Investitorii imobiliari dau apartamentele pe birouri

Cererea de spaţii de birouri a rămas neafectată de criza imobiliară autohtonă. Dacă piaţa rezidenţială traversează o perioadă de corecţie a preţurilor, iar tranzacţiile par să fi

Cererea de spaţii de birouri a rămas neafectată de criza imobiliară autohtonă. Dacă piaţa rezidenţială traversează o perioadă de corecţie a preţurilor, iar tranzacţiile par să fi îngheţat, segmentul de birouri atrage în continuare investitori.

"Pe piaţa spaţiilor comerciale, investitorii nu vor duce la bun sfârşit toate proiectele anunţate, însă pe segmentul de birouri lucrurile sunt diferite. Piaţa office din România va continua să fie foarte activă şi pentru că cererea este foarte mare", spune Răzvan Gheorghe, managing partner Cushman & Wakefield Activ Consulting.

Investitorii părăsesc rezidenţialul

"Piaţa imobiliară este într-o uşoară perioadă de acalmie, dar jucătorii de pe segmentul de birouri nu resimt această încetinire", spune Florin Lungoci, directorul operaţiunilor de real estate Awdi Group. Acesta consideră că lipsa muncitorilor calificaţi este responsabilă pentru întârzierile apărute la nivelul datelor de livrare a clădirilor de birouri.

Metroul duce companiile în vest

Blocajul de pe segmentul rezidenţial a dus însă la reorientarea investitorilor către piaţa office. "Mulţi dintre dezvoltatorii imobiliari au identificat necesitatea investirii în clădiri de birouri care să răspundă cererii şi se reorientează în această direcţie în locul celei rezidenţiale, previzionând noi oportunităţi profitabile", spune Mihaela Răducanu, directorul departamentului Birouri Regatta.

În continuare, clădirile de birouri din Bucureşti sunt concentrate în nord, centru şi vest. "Nordul are deja o tradiţie ca zonă office. Accesul se poate realiza pe artere mari, principale, iar zona îşi va continua ritmul de dezvoltare", spune Nicolae Călinoiu, director general Băneasa Business & Technology Park (BB&TP), proiect ce se construieşte în nordul Capitalei.

Zona beneficiază de apropierea DN1 şi a celor două aeroporturi - Henri Coandă şi Băneasa, cât şi de viitoarea autostradă Bucureşti-Braşov.

Şi vestul vine puternic din urmă, iar principalul avantaj al acestei regiuni este metroul. Cât despre spaţiile centrale, Călinoiu consideră că "este foarte dificil să ai spaţiul necesar pentru o zonă de afaceri adevărată, mai ales un parc de afaceri care are nevoie şi de multe locuri de parcare, de zone verzi, aerisite".

Doar 4% din spaţiile livrate în 2007 sunt centrale

În prezent, un metru pătrat de spaţii de birouri din zonele centrale se închiriază în medie cu 20-23 de euro pe lună. În zona de nord a Bucureştiului, unde sunt amplasate majoritatea clădirilor de birouri, chiria medie este de 17-18 euro pe metru pătrat pe lună.

Anul trecut au fost daţi în folosinţă aproximativ 225.000 de metri pătraţi de birouri. Peste 66% din aceste spaţii au fost livrate în zona de nord şi doar 4% în centru, potrivit analiştilor CB Richard Ellis Eurisko. "În continuare, raportul va fi tot mai mare în favoarea zonei de nord", crede Călinoiu.

Din totalul existent, 25% dintre spaţiile de birouri sunt amplasate în zonele centrale. Principalele proiecte livrate anul trecut în centrul Capitalei au fost Dacia Office Building de pe bulevardul Dacia (9.600 de metri pătraţi), Avalanşei Office Building din Splaiul Unirii (3.500 de metri pătraţi) şi Matei Basarab Office Building din Unirii (3.200 de metri pătraţi).

Firmele mici se mută în clădiri noi

Cei mai mulţi clienţi ai spaţiilor moderne de birouri sunt companiile din IT şi din telecomunicaţii, cele din domeniul FMCG (bunuri de larg consum), instituţiile financiar-bancare, firmele din domeniile farmaceutic şi energetic, cele de marketing şi de publicitate, dar şi casele de avocatură.

Cererea pentru spaţii de birouri este accelerată de decizia companiilor internaţionale de a-şi deschide reprezentanţe în România, cât şi de relocarea firmelor deja prezente pe piaţă, potrivit companiei Regatta. Chiar şi firmele de dimensiuni reduse au început să manifeste tendinţa de a-şi desfăşura activitatea în clădiri de birouri, în defavoarea apartamentelor din blocuri sau vile renovate.

"Astfel că acordurile de preînchiriere se semnează înainte de anunţarea proiectului pe piaţă, iar la momentul finalizării acesta ajunge să fie închiriat în proporţie de 100%", consideră directorul departamentului Birouri Regatta. În aceste condiţii, rata de neocupare a clădirilor de birouri este aproape de zero.

Două milioane de metri pătraţi până în 2010

Stocul total din Bucureşti ar putea depăşi pragul de două milioane de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă cel mai târziu în 2010, apreciază compania de consultanţă imobiliară Regatta. Astfel, în decurs de maximum trei ani, suprafaţa totală se va dubla. Piaţa spaţiilor de birouri din Capitală totaliza la sfârşitul lui 2007 aproximativ un milion de metri pătraţi.

În primul trimestru al anului în curs, stocul total ajunsese deja la 1,2 milioane de metri pătraţi, potrivit estimărilor consultanţilor imobiliari ai companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania. Aceştia apreciau că Bucureştiul se confruntă cu un deficit de 1,3 milioane de metri pătraţi.

Cu toate că pentru 2008 a fost anunţată livrarea a aproximativ 500.000 de metri pătraţi, Răducanu, spune că anul acesta stocul va ajunge doar la 1,4 milioane de metri pătraţi. Cu 100.000 de metri pătraţi mai puţin.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Piaţa imobiliară din Bulgaria a fost şi ea afectată de criza financiară de la nivel internaţional. Cu toate acestea, investitorii lansează în continuare proiecte de birouri. În următorii trei ani, în Sofia se vor construi peste 700.000 de metri pătraţi de spaţii office.

Stocul total de spaţii de birouri din Budapesta era la jumătatea anului de 1,99 de milioane de metri pătraţi, iar rata de neocupare ajunsese la 12,6%. Această valoare a gradului de neocupare nu mai fusese atinsă din primul trimestru al lui 2006.