Vine moda construcţiilor destinate închirierii

După 2007, o nouă categorie rezidenţială ar putea să stârnească interesul fondurilor de investiţii imobiliare: blocurile pentru clasa medie, destinate închirierii. Condiţia este ca românii

După 2007, o nouă categorie rezidenţială ar putea să stârnească interesul fondurilor de investiţii imobiliare: blocurile pentru clasa medie, destinate închirierii. Condiţia este ca românii să-şi schimbe mentalitatea de proprietari, şi să meargă pe varianta locuitului în chirie. Schimbarea ar putea surveni pe fondul modificărilor economice semnificative şi a unei mobilităţi mai mari pe piaţa muncii.
De altfel, construirea de locuinţe pentru închiriere este un segment încă neexploatat, cu excepţia apartamentelor de lux şi a vilelor, business dedicat chiriaşilor cu bani. Asta, dacă nu-i adăugăm şi pe cei care locuiesc la bloc şi plătesc chirie la stat ori la particulari. Deocamdată, cumpărarea unui apartament în vederea închirierii, într-un bloc construit înainte de 1990, este singurul plasament imobiliar aflat la îndemâna micilor investitori care ştiu să speculeze nivelul destul de ridicat al chiriilor de pe piaţă. Spre exemplu, o garsonieră care costă în acest moment în jur de 40.000 de euro într-un oraş mare poate fi închiriată cu aproximativ 200 de euro, ceea ce înseamnă că, în fiecare lună, proprietarul recuperează 0,5% din suma investită. Plasamentul se amortizează în 17 ani, însă afacerea este rentabilă doar în condiţiile în care s-a contractat un credit, cu un avans care depăşeşte 50% din valoarea locuinţei. Numai aşa proprietarul îşi poate acoperi din chirie rata lunară la bancă şi rămâne şi cu ceva bani în buzunar. De departe, profit maxim aduce închirierea unei locuinţe de lux, achiziţie pe care nu şi-o permite oricine. Un apartament cu o valoare de 200.000 de euro poate fi închiriat cu cel puţin 2.000 de euro/lună, iar investiţia se amortizează în 8-10 ani. După această perioadă, proprietarul rămâne cu o locuinţă de lux, pentru care a plătit un avans minim la bancă, de 25% din valoare.

Cu ochii pe piaţa unică
Analiştii imobiliari mizează pe interesul fondurilor de investiţii de a construi masiv pentru "chiriaşii profesionişti" - o categorie ce ar putea să apară după 2007. "Românii îşi vor schimba mentalitatea de proprietari, într-o ţară în care, în prezent, peste 98% din locuinţe sunt în proprietate privată", avansează acest scenariu Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI). Specialistul crede că schimbarea se va produce în condiţiile în care piaţa muncii din România va deveni deosebit de atractivă pentru ţări ca Moldova şi China, dar şi mult mai flexibilă. "Investitorii mici se vor orienta către blocurile vechi din zonele periferice, iar cei mari şi mijlocii vor prefera dezvoltarea unor locuinţe foarte economice, de genul căminelor, amplasate în zone periferice, în apropierea parcurilor şi platformelor industriale", mai spune preşedintele ARAI.

Blocuri de închiriat, numai în marile oraşe
Mai pragmatici, constructorii români spun că totul depinde de cerere, care dictează dezvoltarea unor asemenea proiecte rezidenţiale destinate închirierii. "Dacă afacerea va deveni tentantă, developerii imobiliari se vor implica şi în asemenea proiecte care au succes în Europa, în ţări în care majoritatea populaţiei locuieşte cu chirie. Noi nu avem încă o piaţă a chiriilor, în adevăratul sens al cuvântului, a declarat Antonio Zărnescu, directorul de comunicare al companiei Impact.
Practic, spune el, în România, cererea pentru închiriere va apărea în momentul în care preţurile locuinţelor vor fi mult prea mari pentru a mai renta contractarea unui credit la o bancă". Businessul nu este deloc în pierdere, dimpotrivă. "Închirierea aduce câştiguri mai mari decât construirea în vederea revinderii locuinţelor, însă perioada de rulare a sumelor investite este mai mare", adaugă Antonio Zărnescu. Desigur, afacerea se va dezvolta cu predilecţie în marile oraşe, acolo unde există şi dezvoltare economică, şi mai puţin în provincie. "Nu putem vorbi despre construirea de blocuri pentru închiriat în condiţiile în care o sumă de 300 de euro este un salariu mare în Galaţi. De la anul, lucrurile s-ar putea schimba, dacă vor creşte şi salariile. Preţurile locuinţelor nu vor rămâne însă la acest nivel, pentru că sunt aşteptate majorări de preţuri la materialele de construcţii", ne-a declarat Corneliu Istrate, directorul general al companiei Vega 93. Deocamdată, business rentabil în construcţii este doar să construieşti şi să revinzi imobilul respectiv, cu o rată de profitabilitate de 5-10%.

Si statul se va implica pe această piaţă
Tot din 2007, autorităţile vor să reglementeze formarea unor asociaţii locative, nonprofit, care să dezvolte locuinţe destinate închirierii, cu ajutorul unor mecanisme de finanţare. Modelul avut în vedere este prin intermediul creditelor cu dobânzi subvenţionate de stat, pe termen lung.