Casele din estul Germaniei, ţinta investitorilor care nu riscă

Principalul punct forte al unor oraşe precum Dresda sau Leipzig sunt preţurile extrem de mici. Analiştii estimează că echilibrarea acestora cu celelalte regiuni ale ţării este doar o

Principalul punct forte al unor oraşe precum Dresda sau Leipzig sunt preţurile extrem de mici. Analiştii estimează că echilibrarea acestora cu celelalte regiuni ale ţării este doar o chestiune de timp

Pentru investitor, cea mai mare atracţie o reprezintă, de obicei, achiziţiile strategice pe pieţele noi, "exotice", neexploatate. Acestea promit cele mai mari profituri pe termen scurt. Riscurile unor asemenea pariuri imobiliare sunt însă pe măsura randamentelor.

Acesta este motivul pentru care unii jucători imobiliari preferă investiţiile "sigure", pe termen lung. Una dintre cele mai stabile pieţe occidentale, Germania, oferă o destinaţie propice pentru această categorie de cumpărători.

În Germania de Est, preţurile locuinţelor par a fi atins deja punctul minim. Aceasta, după ani buni de scăderi, ca urmare a exodului demografic dinspre est spre vest. În mod paradoxal, tocmai această situaţie reprezintă principalul argument forte al unei investiţii în oraşele din estul ţării.

Deoarece piaţa imobiliară are o evoluţie ciclică, următoarea etapă după scădere o reprezintă stabilizarea şi apoi, din nou, creşterea.

Analistul Artur Silvestri este de părere că, dat fiind că piaţa germană este una stabilă - poate chiar cea mai stabilă dintre ţările occidentale -, mari diferenţe de preţuri între regiuni nu pot exista pentru multă vreme.

Tendinţele de stabilizare sunt evidente

Acesta este motivul pentru care, pe termen lung, preţurile locuinţelor din est şi vest se vor echilibra. "În acest moment, tendinţele de echilibrare sunt evidente, aceasta se va petrece fără îndoială, însă nu peste noapte", notează Silvestri.

În acest context, dat fiind că nu promite câştiguri spectaculoase pe termen scurt, Germania de Est poate fi trecută cu vederea de către investitorii speculativi. Pentru cei care se află în căutarea unei investiţii sigure, într-o reşedinţă secundară, această zonă este, "fără îndoială, una foarte indicată", în opinia analistului.

Aceasta, cu atât mai mult cu cât echilibrarea despre care vorbeşte Silvestri începe deja să se facă vizibilă în oraşe estice precum Dresda sau Leipzig.

Tobias Just, economist-şef în cadrul departamentului de cercetare al Deutsche Bank, a declarat că, după ce au scăzut în ultimii ani cu circa 20%, preţurile la apartamentele din Dresda s-au stabilizat în jurul valorii de 1.630 euro pe metru pătrat.

Aceeaşi tendinţă de stabilizare este vizibilă şi pe segmentul caselor - valoarea medie a unei case în Dresda este de circa 232.000 de euro, după ce a scăzut de la 255.000 de euro în 2001.

Mai mult decât simpla tendinţă de stabilizare, în aceste destinaţii există chiar şi premisele necesare pentru creştere. O creştere restrânsă la anumite segmente, e adevărat, dar care este totuşi preconizată.

Reprezentantul Deutsche Bank subliniază că, în acest moment, economiile oraşelor est-germane au început chiar să crească semnificativ - unele oraşe chiar într-un ritm mai rapid decât cele din Germania de Vest, ca urmare a unui efect de nivelare.

Primele creşteri: locuinţele centrale, de calitate

"Acum, în condiţiile în care oferta a rămas în mare parte aceeaşi, încep să se arate oportunităţi pe unele segmente - blocuri moderne, nou-construite, locuinţe unifamiliale în oraşe ca Dresda", notează Tobias Just.

La rândul său, Oliver Kummerfeldt, analist în cadrul departamentului de cercetare pe zona EMEA (Europa, Orientul Mijlociu şi Africa) al Jones Lang LaSalle, preconizează o tendinţă de creştere a preţurilor pentru acele locuinţe de calitate înaltă, reamenajate, situate în cele mai bune locaţii.

Veniturile în creştere vor alimenta scumpirile

Pentru segmentele menţionate, reprezentantul Deutsche Bank estimează chiar majorări pe termen scurt. Aceasta, cu menţiunea că nu se vor înregistra însă nişte rate de creştere de două cifre, asemănătoare celor din nişte "paradisuri imobiliare" precum Spania sau Irlanda.

Potrivit lui Just, scumpirile se vor petrece pe fundalul scăderii inflaţiei şi, datorită randamentelor ridicate pentru închirierea unor astfel de proprietăţi, zona de est ar putea reprezenta un punct de atracţie pentru investitori. Argumentele pe care le aduce acesta pentru creşterea preţurilor pe segmentele enumerate sunt cererea acumulată, numărul redus al proiectelor aflate în construcţie şi veniturile în creştere ale populaţiei.

Pentru cei care iau în considerare o investiţie în estul Germaniei, aspectul demografic rămâne unul esenţial. Falk Schollenberger, Associate Director în cadrul departamentului de evaluare şi tranzacţii al Jones Lang LaSalle pe Germania, Austria şi Elveţia, subliniază că evoluţia preţurilor este strâns legată de acest aspect.

Din acest punct de vedere, zone atractive la nivel naţional sunt Frankfurt, Münich, Hamburg şi Cologne. Nici despre oraşe estice ca Leipzig şi Dresda nu se poate spune că stau rău, deoarece, în zonele urbane, preţurile tind să fie mai stabile decât în cele rurale.

Din punct de vedere pur comercial, reprezentantul JLL ar recomanda o investiţie în estul Germaniei, în ciuda faptului că nu preconizează creşteri majore pe termen scurt la toate tipurile de proprietăţi.

În opinia lui Just, o situaţie asemănătoare celei din Leipzig şi Dresda poate fi regăsită de investitori şi în Ruhrgebiet, unde "lucrurile au stat prea prost pentru prea multă vreme". Şi aici există un potenţial masiv pentru recuperare, opinează reprezentantul Deutsche Bank.

Trend imobiliar

După unificarea Germaniei, preţurile din oraşele din estul Germaniei, precum Dresda sau Leipzig, au scăzut foarte mult, în urma "exodului" demografic dinspre est spre vest.

În ultima perioadă însă, este deja vizibilă o tendinţă de stabilizare, în condiţiile în care preţurile s-au oprit din scădere.

Pe termen mediu, analiştii estimează chiar şi primele creşteri, pe anumite segmente ale pieţelor locale.

1.630 de euro/mp preţul mediu al unui apartament din Dresda