Terenurile agricole rămân cele mai rentabile plasamente imobiliare

"Cumperi ieftin şi vinzi scump" este regula care guvernează orice plasament imobiliar. În plus, se mai pot câştiga bani şi din închirierea casei, terenului sau spaţiului respectiv. Totul

"Cumperi ieftin şi vinzi scump" este regula care guvernează orice plasament imobiliar. În plus, se mai pot câştiga bani şi din închirierea casei, terenului sau spaţiului respectiv. Totul depinde de suma pe care investitorul o are la dispoziţie, dar şi de perioada după care acesta vrea să-şi amortizeze plasamentul.
Totuşi, nu trebuie uitat faptul că tunurile imobiliare s-au dat în urmă cu câţiva ani, aşa că ar fi bine ca jucătorul să nu se aştepte la câştigurile fabuloase de atunci, când s-au înregistrat creşteri chiar şi de şase ori ale preţurilor terenurilor.
Cumpărarea unui apartament într-un bloc construit înainte de 1990 reprezintă una dintre cele mai banale investiţii imobiliare. Mulţi români cu un venit mediu au cumpărat asemenea locuinţe, speculând nivelul destul de ridicat al chiriilor de pe piaţa liberă. Cine s-a hotărât să cumpere o garsonieră în scopul închirierii, cu un preţ de 45.000 de euro, îşi amortizează investiţia în aproximativ 18 ani, dacă se ia în calcul o chirie lunară de 200 de euro. Presupunând că achiziţia s-a făcut prin contractarea unui credit, după plata ultimei rate către bancă, proprietarul rămâne cu bunul respectiv şi, în plus, a plătit şi datoria către instituţia financiară pe spezele chiriaşilor.
Pe de altă parte, proprietarul trebuie să ţină cont şi de costurile administrării locuinţei, înainte de a-şi face calculul câştigului. În 18 ani mai trebuie făcute anumite investiţii în amenajarea locuinţei, iar de la anul mai intervine şi obligativitatea asigurării locuinţei.
Cea mai profitabilă afacere rezidenţială este cumpărarea unei locuinţe de lux în vederea închirierii. Un apartament având o valoare de 200.000 de euro, pentru care proprietarul percepe o chirie de 2.000 euro/lună, se amortizează în maximum zece ani. Desigur, în această situaţie, cheltuielile legate de amenajarea locuinţei ar putea fi destul de ridicate, având în vedere că o asemenea chirie trebuie justificată prin condiţii deosebite.
Randamentele pieţei de office, în scădere
Cine are la dispoziţie sume mari şi foarte mari de bani se poate orienta către alte produse ale pieţei imobiliare, cum sunt, spre exemplu, segmentele comerciale (birouri, retail, industrial). "Diferenţa este că asemenea dezvoltări sunt orientate către vânzarea produsului închiriat. Spre exemplu, un imobil de birouri se va vinde în funcţie de nivelul la care este închiriat, ţinând cont de un indicator egal cu inversul perioadei de amortizare a investiţiei", explică Mihai Plăeşu, senior consultant în cadrul companiei DTZ Echinox. În acest moment, randamentul în cazul investiţiilor în imobile de birouri închiriate este de aproximativ 8%, ceea ce echivalează cu o perioadă de amortizare a investiţiei de 12,5 ani.
Faţă de prima jumătate a acestui an, randamentul a înregistrat o scădere cu 10%, fapt tradus în preţuri de achiziţie mai mari. Specialistul dă exemplul ultimei tranzacţii realizate anul trecut pe piaţa spaţiilor de birouri - Floreasca II Business Center, din Bucureşti - care a fost perfectată cu un randament de 8,6%, pentru suma de 12 milioane euro. O jumătate de an mai târziu, tranzacţia pentru clădirea Charles de Gaulle Plaza a fost realizată cu un randament de 7,5%, centrul de afaceri fiind achiziţionat pentru suma de aproximativ 90 milioane de euro.
Mihai Plăeşu avertizează asupra scăderii în continuare a randamentelor plasamentelor, până la sfâşitul acestui an fiind aşteptate descreşteri sub 8%. "Totuşi, faţă de anii precedenţi, scăderea va fi mai lentă", conchide specialistul.
Parcelele cultivabile se vor scumpi continuu
"De departe, terenurile agricole reprezintă una dintre cele mai bune investiţii la ora actuală", ne-a declarat Alexandru Coman, consilier în cadrul agenţiei Perfect Casa. Reprezentanţii companiei estimează că preţurile parcelelor agricole vor creşte în continuare în următorii 3-4 ani, putându-se obţine un profit substanţial prin revâzarea suprafeţelor respective, după această perioadă. În ultimii cinci ani, valoarea acestor terenuri a crescut în medie de şase ori.
Rentabile pot fi şi plasamentele în terenurile situate în marile oraşe, în zonele în care se pot construi locuinţe sau birouri. Prin închirierea acestora, amortizarea investiţiei în teren se poate face în 12-13 ani. În mod asemănător, terenurile cu destinaţie industrială pot fi amortizate în 10-12 ani.