp ce vin sau pleacă de la muncă. Acum, proprietarii de la Nord City Tower cer o chirie de 17 euro pe metrul pătrat. Însă concurenţa devine tot mai acerbă. Chiar şi în prezent, locaţia poate duce la o diferenţă a tarifelor de până la 42% pentru un produs similar (conform datelor furnizate de Esop Consulting). "Locaţia primează mai mult decât în trecut în stabilirea chiriei unui imobil, iar factori precum calitatea finisajelor şi dotărilor, deşi importanţi, se situează pe un loc secund", afirmă reprezentanţii Esop.

Noile "zone-vedetă" de pe piaţa birourilor

În ultimii ani, câteva locaţii bucureştene s-au metamorfozat în veritabile centre de afaceri. Pe lângă tradiţionala Piaţa Victoriei, specialiştii de pe piaţa imobiliară numesc şi alte locaţii care, spun ei, în viitorul apropiat se vor contura drept poli ai lumii de afaceri autohtone. Una dintre acestea este reprezentată de bulevardul Barbu Văcărescu, unde în anii următori sunt anunţaţi aproximativ 150.000 metri pătraţi de spaţii de birouri. Horaţiu Florescu, vicepreşedintele Colliers, declara, recent, că aici s-ar putea forma viitorul "City" al Capitalei, argumentând această idee prin existenţa unor suprafeţe mari de teren care se pretează unei astfel de investiţii. Mirela Raicu crede că Bucureştiul are un potenţial deosebit în zona de vest. "Aici se construiesc deja proiecte ample, precum Plaza Romania, Sema Parc, un complex integrat pe o suprafaţă de peste 40 de hectare, Cotroceni Park şi Dâmboviţa Center", afirmă reprezentantul Esop. Sunt însă şi voci care pariază pe dezvoltarea unor puternice centre de afaceri în estul Capitalei. Aceasta este însă un pariu pe termen lung, al cărui succes este legat de momentul punerii în folosinţă a celor două noi staţii de metrou recent anunţate.

Piaţa românească a spaţiilor industriale, mult în urma celor din regiune

România şi Ucraina sunt cele mai sărace ţări din Europa Centrală şi de Est din punctul de vedere al zestrei de spaţii industriale. Astfel, totalul autohton de imobile destinate logisticii abia dacă depăşea, la finele anului 2006, 400.000 de metri pătraţi, cele mai multe proiecte industriale fiind concentrate în vestul Capitalei.

O comparaţie cu Cehia, o ţară cu o suprafaţă de numai 80.000 de kilometri pătraţi, arată că România are un stoc de astfel de spaţii de circa patru ori mai mic. Discrepanţele se vor menţine însă şi pe viitor. Estimările arată că cehii vor spori în 2007 acest stoc cu peste 50 de procente, în timp ce ritmul de creştere din România este de numai 45%. Motivaţia acestei stări de fapt o oferă un studiu al companiei DTZ Echinox.

Cu 50% mai multe spaţii industriale în România

State vecine precum Ungaria, Cehia sau Slovacia au beneficiat de noile capacităţi de producţie deschise pe teritoriul lor şi care au avut drept principale ţinte pieţele externe. În consecinţă, în aceste ţări s-au dezvoltat reţele importante de spaţii industriale. Conform specialiştilor DTZ, la finele acestui an pe piaţa din regiune vor exista aproximativ 12,2 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale, însă numai ceva mai mult de 600.000 de metri pătraţi în România. "Se observă o activitate intensă pe piaţa spaţiilor logistice din România atât din punct de vedere al construcţiilor noi, care a dublat stocul la finele anului trecut, dar şi ca tranzacţii de închiriere. Primele tranzacţii din piaţă au fost încheiate în Bucureşti, o piaţă încă nedezvoltată", se mai precizează în raport. În acelaşi timp, analiştii DTZ estimează că în acest an stocul de spaţii industriale din România va creşte cu peste 200.000 de metri pătraţi. În ceea ce priveşte nivelul chiriilor, în raport se estimează că pe piaţa locală vom asista la o reducere a acestora. Scăderea va fi în medie de 0,5 euro, de la nivelul actual de 5,5 euro pe metru pătrat timp de o lună, la numai 5 euro.

COMENTARIU

Investiţiile în oraşele de mâna a doua, tendinţă globală

O sumă-record pentru România, de peste 800 milioane de euro, a fost investită anul trecut în piaţa locală. Şi în perioada imediat următoare trendul va fi unul ascendent, după cum spun toţi marii jucători de pe piaţă. Tot mai multe fonduri de investiţii private, în curând poate şi publice, plasează bani în proprietăţi locale. De unde această exuberanţă şi optimism faţă de plasamentele imobiliare româneşti?

O privire atentă aruncată asupra pieţelor mature din Europa surprinde o realitate aparent neaşteptată. Lipsa de proprietăţi disponibile îi determină pe jucătorii conservatori din ţări precum Germania, Franţa sau Marea Britanie să identifice soluţii "alternative" de investiţii. Panaceul găsit în ultimul an de investitorii germani a fost un produs pentru care în România nici nu există piaţă. Vedeta afacerilor imobiliare de investiţii a fost azilul pentru bătrâni. Însă "munţilor de bani" din aceste state le trebui şi alte debuşee.

Pe o piaţă globală a investiţiilor estimată la aproximativ 600 miliarde de euro, România este o prezenţă timidă. Însă în continuare deosebit de atractivă. Scăderea randamentelor, dar şi un stoc de imobile limitat au pus pe harta investitorilor oraşe din centrul şi estul Europei, dar şi din India, oraşe considerate de mâna a doua şi în care, în urmă cu un deceniu, nu ar fi investit nici cei mai îndăzneţi jucători.

Bucureştiul beneficiază de această conjunctură globală favorabilă. Randamentele încă peste media europeană, concomitent cu numărul mic de proiecte de amploare, duc la o efervescenţă a pieţei locale. Anul trecut s-a încheiat prima tranzacţie de peste 200 milioane de euro. Iar pe piaţă se anunţă tot mai rar tranzacţii cu clădiri finalizate. Foamea de proprietăţi la nivel global se traduce în achiziţia de proiecte în lucru şi în România. Este poate şansa schimbării rapide la faţă a oraşelor considerate până acum de mâna a doua. Este şansa unui Bucureşti cu aspect european.