Cum să mai faci bani din imobiliare?
0
Chiar şi într-un context economic nefavorabil, cu o strategie bine pusă la punct, investiţiile în real estate se pot dovedi de succes, mai ales dacă speculezi o zonă săracă în oferte. În plină criză imobiliară, există segmente de piaţă unde încă merită să investeşti. Unul dintre acestea este achiziţionarea de locuinţe de lux şi închirierea lor.
Iannis Sidiroupoulos deţine, în prezent, 25 de apartamente în România, dintre care 15 sunt localizate în Capitală, cinci în Cluj-Napoca şi cinci în Timişoara. Toate proprietăţile sunt destinate închirierii către un segment exclusivist de chiriaşi, şi anume manageri de companii sau oameni de afaceri străini care derulează afaceri în ţara noastră şi petrec mult timp în oraşele respective.
Ceea ce l-a determinat pe Sidiroupoulos să investească într-o astfel de afacere este experienţa dobândită lucrând ca administrator pentru un proprietar de clădiri din Statele Unite ale Americii (SUA). „Mi-am dat seama că, atunci când activezi în zona imobiliară de lux, trebuie să oferi clienţilor servicii la înălţimea pretenţiilor, dar şi a sumelor plătite de aceştia lunar, aşadar am încercat să aplic în România, dar şi în Grecia, strategia învăţată peste Ocean".
Prima proprietate achiziţionată în ţara noastră a fost un apartament situat în zona Dorobanţi, construit în 2007. Imediat după cumpărarea acestuia a primit, din partea unui conaţional care lucrează pentru o companie greacă ce activează şi în România, propunerea de a închiria apartamentul respectiv. A acceptat, iar câteva luni mai târziu, după achiziţia altei case, scenariul s-a repetat, de data asta propunerea venind din partea unui om de afaceri sirian care petrece în ţara noastră, în medie, şase luni pe an.
Servicii complete pentru clienţii de lux
„Pentru a rezista pe piaţă, într-o astfel de afacere, trebuie să gândeşti strategic, pe termen lung şi să faci tot posibilul pentru a-ţi mulţumi clienţii, astfel încât aceştia să te recomande mai departe", spune investitorul. Astfel, chiria plătită lunar de chiriaşi include o taxă fixă de mentenanţă, care diferă în funcţie de oraş.
Plătind această taxă, chiriaşul beneficiază de o serie de servicii precum rezolvarea oricărei probleme tehnice din locuinţă de către administrator, plata facturilor şi altele. „În fiecare oraş avem câte un administrator care se ocupă de respectivele apartamente. Acesta poate fi solicitat oricând de către chiriaş, chiar şi pentru schimbarea unui bec în locuinţă, ridicatul lucrurilor de la o spălătorie sau servicii de menaj", spune Sidiroupoulos. Fiind o afacere a cărei dezvoltare depinde foarte mult de promovare şi recomandări într-un cerc exclusivist, experienţa americană l-a ajutat pe investitor. El a aplicat aici modelul de relaţie proprietar-chiriaş din SUA, acolo unde cel din urmă are foarte multe drepturi.
Cât plătesc managerii?
La aşa servicii, chirii pe măsură. Astfel, pentru un penthouse aflat în zona Herestrău, cu suprafaţa totală de 300 de metri pătraţi, cu terasă, trei dormitoare, birou şi trei băi, complet utilat şi mobilat, chiriaşul plăteşte lunar 4.500 de euro, preţ final, care include şi taxa de mentenanţă. Ceva mai ieftin, din punct de vedere al chiriei lunare, este un apartament localizat în zona Dorobanţi, compus din living, două dormitoare, dressing, două băi, mobilat şi utilat, care are o chirie de 2.600 de euro.
Semnificativ mai mici sunt preţurile din Cluj-Napoca, unde chiriaşul unui apartament situat în cartierul Grigorescu, cu două camere, cu finisaje şi dotări de lux, plăteşte lunar aproximativ 600 de euro.
Pentru că plătesc lunar chirii mari, managerii şi oamenii de afaceri sunt foarte atenţi şi pretenţioşi atunci când îşi aleg o locuinţă
Ce spun clienţii
Riad este un om de afaceri sirian care a închiriat, în urmă cu un an, unul dintre apartamentele deţinute în Bucureşti de Sidiroupoulos. „De aproape zece ani, petrec în România mai mult de şase luni anual şi schimbasem, până anul trecut, şase apartamente. Ceea ce m-a determinat să optez pentru varianta actuală a fost faptul că, în lunileîn care lipsesc, achit proprietarului o chirie recalculată, din care taxa de mentenanţă este eliminată. În plus, faptul că pot solicita ajutorul administratorului în orice problemă, mai ales că dispun de foarte puţin timp liber, a reprezentat un alt motiv care m-a determinat să închiriez respectivul apartament", explică Riad.
Omul de afaceri mai spune că un contract de închiriere pe termen lung, precum şi lipsa sentimentului de reticenţă, pe care mulţi proprietari români îl manifestă faţă de chiriaşii străini, sunt încă două dintre motivele care au stat la baza deciziei sale.
Marketing direct
Sidiroupoulos spune că, de fiecare dată când a achiziţionat un apartament nou, nu a ales varianta clasică, anume a postării de anunţuri de închiriere în media sau prin intermediul agenţiilor imobiliare.
Folosind legăturile deja create cu chiriaşii existenţi, el încearcă să identifice persoane interesate prin transmiterea ofertei direct companiilor mari şiprin discuţii directe cu reprezentanţii acestora. „Îmi place să mă implic, iar faptul că un potenţial chiriaş discută şi negociază direct cu proprietarul face ca între cei doi să se creeze o legătură trainică", explică investitorul.
Nu au lipsit, însă, dificultăţile, mai ales la demararea afacerii, când a aşteptat câteva luni bune până au apărut primii chiriaşi, „deoarece vorbim de un segment exclusivist, iar oamenii cu bani sunt foarte atenţi atunci când fac o alegere care presupune alocarea unei sume lunare anume, ei fiind genul de persoane care analizează atent piaţa înainte de luarea unei decizii".
Chiria rentabilizează investiţia
Florin Zamfirescu, un consultant imobiliar cu peste 15 de ani experienţă, spune că tipul de afacere dezvoltat de Sidiroupoulos este unul destul de des întâlnit în ţări precum SUA, Italia, Grecia sau America de Sud.
„Indiferent de contextul economic, cea mai bună investiţie se dovedeşte a fi tot cea în imobiliare. Aici nu poţi să pierzi decât atunci când achiziţionezi o proprietate şi nu o exploatezi, riscând să o vinzi după câţiva ani la un preţ mai mic decât cel de achiziţie", spune specialistul. Însă, dacă proprietăţile sunt închiriate, ele generează un venit lunar. În plus, dacă valorile de tranzacţionare scad şi ele sunt vândute, sumele încasate lunar de proprietar pot compensa diferenţa dintre preţul de achiziţie şi cel de revânzare sau pot fi chiar mai mari decât aceasta, adaugă Zamfirescu.
Consultantul este de părere că astfel de afaceri vor continua să apară în România şi nu numai pe segmentul de lux. Acesta consideră că, în anii următori, vor apărea pe piaţă investitori mai mici sau grupuri de investitori, care nu au la dispoziţie bugete de zeci demilioane de euro pentru dezvoltarea unui ansamblu rezidenţial, ci doar de câteva milioane de euro, dar bani suficienţi pentru achiziţionarea unei clădiri de locuinţe sau a unor apartamente în amplasamente diferite, care, administrate strategic şi cu viziune, pot genera câştiguri considerabile şi permanente.
Mai mult, dezvoltarea unor astfel de servicii şi pe segmentul de consum mediu, după modelul american, va obliga dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale mari să comercializeze locuinţele construite la preţuri realiste.
Şi asta pentru că, în acel moment, clienţii vor putea să aleagă între a sta cu chirie la preţuri suportabile, pe termen lung şi a achiziţiona o locuinţă similară, dar cu o rată bancară lunară mult mai mare decât chiria.
Scăderi mai puţin dramatice pe piaţa de lux
Potrivit unui raport recent al CB Richard Ellis-Eurisko (CBRE), nici segmentul de lux nu a fost ocolit de criză. Astfel, preţul chiriilor, cel puţin în Capitală, este mai mic, în prezent, cu aproximativ 20% faţă de valorile înregistrate în perioada 2007-2008. Totuşi, în zona tranzacţiilor, scăderea nu a fost atât de dramatică.
Pentru un apartament de lux, achiziţionat în 2007 de investitorul grec contra sumei de aproximativ 300.000 de euro, chiria din prezent este de 4.500 de euro, în timp ce, imediat după achiziţionare, ea se ridica la 4.750 de euro.
Dacă eliminăm cheltuieile lunare cu întreţinerea, rezultă că proprietatea generează, lunar, un venit de aproximativ 4.000 de euro, sumă care garantează o recuperare a investiţiei în aproximativ şase ani.
Se încarcă comentariile...
